新租赁准则房租费下降(新租赁准则 每年租金不一样如何处理)

三、发展方向

（一）总体发展方向

（二）重点发展区域

突出闲置住房经提升盘活后进入住房租赁市场。充分认识二环内高密集度居住环境现状，引入专业化住房租赁企业，重点通过对老旧小区和棚户区进行拆迁改造、环境综合整治，收储社会闲置住房，提升住房内在品质，着力打造宜居的小户型租赁住房。城区内老旧住宅小区密度相对较大的区域，以存量改造更新为主、增量开发建设为辅。

突出城市环境与居住品质和谐发展。对于居住环境较好的区域，结合区域特点，合理推进各类住房布局，打造自然与居住环境相和谐的新型租赁住房模式。提升租赁住房居住品质，丰富服务功能。在承担本地区就业岗位居住职能的同时，积极探索商务、休闲、文化、养老等多元化租赁型住房项目的规划建设，打造多种形态聚集的生活服务业，增强区域辐射带动力。

突出提高轨道交通沿线住房利用率。通过与轨道交通发展相衔接，促进地铁商贸流动性，推进地铁上盖物业及地铁沿线租赁型住房规划，打通居住区交通瓶颈，形成带状连绵与点状集聚相结合的居住布局，促进居住空间与就业空间的协调发展。

突出住房供应的科学性和前瞻性。对产业发展密集区和产业规划区，充分利用产业发展优势，以产业布局为基础，以满足产业员工居住为导向，重点发展产业周边区域租赁住房；发挥国有住房租赁企业引领带头作用，通过新建、配建方式，适度增加高品质租赁住房；结合区域产业发展规划，鼓励企业自持租赁住房，增加市场供应，提升组团综合功能，发挥对中心城区的居住输出作用，实现产城融合和职住平衡。

突出科学规划具有保留价值的老厂区厂房，经改造更新后发展租赁住房，发挥再利用价值。以城市总体规划和区域发展规划为指引，对于具有历史沉淀价值的厂区、老厂房，在保留原有印记打造特色街区的基础上，可适当通过改建方式增加租赁住房供应，提高区域活跃度。

积极培育发展校园周边住房租赁市场，以规范市场秩序为导向，加强对存量租赁市场的治理，利用改建、盘活等方式新增集约式租赁住房，在解决教育居住问题同时，统筹发展教育配套产业，促进教住协同发展。

统筹规划商贸密集区、步行街区、特色街区周边租赁住房发展，提供个性化、品质化住房租赁服务，促进商圈人员流动性，进一步激发商圈经济活力，提升经济效益。

合理配置医疗机构及科研院所周边租赁住房供应，充分考虑租住人群工作特征，坚持租住就近、交通便捷、配套完善的原则，利用新建、改建等方式增加租赁住房，满足多元化租住需求。

（三）重点服务人群

高度重视人才战略对城市发展的重要性，以满足各类人才多层次住房需求为目标，注重住房的使用效率和居住品质，充分体现人文关怀，增加公共社交空间，提升社区空间品质，提供专业化住房租赁服务，营造环境适宜的租住环境。

充分考虑产业工人、医疗教育科研等领域职工阶段性住房需求，以促进职住平衡、产城融合为出发点，强化产业、医疗、教育的居住配套，加强住房租赁战略实施与政府产业升级、职工安居保障需求深度融合，注重人居环境质量和物业服务水平提升，为城市发展提供相应的居住功能支撑。

高度关怀城市基础服务人员租住需求，选择交通、生活便利区域，统筹建设蓝领公寓，解决城市运转所必须的保洁、保安、餐饮、物业等服务性行业外来务工人员租房难问题，提高城市凝聚力和亲和力。

充分认识新市民、外来务工人员对城市经济发展的重要作用，树立“长租即长住，长住即安家”的理念，注重多维度的租赁住房需求，在解决基本居住的同时，提高新市民、外来务工人员的城市融入度。

