工程款抵新购房款首付协议效力(抵工程款房购房协议有效吗)

尽管业内人士一再提醒别碰抵账房，仍有一些购房者抵不住抵账房的诱惑，屡屡犯险。河南的高女士就是其中之一。

高女士购买的抵账房，因为债务人的缘故不能签约、交付，为此诉至法院，结果，经历一审、二审、再审，耗费了时间、精力、金钱，仍然败诉。

买到抵账房却不能成交，开发商还拒绝担责

2015年，高女士与WD公司签订一份《认购协议书》，并按照约定交清全部款项，WD公司应按照约定通知签订正式商品房买卖合同，并按规定向房屋管理部门办理备案手续，却迟迟不予签订正式商品房买卖合同，也不交付房屋。2018年，高女士诉至法院，请求判令WD交房，并将产权办至其名下。

WD公司辩称，涉案房屋由该商品房的实际施工人张某承建，张某在建房过程中向高女士借款未还，便要求WD公司以房抵款，双方签订了认购协议书。之后，张某又通知WD公司该房产不能订立正式商品房买卖合同，并承诺一切责任由其承担，与WD公司无关。《认购协议书》因此不能履行，WD公司愿意退还款项，并按合同约定支付相应利息。

高女士提供收据一份，该收据显示2015年，WD公司收到高女士、张某的首付款41万余元，盖有WD公司印章。WD公司提供了一份收据、一份张某的书面签名文件：收据表明张某与高女士系共同缴款人，张某有权决定是否购买；书面签名文件主要内容为由于高女士与其之间的客观情况，不再抵给高女士房屋，请不要与高女士签订商品房买卖合同，所产生的一切法律责任由其本人承担。

一审：《认购协议书》≠购房合同，驳回原告诉求

一审法院认为，高女士与WD公司签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，属有效合同。但该协议书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订商品房买卖合同，而不是对行为结果的直接确认。

关于高女士提供的WD公司收据，庭审中，双方确认该款项中的400000元属高女士借给张某发放工资，经WD公司同意将该款作为高女士的购房首付款抵扣张某的工程款。双方提供的证明和通知进一步印证了上述事实。该收据加盖有收款单位WD公司的印章，且系原告高女士持有，应当视为买受人高女士向出卖人WD公司交纳的购房首付款。案外人张某以通知形式不让WD公司签订正式商品房买卖合同，该通知不能阻却其应当履行《认购协议书》约定的义务，WD公司抗辩张某不让与高女士订立正式商品房买卖合同的意见依法不能成立，法院不予采信。

《认购协议书》虽然约定了当事人、商品房的基本情况和商品房的总价款、付款方式，买受人也缴纳了相应款项，但未约定商品房交付使用条件及日期，也未约定办理产权登记的有关事项，以及违约责任、面积差异处理、解决争议方法等，缺乏商品房买卖合同的主要内容，且该协议书第八条明确约定“本协议在签订正式《商品房买卖合同》时效力终止，并由甲方收回；协议书仅作认购之用，不作为《商品房买卖合同》或其组成部分……”，因此，高女士请求判令WD公司交房，并将产权办理至原告名下的主张缺乏合同相应依据，致使法院不能支持其请求。法院判决如下：

驳回原告高女士的诉讼请求。

二审：驳回上诉，维持原判

高女士不服判决，提出上诉，请求撤销原判，依法改判。理由如下：

1.认购协议书合法有效，应当依法认定为双方的商品房买卖合同。

2.涉案房屋符合交房条件和办理相关手续情形。

3.涉案房屋具备交房和办理房屋产权登记手续条件。

4.一审程序违法，上诉人一审时申请调取证据，一审法院未调取错误。

5.一审法院判决不当。上诉人在一审时要求被上诉人办理房屋产权登记手续，而不是要求交房。

二审期间，高女士没有提交新证据，WD公司提交《商品房预售许可证》一份，证明签订房屋合同时未取得销售许可。

法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。高女士上诉称一审判决驳回其诉讼请求错误，应当支持其一审的诉讼请求。但是，高女士与WD公司所签《认购协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议书未约定商品房交付使用条件及日期、办理产权登记的有关事项、违约责任、面积差异处理、解决争议方法等，亦未见双方对协议书所欠缺内容达成补充协议的证据，且双方协议书又约定了（本协议在签订正式《商品房买卖合同》时效力终止，并由甲方收回；协议书仅作认购之用，不作为《商品房买卖合同》或其组成部分……）涉案协议书的作用，一审法院据此未支持高女士的诉讼请求并无不当。高女士的该项上诉请求不成立，法院不予支持，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

