风险防控，是按照土地增值税清算有关规定，以房地产开发项目税收为征管对象，以风险管理为导向，以信息化为支撑，以专业化管理为保障，对土地增值税申报的真实性、合法性进行风险识别，实施风险应对，以降低土地增值税税收损失率。
风险识别是指税务机关运用风险分析工具，对纳税人的涉税信息进行扫描、分析，发现容易产生税收风险的领域、环节或纳税人群体，为税收风险管理提供精准指向和具体对象。
土地增值税风险识别主要包括预征环节的税收风险识别和成本费用管控环节风险识别。
1、预征环节的税收风险识别
预征环节的税收风险识别，应重点关注销售单价是否真实、已售建筑面积是否足额申报、是否按规定进行预征申报等。
销售单价风险识别，应对申报的销售单价，通过市场调查、典型案例分析、发票和预收款收据开具信息，获取相同或近似销售日期和地理区位的房地产销售单价均值，进行比对。
预收款申报风险识别，应对申报的预收款收入，与商品房预售合同备案信息进行比对；与增值税销售不动产税目税基比对。
销售进度风险识别，获取发票开具信息标明的建筑面积，计算其占全部房源信息建筑面积的比例，与85%进行比对。
通过主动采集房地产开发项目的第三方信息和定期实施实地巡查，完成下列开发产品对外投资和视同销售的风险分析和识别：
1．以开发产品作价对外投资
将契税申报缴纳信息和国土、房管部门权属转移信息，分别与纳税人申报的已售房源信息进行比对。
2．视同销售
通过实地核查，调查是否存在视同销售的交易事项，是否按规定计价。
3．以房抵债
获取项目开发产品的法院拍卖和执行信息，与纳税人申报的已售房源信息进行比对，识别以房换地、以房抵工程款或材料款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息等风险。
2、成本费用管控环节风险识别
成本费用管控环节风险识别，应重点关注扣除票据是否合法、工程量是否真实和单位工程成本是否处于合理区间等。
第一，主管税务机关在进入清算申报审核环节后，应首先对扣除票据进行风险识别。
（1）大额票据风险识别。设定较大金额票据票载金额上限，超出上限时进行风险提示。
（2）违规发票风险识别。对纳税人申报的发票数据，与发票换版记录、发票字轨号码、批印年代比对，凡发现发票字轨号码缺失，以及与发票填开时间逻辑关系不一致的，及时进行风险提示。
第二，主管税务机关应运用源头监控环节获取的工程结算等基础资料，以及从建筑工程主管部门获取造价指标，提取纳税人明细申报数据，重点围绕下列内容进行风险识别：
（1）决算金额与预算金额、合同造价比对。提取开发项目建筑工程造价和工程总承包合同标明的造价，分别与纳税人申报的相应建筑工程决算金额比对分析。
（2）土建工程平方米造价比对。申报的建筑工程单位成本，与开工年份建筑工程主管部门公布的相应建设工程单位（平方米）造价进行比对分析。
（3）主要材料用量比对。将钢材、商砼、水泥等主要材料耗用数据，与当地相应工程主要材料用量标准比对分析。
（4）关联企业比对。将主要建筑材料供应商、建筑总承包商的投资人等信息，与纳税人税务登记信息比对分析。
第三，土地成本风险的比对识别。
（1）契税申报信息比对。纳税人申报的土地成本金额、土地面积，与纳税人获得土地时缴纳契税时申报的税基和土地面积进行比对。
（2）以出让方式取得土地使用权的，与国土部门提供的土地出让信息比对。
（3）以转让方式取得土地使用权的，与转让方申报的营业税或增值税和土地增值税信息比对。
3、各省市成本扣除风险应对措施
《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》（琼地税函2015〕917号）第十五条“建筑安装成本等房地产开发成本偏高如何处理?”中指出：
对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费等凭证或资料不符合清算要求或不实的，可采取以下任何一种方式处理：
（一）税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以扣除；
（二）税务机关可委托价格认证机构(中心)造价师事务所或其他具有资质的第三方中介机构进行鉴证，并经税务机关确认的建安成本可予以扣除。
《青岛市地税局房地产开发项目土地增值税管理办法》（青岛市地税局公告2016年第1号）第五十五条规定：
对房地产开发企业成本费用申报资料存在下列情形之一的，主管税务机关可以参照各级建筑工程行政主管部门当年度建筑安装工程平方米造价指标，以及政府有关部门公布的建设规费收取标准等，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定其准予扣除的成本费用：
（一）建筑工程费高于中标概算价格或者建筑工程承包合同金额又无正当理由的；
（二）大宗建筑材料供应商或者建筑工程承包人（含分包人）为房地产开发企业的关联企业，并且未按照独立企业之间的业务往来支付价款、费用的；或者价格明显偏高的；
（三）前期工程费、基础设施费、开发间接费等价格明显偏高的；
（四）清算申报时所附送的凭证和资料不符合清算申报要求的。
主管税务机关在开展土地增值税清算审核工作中，对于建筑安装等成本明显偏高的，可以聘请造价中介机构，协助解决工程造价等专业技术问题。
《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》（广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号）规定：
第四十二条 单位建筑安装工程费明显偏高的，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明，纳税人拒不提供或无正当理由的，按照以下方法处理：
（一）主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定建筑安装工程费，并据以计算扣除。
（二）主管税务机关可委托当地建设工程造价管理部门进行评估，根据建设工程造价管理部门出具的建安造价报告确认建筑安装工程费的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
解读：第四十二条“单位建筑安装工程费明显偏高的”，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第十九条规定，“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”，对交易双方的成交价格在市场价基础上设置了30%的浮动比例，超出此浮动比例即可认定交易价格不合理。因此，比照上述规定以30%作为认定建筑安装工程费“明显偏高”的比例。
《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》（北京市地方税务局公告2016年第7号发布）规定：
对开发土地和新建房及配套设施的成本中的前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费用（以下简称四项成本），按有效凭证金额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，应按核定办法扣除：
（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的。
（二）提供的开发成本资料不实的。
（三）发现清算资料中存在虚假、不准确的涉税信息，影响清算税款计算结果的。
（四）清算项目中四项成本的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。
主管税务机关对四项成本核定扣除的，应向纳税人开具《土地增值税四项成本核定通知书》（见附件）。
税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格，结合商品房用途、结构等因素制定《分类房产单位面积建安造价表》，作为四项开发成本核定的依据。《分类房产单位面积建安造价表》及核算方法，由北京市地方税务局另行制定下发。
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