四、具体措施

（一）多渠道增加租赁房源

1．增加租赁住房用地供应。推进土地供给侧结构性改革，将租赁住房用地纳入用地供应计划，优化住房用地供应结构，确保租赁住房用地与年度目标任务总量相适应。试点期间市住建部门依据财政部、住建部年度绩效考核任务指标编制本市年度租赁住房建设计划，按照区域租赁住房需求，分解下达至各区县、开发区，由其根据各自计划任务在年度土地供应中优先安排租赁住房土地供应并组织实施。在土地“招拍挂”时，设置“建成后的住宅租赁经营期不低于十年”的条件，经营期内不得以租代售，经营期满后方可上市销售。市资源规划部门对各区政府、开发区管委会上报的租赁住房用地应加快审批供应，土地出让金可采取分期缴纳方式（首期不低于50%，二期半年内缴清）。新建租赁住房户均面积为60平方米左右，最大不超过90平方米。（牵头单位：市资源规划局；责任单位：市发改委、市住建局，各区县政府、开发区管委会）

2．引导我市企业、大专院校利用自有居住用地，统一规划建设一批符合产业员工、青年教师等群体居住需求的租赁型住房。拥有自有居住用地的企业或大专院校参与租赁住房建设、投资和经营的，按照相关建设程序完成建设并达到入住条件的，经区级住建部门初审后，纳入我市租赁住房平台项目库统一管理。鼓励利用自有居住用地新建租赁住房的户型面积控制在90平方米以下。（牵头单位：市资源规划局、市住建局；责任单位：市发改委、市国资委、市投资局、市教育局，各区县政府、开发区管委会）

3．统筹增加政策性租赁住房供应。建立完善政策性租赁住房体系，有效增加政策性租赁住房实物供应，更好解决我市新市民阶段性住房需求。各区县政府、开发区管委会应统筹规划政策性租赁住房实物供应，可选择在交通条件便捷、生活设施完善的区域及规划产业发展密集区域，通过在商品房开发住宅用地“招拍挂”时，设定竞拍地块内产权无偿移交政府的租赁住房面积条件配建租赁住房，原则上配建租赁住房应独立成栋，由政府纳入政策性租赁住房统一运营管理。（牵头单位：市资源规划局、市住建局；责任单位：市发改委、市国资委，各区县政府、开发区管委会）

4．鼓励企业自持运营租赁住房。引导社会企业引入专业化住房租赁机构开展合作经营，将自有闲置住房转变为租赁住房供应。积极探索租赁住房供应和土地竞拍新模式，在产业密集区，可选择一定规模的拟出让国有建设用地，在土地“招拍挂”竞价时，当出让价达到最高限价时，可采取竞价企业自持租赁性住房配建面积，增加租赁住房供应，企业自持年限不低于十年，自持期间只租不售。（牵头单位：市资源规划局、市住建局；责任单位：市发改委，各区县政府、各开发区管委会、西安城投集团、西安水务集团、国网西安供电公司）

5．促进闲置房产资源再利用。为满足区域住房需求，在符合城市土地利用整体规划和区域功能定位的前提下，经房屋属地区县、开发区相关部门批准，允许在不改变土地性质、用途和房屋主体结构，并满足房屋质量、消防、环保等基本要求的条件下，按照相关要求，通过完善配套设施、调整户型、提升品质等方式改建闲置商业用房、工业厂房等为集约式租赁住房，改建后的租赁住房在经营期内可享受民用水电价格标准，户型面积应控制在45平方米以下，不得分户登记、不得分割销售。（牵头单位：市住建局、市资源规划局；责任单位：市发改委、市应急管理局、市国资委，各区县政府、各开发区管委会、西安城投集团、西安水务集团、国网西安供电公司）

6．盘活存量闲置住房。鼓励专业化、规模化住房租赁企业以收购、长期租用、受托经营等方式筹集闲置住房用作租赁房源。鼓励个人、社会机构将产权明晰、功能完善、质量合格的存量住房经品质提升后投入住房租赁市场。引导房地产开发企业引入专业化住房租赁机构开展合作经营，将闲置商品住房转变为租赁住房供应。（牵头单位：市住建局、市资源规划局；责任单位：市发改委、市国资委，各区县政府、开发区管委会）

