楼市总是自上而下的，但是底层有一股力量正在汹涌澎湃

---

团队小伙伴做得很棒，但是我也好久好久没有帮大家分析上海楼市了

原因也是因为在政策干预下的市场，很多大结局其实已经决定

但是大方向明确不代表没有分支，而今天和大家聊的，可能是整个上海楼市在今年走出的一条涓涓细流

但是在未来会成为一个重要组成部分，这是我今天想要写这篇文章的理由

不过事先声明下，以下内容完全来自于我的主观判断，没有任何客观基础，大家就当看个乐呵

好了，让我们开始吧

01

从哪里开始说起

如果谈论上海楼市，如今的一个重要现状就是市场里的一手和二手正在互相干预

一手房的倒挂会影响周围的二手市场成交，但是一手的定价某种程度上也是参考环线体系和二手标准

另外对于二手房的房产税，每年的制定标准也来自去年的一手房成交体系

而市场很多时候的购买力都来自，卖掉二手买一手

所以一二手互相纠结的当下，很多时候一个地方的调整就会让整个楼市快速的刹车，这也是现在上海楼市大家感觉比较稳健的重要原因

一个枢纽动一下，整个齿轮就可以停住，一个地方上点润滑油，整个市场也会因此顺滑起来

但是在这样的逻辑下，我们需要关注一个市场

不知道各位注意到没有，上海楼市已经很久没有针对3000万以上总价房子的供应了

而且未来甚至在一手房市场，极有可能出现3000万以上总价房源断供的可能

出现这种情况其实都是在情理之中

一手房预售证体系下，内环内单价13万，极少项目能到16万

而如今所有的土地出让对于面积配比都有极高的要求，90平米的主力，120平米就是正儿八经的改善了，150平算是到天的

换句话来说，一手房赛道在这样的开发模式下理论上已经不具备供应3000万总价房子的可能

仅有的几个项目都来自于零星的存量地块现如今的开发

所以市面上但凡有一些市中心的大户型出现，总是最先被抢掉的，背后就是这个原因

但是在上海3000万购买力的需求到底存不存在

当然存在，而且不少

所以毫无疑问一个很有趣的现象就是，这一部分的需求只会在二手房市场流转，3000万以上总价二手市场成为上海第一个不受一手市场干扰的独立赛道

独立赛道一定会走出独立行情，这个总价段的未来市场表现我个人认为会是上海楼市最坚挺也是发展最好的一个总价段

这一部分物业会成为相对而言更接近市场定价的产品物业

02

但是在另外一个维度，3000万以上总价的房子也成为整个赛道里最惜售的物业

道理也很简单

卖掉这样总价的房子，换不到更好的房子了

或者说要换到明显更好的物业，需要付出的代价就太大了，总价存在明显的提升但是幸福指数却不太会有非常大的改变

这一群家庭已经没有太多的生活压力，而且也不太像那种过去动不动说自己身价上亿但是负债很多的人受经济影响存在资金链断裂的情况

在现在这种情况下，卖掉自己手上3000万房子还能干嘛

所以在想不清楚的时候，索性他们就不卖了

怎么来评价3000万总价的房子，几个很重要的特性就是所处地段一定是城市核心区，这样的位置没有短板，甚至在后期还有利好

而对于社区而言已经是优质商品房，不论是2005年前后的小区还是2015年前后的小区，整个社区要么没那么老要么保养得好

大家住在这里面是很开心的

所以面对着这样的地段和这样的产品，其实你说真的卖了，再买可以买哪里

这个真的还挺难

你说换去黄浦湾、换去汤臣一品，这个就又太夸张，总价也实在够不到

但是换其他小区，感觉换了还不如不换，前后差距也没那么大

这就是当下这一群房东真实在想的问题

毫无疑问未来3000万以上的市场可流通房源非常的少

坊间统计单位时间全上海只有50-100套，非常的稀缺，类似翠湖天地、仁恒河滨这样的项目会成为市场的硬通货

这种硬通货的资产不论在经济环境好还是差的市场都有很好的价格反射，整体的市场走势甚至会高于整个大盘

现在翠湖天地二手房能够顶到25万以上，就是这个道理

未来这个小区卖得再贵我都不会意外，因为不论是地段还是产品，没有哪个项目可以把这二者结合的这么均衡了

03

所以这块的赛道就变得非常有趣

供应极少，需求旺盛，而且没地方可以引导，从而成为重度的供不应求

长线来看似乎也没有解决的可能

