满五满二有什么区别？

契税、个税、增值税怎么算？

评估价、成交价又是啥？

一顿操作猛如虎，一看问题多得搞不清楚，把小编都给整懵逼了。

所以，今天这篇「成都二手房交易费用指南」应运而生。

首先大噶要了解的是，在成都购买二手房，需要的资格和新房是一样滴。

二手房买卖的税费较为复杂，从大的分类来讲，主要分为住宅和非住宅两类。

下文讲的，主要都是买方在交易时要承担的费用。

（注：例如个人所得税、增值税等本应该是卖方付的，但在实际情况中，几乎都是买房承担，你说惨不惨）

住宅类税费

住宅的分类，包括我们常见的住宅、别墅以及70年产权的公寓。

常见的税费中，契税、增值税、个人所得税、中介费这4个是大头，其余的都是小钱钱，基本可以忽略不计。

1.契税

主要看买方以家庭为单位是第几套房，注意的是，要看全国范围内（港澳台除外）办理了房产证的住宅。

税费类别如下↓

计算方法是用核税总价×契税。

例如壮壮作为刚需首套，买一套90㎡的房子，房屋单价为10000元/㎡。

要交的契税则是90×10000×1%＝9000元

2.个人所得税

看卖方在四川省内以家庭为单位是否是唯一的住宅，且满五年。

如果是满五且唯一，则免征个人所得税。

除此之外，个人所得税算法均为：核税总价×1%

若为赠与/继承取得的住宅，则为（成交价-上次合同总价）×20%

3.增值税

看房屋契税票日期或产权证是否满两年，两个时间不一样，哪个时间靠前算哪个。

若满两年，免收增值税；

若未满两年，增值税计算方法均为：核税总价×5.6%

例如，壮壮准备买东哥家的房子，东哥家房屋契税票日期是2018年3月10日；产权证时间是2019年4月10日。

以靠前的时间来算，税票已经满了两年，壮壮就不用缴纳这5.6%的税费啦

4.中介费

据了解，成都的中介公司一般收费标准是买方2%、卖方1%。

当然也有卖方不愿意出这个钱，让买方承担，这就看你们怎么沟通啦。

一般来讲，卖房都是不愿意出这部分钱嘞

5.维修基金

如果房子有电梯，缴纳基金为27.5元/㎡

没有电梯，缴纳基金为22元/㎡

6.转移登记费

相当便宜，只要80元/套，跟其他的相比，四舍五入仿佛不要钱！

（呜呜呜，我差的难道是这80块吗）

7.交易手续费

产权面积×4元/㎡

8.土地出让金

一般商品房都不用缴纳，只有经济适用房、安置房等需要缴纳。

认定方法是看国土证上土地的性质是划拨还是出让，出让的话，不收取；划拨的话，就要缴纳。

2环内：核税总价×1.5%＋办证费用20元

2环外：核税总价×1%＋办证费用20元

6.贷款费用

评估费：商贷免征；公积金/组合贷款为成交总价×1%（最高不超过800元）

贷款服务费：2000元/单

抵押登记费：商贷免征；公积金/组合贷款为80元。

ps：住宅部分的税费是不是挺复杂？表急，后文手把手教你算

非住宅类

非住宅类，常见的有40年产权的公寓、车位、办公类等。

同样的，有契税、个税、增值税、登记费等，不同的是，增加了土地增值税，这个税可不便宜呐！

1.契税：核税总价×3%

2.个税：核税总价×1%

若提供不动产发票：（成交价-上次合同总价）×20%

3.增值税：（成交价-上次合同总价）×5.6%

3.土地增值税：

除车位以外的非住宅：核税价×8%

（若提供不动产发票，可申请阶段性差额30-60%）

车位：评估总价×5%（若提供不动产发票，则阶段差额增收30-60%）

4.转移登记费：550元/户

5.印花税：核税总价×0.025%＋2.5元/本

6.交易手续费：核税总价×1%＋5元/户

7.中介费：买方2%、卖方1%

8.贷款费用：2000元/单

都说商办类产品出手困难，光从税费这一点就能瞬间把你击垮。

我们来简单算个账，如果你50万买入一套公寓，2年后评估价约为80万，此时卖掉，按照上述要点粗略计算，税费大约要20万！

约40%的利润都没了，你敢想吗？就这价格，又有谁敢买……

挂牌价、成交价、评估价、指导价，4个价格如何区分？

上面一堆数字，是不是把你搞得有点晕。

哈哈哈，别急啊，还有更晕的，买二手房之前，你还要了解4个价格。

1.挂牌价：

这算是一个比较虚的概念，是依据卖方想法可随时变动的价格，划重点，也就是可以讲价哈！

比如壮壮在二手房APP上看到一套中意的房子，挂牌价300万。

哎呦，太贵了噻，找到卖主，先砍20万再说。

2.成交价：

也就是你买这套房，最终要付给卖方的钱。

还是刚刚那套挂牌300万的房子，壮壮跟卖方讲价。

最后只先讲下来10万，最终我要付给卖方290万，这290万就是成交价。

3.评估价：

这个跟贷款银行有关，如果你选择全款，当我没说哈。

贷款的金额多少，依据评估价格来定。

比如，还是刚刚那套房，成交价290万，壮壮准备首付三成，剩下7成贷款，一共向银行贷203万。

但银行评估了一下，觉得这套房只值280万，哦豁，贷款7成就只有196万。

相当于原计划首付87万，现在首付要94万，肉痛啊！

4.指导价：

也指核税价，这是房管局定的价格，也是你缴纳税费时拿来参考的价格。

一般来讲，如果评估价＞指导价，就以评估价为准。

一套成交价135万的住宅

首付＋交易费要多少钱？

哎呀，终于写得差不多了，是时候实际运用下，我们那最常见的住宅给大家举栗子。

来来来，一起跟我做一道计算题：

壮壮准备买首套房，看上了东哥家的房子。

该房90㎡，普通商品房，有电梯，房子满两年，黑心东哥要卖15000元/㎡，还要我付所有中介费……

成交价135万，银行评估价120万，评估价大于指导价/核税价。

求问，壮壮买这套房，首付三成，一共要准备多少钱？

开始大展身手啦：

契税：120万×1%=1.2万

个人所得税：120万×1%=1.2万

增值税：无

中介费：135万×3%=4.05万

维修基金：90㎡×27.5元/㎡=2475元

转移登记费：80元

交易手续费：90㎡×4＝360元

贷款服务费：约3000元

以上各类杂七杂八的费用，总计约7万。

由于评估价为120万，贷款7成为84万，所以首付要给51万。

SO，一共要准备首付款51万 税费7万＝58万。

太惨了，一套135万的房子，首付款要准备58万，约等于总价的4成多。

所以，你可以大概估算下自己买套二手房要准备多少钱了

---

看完上面内容，对二手房的交易税费应该了解得差不多了吧？

如果还是觉得一脸懵逼，或者某些疑难杂症无法解决，壮壮给你推荐两个更撇脱的方法。

第一，某宝一对一咨询服务。

直接搜索关键词，购买后把你的问题给客服一个个甩过去，等待解答就好。

第二，寻求二手房中介的帮助。

你买二手房肯定是要找中介噻，基本都要付上万的中介费，这个钱不能白花了。

选择一个靠谱的中介公司，签合同前，把各项问题咨询清楚，放心，为了赚你的钱，肯定给你回答得巴巴适适嘞~

关于上文中提到的交易费详情，壮壮已经整理成表格放在了后台，在对话框回复“二手税费”，就会自动推送。