7．发展地铁上盖、交通枢纽周边租赁住房项目建设。各区县、开发区可通过加强规划统筹、完善政策配套，促进土地资源的集约利用、城市功能结构的优化提升，选择生产生活便利、租赁需求集中的地铁上盖及交通枢纽区域建设租赁住房，促进城市区域平衡、适度集中发展。鼓励轨道交通枢纽站点半径800米内的新建商品住房用地配建租赁住房，项目配建比例由各区县、开发区结合本区域租赁住房需求确定。企业配建租赁住房自持年限应不低于十年，自持期满后方可对外销售。（牵头单位：市住建局、市资源规划局、市轨道集团；责任单位：市发改委、市国资委）

8．统筹推进老旧小区经改造后发展租赁住房。选择租赁需求旺盛区域的老旧小区改造项目，在老旧小区市政配套基础设施、环境及配套设施、公共服务设施等房屋外部品质改造提升的基础上，与居民协商一致后，引入专业化租赁企业统一收储，将住房经内部改造提升后对外经租，提升老旧小区全生命周期品质。（牵头单位：市住建局；责任单位：各区县政府、开发区管委会）

9．推动直管公房租赁模式转型升级。清理、整合现有直管公有住宅房源，将闲置房源经整修改造、品质提升后用于市场化住房租赁，对直管公有非住宅符合住宅条件的，可以按规定改建为租赁住房。支持直管公有房产管理企业进行重组整合，开展专业化、规模化住房租赁经营，鼓励其通过购买、改建等方式筹集房源，探索直管公房实行市场化租赁新模式。（牵头单位：市住建局；责任单位：各区县政府、开发区管委会）

10．引导城中村、棚户区安置用房经提升改造后增加小户型、低租金房源供应。支持城中村集体经济组织继受单位参与住房租赁市场发展，通过成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业，利用城中村改造后的闲置住房，经品质提升改造后，开展集约化、规模化住房租赁业务，供应租金稳定、居住舒适的租赁房源。（牵头单位：市资源规划局、市城改事务中心；责任单位：市住建局，各区县政府、开发区管委会）

（二）培育专业化、规模化住房租赁企业

1．组建国有住房租赁公司。依托现有国有企业组建市、区两级国有住房租赁公司，充分发挥国有企业的引领和带动作用，通过有效增加市场主体，引入市场竞争机制，提高租赁住房建设品质、完善配套设施、提升服务水平，切实改善居民居住条件，推动住房租赁市场高质量发展。（牵头单位：市国资委、市安居集团；责任单位：市住建局、市市场监管局，各区县政府、开发区管委会）

2．扶持发展多种所有制的住房租赁企业。鼓励具有一定运营经验和一定规模运营团队的民营和混合所有制企业将住房租赁纳入经营范畴，开展规模化、集约化的住房租赁业务，形成各类型住房租赁企业优势互补、协同发展的良好局面。充分发挥行业协会的作用，引导住房租赁企业入会，通过加大行业内的交流和互助，不断提高企业管理和服务水平。（牵头单位：市住建局、市市场监管局；责任单位：市国资委、市民政局、市税务局，各区县政府、开发区管委会）

3．发展住房租赁衍生服务机构。鼓励从事项目投资研究、装修设计、环保监测、家政服务、金融服务、物业管理等经营业务的机构为住房租赁市场提供专业服务，促进市场主体更加紧密的合作，不断完善住房租赁市场生态产业链。（牵头单位：市住建局、市市场监管局；责任单位：市商务局、市生态环境局、市金融工作局）

（三）建立健全住房租赁交易服务平台

1．建立全市统一的住房租赁服务平台。充分利用“互联网＋”和大数据技术，构建全市统一的住房租赁服务平台，通过与西安市社会治理综合指挥信息平台对接，实现市、区、街道、社区四级网格化监管和服务体系。通过房源信息发布、房源核验、租赁合同网上签约备案等措施，强化住房租赁交易安全，实现住房租赁交易全流程监管。利用住房租赁管理平台大数据指导租金评估、监测租赁市场、完善租赁政策。（牵头单位：市住建局、市大数据局；责任单位：市公安局、市市场监管局、市资源规划局）