而且对于这部分物业整个市场也会更加模糊，政策也不太会对这部分物业进行干扰

因为单价都超过了核验价，这些房源在公域平台已经不会展现，你看到的线上可售房源永远是零

看不到也不知道

没有一套是符合核验价标准的

而那些极少有的房源流通在私域范围之内待价而沽，价格也逐渐走高

想要买到这样房子的难度也越来越高

越来越多的首付款是一定的，更需要担心的是如果想要买这样的房子可能就需要被迫接受一个你可能觉得不合理的价格

另外之所以能够具备独立行情也是因为这个原因，第一不公开呈现，第二也和一手市场没什么关系

第三虽然单价高但是总量很少，对于上海整体楼市的影响不大

最近不少中介同行开始做内容开始做ip就是看准了这个赛道具备私域获客的可能

公域领域能够留下的痕迹会越来越少

04

所以如果以上逻辑没有问题，那么在上海二手市场各个总价段会出现这样的场景

整个上海楼市在未来一年受干扰最大的总价段是多少

肯定是中环附近的1000万以及郊环附近的400万以及远郊250万的房子，这些房子会持续受一手房的冲击

一手房冲击的逻辑就是房子又好而且总价差不多

二手市场流通性最好的总价段就是1500万

因为这个总价段一手有，但总有不合适的地方，二手也有，而且存量还可以选选

这个面积会在2022年最得到市场的认可，交易速度会最快

而对于当下市场而言，影响最大的会是200万-300万的总价段

这个总价段占据市场成交差不多60%的套数比例，但是在未来需要面对竞争对手太多，银行抛弃，客群流失以及换房者急迫想要买的几种情况

而且这几种情况几乎在未来都是无解的

就像3000万总价房子断供一样无解的无解

往后会怎么发展，往后其实就是看未来上海一手房的供求结构

上海一手的主力当然就是在五大新城和300-500万的总价段

但是除此之外我觉得很关键的就是看市场上能否保证持续1500万总价段的供应，也就是中环附近120平米的改善户型的产品是否能够持续跟进

这件事挺重要，如果这个总价段不能跟上，很快二手房区域2000万也会陷入竞争对手缺失从而形成和3000万产品一样的发展

然后再是1500万，然后再是1000万，依次发展

不会那么快格局呈现，但是真实在门店里看房的购房者一定会有感触

05

好了，再说点别的

这些观点之前在我的视频号直播间分享过

就是这个视频号

我每周日都会有一个小时的深度直播，聊聊我认为的趋势以及回答一些朋友的问题，没关注的朋友可以扫描一下

我在做直播的时候就会发现，当我讲这个观点的时候

有些听众的第一反应是：3000万总价和我没有关系，离我们太远了，我只想听和自己有关的总价段

我问，你的总价段多少

300万

是的，300万客群不仅存在几种无解的被动情况，另一个很多第一次刚买房的年轻人，对于购房的心态重度不健康

表现在只听自己关心的，以及听完之后比较懒

我经常和朋友说一个观点就是这次买房能让自己跳一跳的就尽量够高一点

这句话听上去是鸡汤是鸡血，但是背后其实是每跳跃一个总价段，背后的整体的供求关系就会完全不一样

那么作为资产属性而言未来的流动性和保值性也会明显不同

最怕的是那种，就是下注在市场存量最多的总价段范围之内，然后自己还不好好选房，这群人是当下最容易被割韭菜的

如今这个市场下最幸福的人群就是3000万家庭资产的人士

这群人第一自己的工作不是那么的高处不胜寒，总不至于身家很多负债更多，每天不用提着脑袋工作

生活也算衣食无忧，不再为更多的欲望有不切实际的幻想，年纪也正值壮年家庭美满生活幸福

而且退一万步来说，哪怕真的大环境再差这些人从头开始赚钱也还是能快速赚回来的

这些人的目标选择一定就是一线城市这个总价段的房子

所以如果是极度理性的情况下分析也是如此，看看有没有办法让自己进入这个群体，不论自己在哪里，让自己进入这样的群体

毕竟这是所有一线城市都不可避免必然会发生的事情

06

最后和大家说什么

什么是家庭资产保护，一个重要的逻辑就是：不输就是赢

对我们来说房子是长线持有的，在变化的市场中什么资产能够更有效的对冲风险，其实就是看在未来赛道中产品本身的供求关系是否健康

吃准这一点比分析一万条政策更加管用

大概这些

各位早安，午安和晚安