战略投资者配售占据较大比例，均超过50%，最高接近八成。具体来看，首批产品的战略投资者分为两类，一是原始权益人或其同一控制下的关联方，二是符合网下投资者要求的专业机构投资者，主要包括大型企业或其下属企业、保险公司、证券公司，相关投资基金等。
REITs是什么？
简单来说，REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。这在国内还属于新事物，事实上，REITs在国外市场已经比较成熟，2014年以来，我国也开始类REITs和私募REITs的尝试。根据CNABS统计，截至2020年12月31日，交易所市场已发行的私募REITs产品数量为88单，总发行规模为1681.63亿元。
从架构特点上来看，基础设施公募REITs采取“公募基金 ABS 项目公司”三层架构。首先，基金将80%以上资产投资于基础设施ABS，并持有其全部份额；基础设施ABS再持有基础设施项目公司全部股权；最终，基金通过ABS和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利。
基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的。目前9只产品所配备的基金经理也均具有基础设施相关经验。
首批涉及哪些项目类型？
首批基础设施公募REITs项目共9单。上交所有5单，分别为华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金（简称“张江REIT”）、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金（简称“浙江杭徽”）、富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金（简称“首创水务”）、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“东吴苏园”）和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“普洛斯”）。
深交所有4单，包括中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金（简称“首钢绿能”）、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“蛇口产园”）、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金（简称“广州广河”）和红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“盐港REIT”）。
从首批公募REITs基础设施项目类型来看，首批基础设施公募REITs项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流、污水处理、垃圾发电几大主流基础设施类型。其中，有3单基础设施项目为产业园，2单为收费公路，2单为仓储物流，污水处理、垃圾处理及生物质发电各1单。资产分布在北京、深圳、上海、广州、江苏、浙江等重点地区，大湾区、长三角地区较多。
从基金管理人来看，首批公募REITs产品花落中航基金、博时基金、平安基金、红土创新基金、华安基金、东吴基金、中金基金、富国基金、浙商资管。
9只REITs认购情况如何？
从发售过程来看，公募REITs的发售更加类似于IPO，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等活动。与普通公募基金产品有所不同，公募REITs产品有一个询价环节，通过向网下投资者询价方式确定认购价格。
5月26日、5月27日，首批9只公募REITs相继发布基金份额发售公告称，已完成询价并公布了询价结果。首钢绿能、广州广河的询价结果分别为13.38元/份和13.02元/份，浙江杭徽最终定价8.72元/份，其余6只公募REITs的最终定价在每份2元-4元之间。
具体来看，盐港REIT公布的询价结果最低，每份2.3元，首钢绿能最终认购价格最高，每份达13.38元。
而发售定价高，并不意味着募集规模最大。
广州广河预计募集净额91.14亿元，在9只公募REITs的募集规模中位列第一，中金普洛斯以58.35亿元的募集净额紧随其后，浙江杭徽以43.6亿元的募集净额位列第三。募集净额最少的反而是首钢绿能，预计募集净额13.38亿元。
值得注意的是，此次询价均实现了超额认购。举例来看，张江REIT公告显示，本次网下发售提交了有效报价的投资者数量为31家，管理的配售对象个数为55个，有效拟认购份额数量总和为138430万份，为初始网下发售份额的8.85倍。
值得投资吗？
与普通公募基金相比，公募REITs产品的收益来源主要由经营收益及因资产增值带来的资本利得收益，对于高速公路等基础设施，收益来源更多由不动产经营收益构成。普通公募基金除获取股息、利息收益外，灵活调整投资组合配置，资本利得收益显得更加重要。
从基础设施资产的收益情况来看，9单公募REITS中，2单高速公路类项目的现金分派率较高，浙江杭徽测算首年及次年现金分派率分别为12.34%和10.45%，广州广河分别为6.19%和7.20%。另外，污水处理、垃圾处理的两单也较高，首创水务测算的首年及次年净现金流分派率分别为8.74%、9.15%，首钢绿能为9.13%、8.17%。其他项目公布的预测首年和次年现金分派率也均在4%以上。还有2单REITS在招募说明书中公布了IRR，浙江杭徽和首创水务，全周期IRR预测值为6%。
万和证券分析师朱志强提出，当期预测现金可分配率受资产类别属性不同而出现较大差异。整体而言，高速公路类基础设施项目现金分配率较高；产权类项目（例如产业园区、仓储物流等）可能长期经营，底层资产的租金收入有可能增长，资产市场价值具有升值可能性。目前首批项目的底层基础设施资产均较为优质，其中，估值最大的项目为广州广河，其基础设施项目估值达到96.74亿元，规模最小的首钢绿能，基础设施项目估值也超过12亿。
与股票相比，公募REITs具有较高的分红比例，采取强制分红政策，收益分配比例要求不低于基础设施项目年度可供分配金额的90%，收益分配较高股息股票而言可能更加稳定；另外，底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。从物业运营来看，基本不会出现大幅增长或者维持持续性的高增长，产品收益相对稳定。
与债券相比，基础设施公募REITs无固定利息回报，但有稳定强制的分红机制，在此基础上有资产增值带来的份额价值提升预期。不过，由于基础设施公募REITs对于本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营，因此可能存在由于运营不善等原因造成的单位价值下跌的风险。
平安证券分析师刘璐指出，基础设施公募REITs为个人和机构投资者拓宽投资范围，提供优质可投资资产。有相对稳定现金流的基础设施公募REITs，可以为全民共享经济发展成果提供渠道，拓宽个人投资者和机构投资者的投资范围。如经营权类REITs基于稳定现金流的基础设施，波动风险相对较小，相对更偏固收属性，可能更符合如银行理财、基金公司等机构投资者扩展固收投资产品的需求。产权类REITs因涉及不动产租约的动态调整，可能面临一定程度的现金流波动风险，但更考验基金的主动管理能力，尤其是疫情后利率中枢下降的背景下，险资和养老金机构风险偏好往往有所抬升，股性更强的REITs可能成为其获取更高回报的助力，REITs 也可以增加其对不动产投资的切入点。
普通投资者如何参与？
对于公众投资者来说，可以通过场内证券经营机构或者基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额。场内认购需持有证券账户，认购申报以基金份额为单位；场外认购以金额申请。在募集期内可以多次认购基金份额，场外认购申请受理完成后，投资者不得撤销。
在认购费方面，从目前9只产品的公告来看，大部分产品的认购费率根据认购金额分为四档：认购金额低于100万元、100万-300万、300万-500万，认购费率分别为0.6%、0.4%、0.2%，高于500万认购费率为每笔1000元。也有少部分产品的认购费率分为两档。
另外，基础设施证券投资基金目前尚在试点阶段，市场的监管体系、产品规模、投资者培育均处于初期阶段，可能导致交易不活跃。对于投资者来说，存在一定流动性不足的风险。
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