2．建立平台信息审核和住房租赁信息发布制度。对申请进入平台发布租赁信息的住房租赁企业、房地产经纪机构及从业人员真实有效身份进行审查、登记，建立档案，定期核实更新，对收集的用户信息严格保密。建立住房租赁信息发布制度，制定住房租赁信息发布规则和审核标准，要求企业在平台展示的房屋图片与实际相符，并明码标价；不得发布法律、法规禁止出租的房源信息。（牵头单位：市住建局；责任单位：市资源规划局）

3．推行租赁合同网签备案制度。积极推行住房租赁合同网上签约和备案制度，住房租赁当事人应当在规定期限内，将住房租赁合同通过西安市住房租赁服务平台进行备案登记，保障住房租赁相关方合法权益，承租人可以持备案的住房租赁合同按照有关规定依法享受基本公共服务和便利。各类经营主体和个人可按规定享受相关税收优惠和财政奖补政策。（牵头单位：市住建局；责任单位：市公安局、市教育局、市民政局、市卫生健康委、市市场监管局、住房公积金管理中心）

4．建立住房租赁信用管理体系。在全市统一的住房租赁服务平台中，建立经纪机构、住房租赁企业及从业人员等各类住房租赁市场主体的信用管理体系，建立“红名单”和“黑名单”制度，强化住房租赁信用管理，定期公布住房租赁经营主体信用信息，通过多部门信息共享，形成守信联合激励和失信联合惩戒机制。（牵头单位：市住建局；责任单位：市工信局、市大数据局、市公安局、市市场监管局、市税务局）

5．提供住房租赁交易资金监管服务。为租赁当事人提供住房租赁交易资金监管服务。住房租赁企业应在监管合作银行开立我市唯一的企业住房租赁交易资金监管专用账户，分账核算专款专用，避免恶意克扣押金、随意挪用租金行为，保障租赁双方的资金安全，维护当事人合法权益。（牵头单位：市住建局；配合单位：市金融工作局、人行西安分行营管部、监管合作银行）

（四）鼓励住房租赁消费

1．完善住房租赁基本公共服务政策。结合实际情况，适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立非本地户籍承租人居住证权利清单，逐渐扩大承租人权利，逐步实现“租购同权”的社会保障机制。（牵头单位：市公安局、市教育局、市民政局、市卫生健康委；责任单位：市人社局、市住建局、市市场监管局、住房公积金管理中心等）

2．明确租赁各方的权利义务。规范住房租赁市场行为，大力推行住房租赁合同示范文本，明确租赁双方权利义务，保护租赁当事人的合法权益，保障承租人居住稳定，引导租赁当事人依托住房租赁服务平台实现网上签约，落实登记备案制度。（牵头单位：市市场监管局、市住建局；责任单位：各区县政府、开发区管委会）

3．加大住房公积金对租赁住房的支持力度。住房公积金缴存职工在西安市行政区域内家庭无房产信息并租住纳入住房租赁服务平台管理房屋的，按照西安地区上年人均月平均房租水平的12倍设定每年提取限额。积极推进住房公积金按月转账支付房租，降低租房提取申请门槛，简化租房提取材料。（牵头单位：住房公积金管理中心；责任单位：市住建局）

4．落实税收优惠政策。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，严格按照《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）等政策规定，给予税收优惠政策支持。根据区域住房租赁市场发展需要，可依据国家相关规定适时加大税收支持力度。（牵头单位：市税务局；责任单位：市财政局）

（五）加大住房租赁政策扶持

1．加大行政审批政策支持。政府各相关部门要落实“放管服”改革的总体要求，梳理新建、改建、改造租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序，建立快速审批通道，为住房租赁企业和个人办理行政审批相关事宜提供便利，进一步优化工作流程，减少中间环节，提高审批监管的效率。（牵头单位：市行政审批局；责任单位：市级相关部门，各区县政府、开发区管委会等）

2．积极搭建融资平台。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供信贷支持以及多元化的金融解决方案。支持房地产企业、物业服务企业、住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，通过试点房地产投资信托基金（REITs）等方式融资。（牵头单位：市金融工作局；责任单位：市发改委、市财政局、市国资委）

