1. 首页
  2. > 商标注册 >

预收房款确认收入三个时点(房地产企业预收房款什么时候确认收入)

一、财务意义


预收款项,是指企业按照合同规定预收的款项,该项负债需用合同约定的商品或者劳务偿付。



“预收款项”项目反映其期末尚未偿付的预收账款的余额。尽管企业已收到这些款项,但企业产品和劳务均未提供,故不能确认收入,只能作为一项负债。


预收款项一般包括以下内容:


1、预收货款。


2、预收房款(针对房地产企业)。


3、预收租赁费。


4、预收工程项目费。


5、其他预收费用。


二、分析要点


仔细阅读“预收款项”的财报注释。一般在财务报表注释中,“预收款项”注释中应该披露如下信息:


1、预收账款列示。该项会详细罗列预收款项的各项内容。


2、账龄超过一年的重要预收账款。


3、期末建造合同形成的已结算未完工项目情况。


我们在运用这个财务指标分析企业的时候要注意如下几点:


1、预收款项不仅仅是预收货款,还有其他的预收款。但是,一般而言,都是预收货款占绝对大头。


如果其他预售款占据大头,需要查清楚是什么样的项目。


2、预收款包括下游订货预先支付的现金及票据。只是企业收到下游支付的票据后,资产端增加的不是货币资金,而是应收票据。


3、预收款项越多越好。为什么呢?越多,说明企业越强势,在上下游供应链处于主导地位。并且,也表明了其产品在市场有很强的号召力,不愁卖不掉。下游也不是傻子,产品不好卖,谁还急吼吼的先打款呢?


4、预收款越少越危险(个别特殊行业除外)。这往往意味着企业在供应链上处于弱势,其产品在市场影响力低,销路不好。


5、预收款对营收占比多,往往存货占比少,应收账款占比也少。反之则多。


6、观察预收款对营收占比的走势。如果该占比不断增大,说明企业越做越好,产品越来越好卖。如果该占比不断下降,则说明企业产品没有之前吃香了,是企业经营下滑的一个重要信号。


三、具体作用


我们以白酒行业为例分析预收账款的作用。


预收账款是营业收入的蓄水池,可以依据管理层的需要进行调节。


贵州茅台2014年到2015年的三年营收增速是比较低的,分别为3.69%、3.82%,对应的净利润同比增长率也很低,分别为0.45%、0.62%。如果在2016年年初看到茅台2015年年报显示的营收与净利双低增长速度,多半会逃命,但是,长期跟踪茅台的人查看预收账款就会发现,其2015年年底的预收账款居然达到了82.62亿,比上一年度激增了459%,不声不响地超过了历史最高水平,妥妥地隐藏利润准备增长的节奏。而这种信息,当然是内部人士才知道,这也就可以解释为什么2016年茅台股价能够在股灾后率先创历史新高的原因。



预收款项①不确认为营业收入,这部分卖出去的货的利润就没有释放,形成营业收入和净利润同比增速很低。②提前收取的打款,保证了未来一段时间的业绩。③提供了现金流,企业可以免费占用下游企业的款项。④预收款项的调节不改变企业的净资产收益率。我们需要把预收款项和营业收入一起看,然后和净资产收益率作比较。


到了2017年年初,2016年年报显示,扣非净利似乎也一般,只增长了8.57%,营收增长领先于净利增长,达到了20.06%,远达不到令人兴奋的高增长范畴,可是,查看其预收账款就可得知,175.41亿元,比2015年同期刚创造的历史高峰82.62亿还要增长112%,而且总量很大,相当于2016年营收401.55亿的43.68%,如果这些巨额预收增量部分确认收入的话,茅台的营收增长速度将立马变成高增长,而不是报表所显示的仅仅增长20.06%。


到了2018年年初,2017年年报显示,茅台果然如分析师们所预料的,出现了营收与净利高增长,营业收入同比增长率达到惊人的52.07%,扣非净利润同比增长率达到60.57%,这在小散们的眼里,如此高的增长数据,显然是起飞的节奏,但分析师们却普遍悲观起来。为什么有如此迥异的态度呢,因为查看2017年年底的预收账款就知道,只有144.29亿,同比2016年的175.41亿元下降-17.74%,说明预收账款的增长潜力不可能无限提高。且蓄水池作用已经开始释放,业绩已经体现在了2017年的营收高增长中,即使对2018年的增长还有一定的助推作用,但影响力也就比较小了。这也就是茅台2018年一季报公布后,虽然明面上的业绩也算是高增长,营业收入同比增长率达到31.24%,扣非净利润同比增长率达到38.43%,已经是很好的增长成绩了,但大家却不怎么兴奋的原因。因为受限于预收账款的增长总量,2018年的全年营收增速没法再达到2017年那么快,且2018年第一季度的预收账款也印证了这种趋势,总额没有持续增加,而是环比下降,同比也下降-30.62%。


客观来说,茅台的2018年一季度预收账款总额达131.72亿元,依然是白酒公司中最高的,其相对于2018年一季度营收的比值依然很大,高达75.41%,排名仍稳居行业前三,还有继续释放利润的空间,可以维持增长,不必过于悲观。(预收款项:营业收入,这个比率)


通过茅台的例子,我们可以知道三点:


1、预收账款是隐藏净利的先行指标,很多时候营收与净利可能是微增甚至负增长,但预收账款大增可能预示着业绩走出谷底,而如果预收账款能够持续每季大增,各机构就敢使劲推,只至推到预收账款不增长为止;


2、预收账款的同比增减固然重要,而环比增减同样重要,但最重要的还是预收账款的总量分析,如果预收账款的总量太小,如不到年度总营收的10%,所发挥的业绩蓄水池作用也就很小,其增减意义与影响都不大;


3、预收账款作为业绩蓄水池当然是总量越大越好,但池子也不可能无限增大,到了一定程度也会释放业绩:茅台2012年的释放高点比值是2011年的年报后比值38.18%(预收70.27亿/年营收184.02亿);2017年的释放高点比值是2016年年报后比值43.68%(预收175.41亿/年营收401.55亿);二者平均的话,预收账款达到年度总营收的40%上下时,次年就有释放业绩的可能性,形成营收与净利双双大幅增长的态势。


4、预收款项的增加和净资产收益率应该结合起来看,如果是采取了激进的销售策略,导致预收款项增加,恐怕就很难转化为净利润了。


以上分析的只是增长潜力,但影响增长速度的还有去年同期的对比基数。年终增长数据还将受到各公司的利润调节所影响,但总体而言,预收款项与营业收入比值比较大的增长潜力相对更大一些。



版权声明:本文内容由互联网用户自发贡献,该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务,不拥有所有权,不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容, 请发送邮件至123456@qq.com 举报,一经查实,本站将立刻删除。

联系我们

工作日:9:30-18:30,节假日休息