再审：维持原判

高女士不服二审判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年作出裁定，指令郑州市中院再审。

高女士再审请求判决WD公司继续履行合同义务，交付涉案房屋并办理产权登记手续。理由如下：

一、原判认定《认购协议书》不具备《商品房买卖合同》的主要内容，认定事实不清且错误。《认购协议书》约定了房屋的具体座落、户型、面积、单价、总价以及付款方式等，且在合同签订当日高女士已经交付了全部购房款，履行了合同义务，并且对方也已接受，收受了购房款，并出具了收据，由此可以认定双方已达成买卖房屋的合意，认购书已达到向商品房买卖合同的转变，依照《中华人民共和国合同法》第44条第1款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第1条规定，双方之间形成了商品房预售合同法律关系，成立了房屋买卖法律关系。

二、原判决对WD公司恶意违约行为没有依法进行综合审查判定，违反法律规定。目前房地产市场普遍存在开发商为了及早回笼资金，在不具备预售条件的情况下，为了规避法律禁止性规定，采取签订《认购书》的方式变相预售商品房，购房者在支付了首付款或全款后，开发商先签订《认购书》，购房者凭《认购书》就可以到银行申请房屋贷款。开发商在取得《预售许可证》后再签订正式的《商品房买卖合同》，本案属这种情况。《认购书》不是正式的《商品房买卖》合同，不可能完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，但此时购房者支付的是首付款或全款而非定金，已经履行了合同的主要义务，没有签订正式的《商品房买卖合同》是开发商自身的原因。WD公司的行为违背了《合同法》、《民法通则》的基本原则“诚实、信用"原则，破坏了正常的市场交易秩序。

WD公司辩称：

一、高女士与该公司签订认购协议时，WD公司未取得《商品房预售许可证》，且高女士与工程施工人之间有民间借贷关系，高女士所持的收据上的共同付款人为高女士、张某，后因张某与高女士之间债权债务关系的存在，遂通知WD公司不要与高女士签订商品房买卖合同，张某这一行为既是对个人权利的一种处分，同时也完全影响了高女士在本次购买商品房屋时的主要内容，即高女士已丧失了认购协议书的主要权利，认购协议的效力即告终止。

二、认购协议不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，一、二审法院据此判决正确。

三、高女士在原审中的诉讼请求为房屋交付、办理产权证明，而再审请求为确认《认购协议书》为商品房买卖合同，因当事人的再审申请与原审诉讼请求不一致，人民法院应按法定程序对再审请求予以驳回。

再审期间，高女士提交如下证据：购买地下停车位转让协议复印件；电费卡及买房的排号卡，拟证明房子不是张某以房抵债，是高女士通过排号选房、交定金认购的，并且高女士对房屋已经进行了实质性的验收。

WD公司认为：一、地下停车位的购买与地上房产的购买不是同一行为，商品房预售合同中的认购内容不存在地下停车位的转让问题，对该组证据的证明目的不认可；二、第二组证据不能证明高女士已经进行实质性验房。

法院再审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。"《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。"本案中，高女士与WD公司所签《认购协议书》不具备商品房买卖合同的主要内容，不符合法律规定应当认定为商品房买卖合同的情形，且双方在《认购协议书》明确约定“协议书仅作认购之用，不作为《商品房买卖合同》或其组成部分"，原审对此项事实的认定并无不当，高女士以《认购协议书》为依据主张WD公司交付涉案房屋并办理产权登记手续的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于WD公司未依照《认购协议书》的约定与高女士签订《商品房买卖合同》的问题，因非本案诉求，高女士可另行主张。

综上所述，高女士的再审请求不能成立，不予支持，维持原判。

提醒：尽量别碰抵账房

高女士的遭遇再次提醒购房者：尽量别碰抵账房。

抵账房确实会给予购房者一定的优惠，但是，购房者切记，你贪图的是抵账房的便宜，开发商贪图的却是你的资金。最麻烦的是，抵账房经常有这样那样的纠纷，由此导致种种不可预知的后果，比如，购房合同无效、房屋无法过户、房屋可能被查封等等。

房质网提醒，购房者如果仍要购买抵账房，应当先对房屋的背景进行调查，明白风险点；签订合同时一定要与产权所有方签订，而不是债权人一方；合同要尽量约定清楚价格、付款方式、付款时间、房屋面积、交房时间、违约责任、责任主体等，避免后续产生纠纷陷入被动。

高女士的遭遇还提醒购房者，由于抵账房的背景非常复杂，购房者如果一旦因此与开发商产生纠纷，诉至法院并非最优解。此时，购房者不妨寻找经验丰富的专业机构，比如房质网，与开发商展开谈判，在短时间内争取最大利益。

本文为【房质网】原创内容，

未经允许，不得使用文内任何图片，

如需转载可联系授权。

虚假宣传、违规收费

延期交付、延期办证

质量问题、设计缺陷

成立业委会