（六）加强住房租赁市场监管

1．建立健全管理体制机制。加快全市住房租赁管理体制改革，理顺住房租赁管理与城市建设管理、房地产管理、人口管理、社会治安管理等关系，加强对住房租赁市场的监测和管理，并建立各相关部门和各区县政府、开发区管委会等多部门联合监管体制，落实属地管理职责，共同促进我市住房租赁市场健康发展。（牵头单位：市住建局；责任单位：市级相关部门，各区县政府、开发区管委会）

2．严厉查处住房租赁违法违规行为。持续开展违法违规租赁行为综合治理工作，严厉查处未经金融监管部门批准设立的机构开展个人“租金贷”业务。完善多部门联合执法机制，加大执法力度，维护住房租赁各方合法权益，确保人民群众财产安全。（牵头单位：市住建局、市市场监管局、市公安局；责任单位：市金融工作局，各区县政府、开发区管委会）

3．强化租赁住房安全管理。租赁住房项目改建应符合房屋安全、消防安全等标准，改建项目应按程序报建审批。任何单位与个人，不得将存在安全隐患的房屋用于住房租赁。租赁住房装修应符合国家《民用建筑工程室内环境污染控制规范》等相关规定。（牵头单位：市住建局；责任单位：市应急管理局、市资源规划局）

4．提升行业自律管理水平。充分发挥行业协会的管理作用，完善住房租赁行业执业规范和行为准则，建立从业人员培训机制，加强行业自律管理，引导企业依法经营、诚实守信、公平交易。（牵头单位：市民政局、市住建局；责任单位：市市场监管局、市工信局、市公安局）

5．完善住房租赁矛盾化解机制。建立住房租赁纠纷调解机制，化解住房租赁矛盾，维护住房租赁秩序，有效保障租赁双方权益，降低租赁纠纷处理时间及处理成本，引导建立稳定的租赁关系。充分发挥街道、社区等基层组织作用，加强住房租赁的网格化管理，促进社区综合整治和住房租赁管理同步发展。（牵头单位：市司法局；责任单位：各区县政府、开发区管委会）

五、资金使用

（一）使用要求

专项奖补资金实行财政预算编制项目库管理制度，资金设立、下达、分配、项目储备、申报、审核、预算编制、细化、调整、绩效评价等通过项目库管理系统实施，按照地方财政专项奖补资金项目库管理要求和程序编制预算。

（二）使用范围

包括新建改建盘活租赁住房、培育专业化规模化住房租赁企业、支持住房租赁企业自持经营、支持住房租赁企业多元化融资、充实国有住房租赁企业资本金、建设与优化租赁平台、开展租赁政策研究、建设存量房源信息库、建设租赁企业和经纪机构数据库等。享受奖补资金的新建（含配建）、改建、品质化提升盘活项目应符合本方案规定的户型面积要求，规模不少于50套（间）或建筑面积不少于3000平方米。

（三）使用方向

1．支持新建、改建租赁住房，按新建、改建面积给予奖补。新建项目奖补标准最高不超过1500元/平方米；改建项目奖补标准最高不超过1200元/平方米。

2．支持盘活存量住房用于租赁。闲置住房经品质化提升作为租赁住房，且项目具有一定规模、相对集中，按每平方米不超过300元标准给予补贴。

3．推行租赁合同网签备案。租赁企业将房源信息录入我市租赁服务平台进行网签合同备案，并按要求接受我市资金监管的给予适当网签备案奖补。经纪机构代理经租个人房源并通过平台进行网签合同备案的给予适当网签备案奖补。每套（间）房每一个备案期限内只可申请1次租赁合同备案奖补。

4．支持住房租赁企业自持经营。对出租自持房源的住房租赁企业，房源实际出租并通过西安住房租赁服务平台网签备案的，对自持房源出租面积按每平方米每年100元标准进行经营奖补。

5．支持企业规范化经营，依照我市住房租赁企业信用信息相关管理办法，对年度信用评级A 和A级企业给予信用奖补。

6．支持住房租赁企业多元化融资。对住房租赁企业成功发行一年以上专项用于住房租赁的企业债券及资产支持债券，由地方财政给予适当奖补。对新建租赁住房项目开发建设贷款给予适当贷款贴息，由地方财政给予一定资金支持。

