宅基地房屋代持协议书(宅基地委托书代理协议如何书写)

浩林/摄 翟超/制图

原本为保护“刚需”上车的新房限价举措，被玩弄成一场投资客的造富运动。

谁在购买？谁在代持？

“80万进去，160万出来，五年时间。”曾霖向证券时报记者盘算一笔投资收益。被曾霖盯上的资产，便是近期入市的深圳新房华润城润玺一期。早在该楼盘入市之前，曾霖就与四名好友合算好，借其中一名在深无房的朋友的名额来摇号，众筹申购一套这个楼盘最小面积的房子。对于投入、产出、时间、期间的成本等，他们都清晰地算了一笔账。虽然曾霖的这名“房票”最终没有入围，但他们已经计划继续合买另一个同样具有价差空间的新房。

曾霖对记者表示，自己有两个朋友也为了这次打新，到处找身边的人借名额，他们都分别找了四五个，“其中有一个中签了”。

何田最近也有点动心，原因是，有人想以30万元来买他的“无房名额”。

何田是深圳本地人，家里有不少房产，因此不愁买房的事，也没有买房的需求，对于用自己的名额换来30万这种无本生意，他觉得可以考虑。何田还对投资客提出了一个新的要求。“虽然收益不错，但我也担心自己会有风险，所以我想也出一部分钱，房子写我的名，由我来代持。”何田说。

同样面临无本生利的机会，周昼就显得比较纠结。“以深圳目前的房价，我是买不起了，也不知道以后会不会继续留在深圳。”周昼在一家国企工作，家境一般，自己每个月的工资也不到一万。正当他在纠结是排队等政府的公租房，还是过两年回老家发展时，就有亲戚找上门来想借他的名额“打新”。“因为是亲戚，不好直接拒绝，但总觉得日后会有麻烦。”事实上，周昼心里依然抱着能在深圳拥有一套自己房子的希望。

起底“代持产业链”

证券时报记者调查发现，有意出售自己名额的人大致可分为两类：一类是已有多套房子或者有宅基地的深圳本地人，他们大多没有买房需求；另一类是来深多年却依然没有能力买房，也没想好以后会不会在深买房的人。不管想不想买，至少他们都有一个共同点：按照当前深圳的新房限售政策，取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让，而新房交房时间至少在2年以后，因此，这类代持人，至少在5年内没有购房需求。

“这个事情要签协议、做公证的。”曾霖对代持买房的流程熟门熟路。首先，要找个“好票”。据曾霖介绍，有中介可以介绍“房票”，摇中了给这个人支付二三十万就行。如果首付资金不够，中介还可以介绍过桥贷款机构，日利率万八。但在曾霖看来，中介介绍的“房票”并不是一张“好票”，“要找自己熟悉的人，对他的人品和背景都熟悉，陌生人是信不过的”。

其次，要签订房产代持协议。结合曾霖给证券时报记者出示的协议，以及记者上网搜到的不同协议版本，可把内容归纳为三个部分：首先是明确房屋产权归真正买家所有，其次是房屋代持人在代持期间不得对房屋进行任何方式的处置，最后是若代持人自身出现债务、婚姻等可能牵连到房屋处置的问题该如何解决。“如果实在不放心，可以在拿到房产证后办理抵押贷款，先套现一部分。”曾霖说。

代持人的银行贷款也是关键环节。何田告诉记者：“有投资客提前半年就让代持者准备好相关的银行流水，首付款也往往会转过几手之后再转入代持人的账户，这样才好通过银行的审查。”不过，记者向几家银行的客户经理询问，客户经理表示暂未收到要严查购房首付款来源的正式通知。

代持费方面，记者调查了解到，一般的楼盘，费用大约在10万元左右，但像华润城润玺一期这样的“网红”楼盘，费用自然会高不少，目前已有30万以上的出价。另外，通过中介渠道获取的，还需要支付中介一万多元的代办费。

最大风险在于“代持人”

代持过程貌似“天衣无缝”，但操作起来真的毫无风险吗？大成律师事务所合伙人律师刘子孺对证券时报记者表示，从过往法院审判经验来说，交易双方签订的房产代持协议是有法律效力的。“这个协议目前没有被定义为非法，律师起草协议也不是违法行为，法理上来看是没有问题的。”但刘子孺表示，实际上很少律师会做这些协议和见证，公证处也没有这项业务，大部分交易双方都是自己从网上下载的协议。

“最大的风险不在于这份协议，而在于代持人本身。”刘子孺说。从过往判例看，即使日后出现代持纠纷，只要出资人能提供出资记录、实际占有和使用的证据以及具备当地购房资格的证明，法院一般都会支持出资人过户。但是，如果代持人本身出现债务债权纠纷，被第三方起诉，法院会站在“善意第三人”的角度，无需经过实际产权人同意而依法查封该房产。

对于代持人自身的风险，除了债务纠纷外，还有不少隐藏风险。盈科合伙人、深圳分所涉外部副主任连婕表示，从现实操作过程看，就算代持者很“可靠”，但他万一突发疾病过世或者丧失行为能力，就会涉及继承权/监护权的问题，其继承人或者监护人的想法是不可控制的。此外代持者看着房市变化，有什么新想法也是不可控的。如果原来单身的代持者后来结婚了，以按揭方式购买的房产，就会涉及到还贷问题。因此这种存在代持背景的房产一旦发生纠纷，诉讼、仲裁等解决争议的成本就很高。

那么，如果事后因各种原因无法将房产过户给实际购房人，能否对房产进行确权呢？所谓确权，就是在房产登记名不变的情况下，从法律上确定该房产的产权归真实购房者所有。刘子孺表示，目前法律上不能对房屋进行确权，只能过户。这就要求真实购买人必须遵守限购政策，否则即便房屋过了三年禁售期，也无法过户给自己。

“祸起”深圳楼市“双限”政策？

针对目前市场上的“众筹打新”、“代持打新”行为，深圳相关部门作出回应：11月30日，深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡在接受媒体采访时表示，针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况，政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。同时，进一步加大住房供应与保障力度，加快构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系，努力让市场进一步回归理性。

此外，深圳一些正在销售的新盘项目也开始调整销售方案。万科旗下在深圳的项目瑧山海家园在11月30日提示购买者市场变化风险、贷款风险，针对深圳“打新热”现象，不排除相关监管部门出台政策，保障“房住不炒”政策落地，并提示代持购房者风险。12月1日，万科对瑧山海家园销售方案做出调整：万科目前已整理出诚意登记审核通过和资金冻结成功的客户名单，将会把名单提交给政府相关核查部门，核查社保年限信息并按社保年限排名反馈给公司，万科将按照客户社保年限排名，再以此次可售房源为基数按1：5的比例选取排序中社保年限靠前的客户入围，参与摇号选房。