7．充实国有住房租赁企业资本金。对有新建、改建租赁住房项目纳入中央财政支持住房租赁市场发展试点的市属国有住房租赁企业，采取补充注入资本金方式，充实企业资本，壮大企业规模，补助资金来源为市级财政资金。

六、绩效考核

绩效评价以预算年度为周期，对预算年度内各区县、开发区住房租赁市场发展试点资金管理、资金投入和使用情况、项目管理、项目效益和服务对象满意度情况进行评价。

绩效评价遵循以下原则：

（一）目标导向、依规评价。以住房租赁市场发展试点目标任务为基础，以相关法律法规和住房租赁市场发展试点政策规定为评价依据。

（二）科学规范、分级实施。按照全面实施预算绩效管理的相关精神，市级主管部门根据试点工作实施阶段，科学合理下达评价指标，相关实施单位、区县及开发区规范开展绩效评价工作。

（三）客观公正、公开透明。绩效评价工作坚持实事求是、从客观实际出发，以真实的数据和资料为基础，按照公开、公平、公正的原则开展。

七、实施步骤

试点启动阶段（2020年7月—10月）。研究出台住房租赁支持政策体系，制定租赁市场规范管理办法，建立租赁信用管理体系，细化租赁用地和建设计划。

试点实施阶段（2020年11月—2022年12月）。启动一批租赁住房项目建设，整合盘活存量住房租赁房源，培育市场主体，持续加强住房租赁市场规范管理，充分发挥租赁信用系统的监管作用。

试点总结阶段（2022年12月—2023年1月）。各区县政府、开发区管委会和市级各部门将三年试点工作开展情况上报工作专班，工作专班就西安市开展中央财政支持住房租赁市场发展的情况形成经验材料，上报住房和城乡建设部。

经验推广阶段（2023年2月以后）。结合三年试点工作情况，逐步形成我市多主体供给、多渠道保障、经营服务规范、租赁关系稳定并可持续发展的住房租赁市场体系。以此为基础，坚持租赁住房供应和商品住房供应同步发展，建立我市多层次住房供应体系，推进我市房地产市场平稳健康发展，着力实现人民群众“住有所居，居有所宜”的目标。

八、工作要求

（一）提高思想认识，加强组织领导

西安市住房租赁试点工作专班作为全市发展住房租赁市场的统筹机构，负责全面部署并组织实施试点工作，研究解决工作中遇到的重大问题。工作专班办公室设在市住建局，负责按照试点要求和分工，落实各项任务，创新开展工作。

各区县政府、开发区管委会和市级相关部门要提高思想认识，切实落实相关任务，确保试点工作扎实有效推进。

（二）明确职责分工，落实属地责任

各区县政府、开发区管委会要切实履行住房租赁市场管理属地主体责任，监督相关部门做好辖区内企业平台开户、合同平台签约、房屋租赁登记备案、监督执法及纠纷调处等工作，督促租赁各方当事人遵守住房租赁管理有关规定，加强对住房租赁情况的日常检查。要充分发挥街道、社区等基层组织作用，落实住房租赁网格化管理，实现住房租赁管理服务的全覆盖。

（三）强化考核管理，推动任务落实

建立贯穿预算编制、执行、监督全过程的预算绩效评价考核体系。制定专项奖补资金绩效评价目标，统一组织开展专项奖补资金绩效评价考核。建立财政奖补考评体系，跟踪管理财政奖补资金使用情况，及时、全面实施评价考核。对工作推进慢、财政奖补资金使用效率低、实施效果达不到预期的企业及时缩减、取消财政奖补额度；对工作进度快、财政奖补资金使用效率高、实施效果明显的企业在后续项目申报中予以优先考虑。

（四）加强宣传引导，营造良好氛围

加强对住房租赁市场相关政策法规的宣传和解读，充分利用报刊、电视、网络等媒体，全方位、广角度、多形式、多渠道宣传住房租赁市场发展状况和相关政策，及时消除群众的疑虑，解决群众提出的问题，引导群众转变住房消费观念，稳定市场预期。健全网上舆情监测机制，压实网络平台主体责任，加强对各类市场主体、研究机构发布住房租赁市场信息的规范管理，依法严处散布谣言、恶意炒作等违法违规行为，营造发展住房租赁良好舆论环境。