土地财政并不是经济学上预设的一个名词税，它是经济学家和业内学者对近年来中国经济税率发展和公共建设的一种总结性描述。

总的来看，所谓的土地财政不单单是指地方政府靠卖地推动地方经济发展，它指的是以卖地为起点，以房地产开发为支撑，拉动涉房地产相关产业发展，进而推动地方经济的一种发展模式。

自从土地财政这个词问世以来，就饱受指责，因为土地财政经常被“高房价”、“经济泡沫”、“腐败”等话题所围绕。

但是，这么多年下来，土地财政的现状并没有得到根本解决，不管是普通老百姓，还是经济学专家，甚至是地方政府本身也认为土地财政不可持续，需要改变这种现状。

可是，土地财政经过这些年的指责，土地财政仍然批而不倒，甚至在一些中西部城市更加稳固。

这是为什么呢？

一、以房地产开发为核心的土地财政能为地方政府带来大量的税收收入。

可以这么说，当前的税负若烟草排第一，那排第二的就是房地产了。房地产行业的税收能为地方政府带来了非常可观的财政收入，尤其是中西经济欠发达部地区，一些县、市财政收入的多半都是直接来自房地产公司交的税。

咱们举个例子，看看从拿地到销售会给地方政府带来多大的收入。

假设，某开发商在长沙以1万元/㎡的价格拿下10万㎡的土地，规划建筑面积为40万㎡，然后以1万元/㎡的价格全部售出。

1.土地出让金

按单价拿地面积，就是1万10万=10亿元。

2.买地的契税和印花税

契税：1亿4%=400万元；

印花税：1亿0.5‰=5万元；

3.增值税

40亿9%=3.6亿元，有人或许会说了，这增值税可以抵扣进项的，确实如此，只是税负转移了而已，总的税款并没有减少。

4.城建税等附加税费

3.6亿12%=4320万元；

5.城镇土地使用税

假设楼盘开发4年后可以实现贡献全部交房，根据长沙的土地使用税税率，就按20元/㎡计算，4年下来应交城镇土地使用税10万㎡204=800万元；

6.土地增值税

这个税种不太好计算，它不是比例税率，是根据房地产销售的增值幅度，实行的累进税率，一般来说增值率越高，税率越高，但是根据一些业内人士透露，一般房地产项目土地增值税的税负率大概在8%左右，那么这个项目应交土地增值税40亿8%=3.2亿。

7.企业所得税贡献

企业所得税税率是以企业的税前利润为计税依据的，每个楼盘的利润确实都不一样，按照房地产开发的平均税前利润率，就按30%计算的话，那么这个项目的税前利润为40亿30%=12亿，应交企业所得税12亿25%=3亿元。

8.购房契税

这个也是难以准确计算，因为住房契税的家庭首套房有优惠，90㎡以下是1%，90㎡以上是1.5%，这买房的人有的是首套，有的房地产可能是第二、第三套了，咱们就按1.5%计算契税，那么这个楼盘卖完后，应交契税40亿1.5%=0.6亿元。

由于其他行政收费标准，老周不是很清楚，暂且不计，就上述那8项税费合计就有20.9527亿元。

房地产业带来的财政收入非常可观，是任何其他行业都无可比拟的，虽然烟草的税收贡献排第一，但是其体量跟房地产根本没法比，毕竟每个县、市只有一个烟草局，可房地产项目可以有几十个。这样丰厚的财源使得地方政府很难下定决心摈弃土地财政的。

二、很多地方除了房地产行业，其他工商业经济非常萎缩，若抛开了土地财政，很难找到稳定的替代税源。

这个其实是地方政府难以摈弃土地财政的内在原因。没有可替代的税源是很多地方政府都面临的现状，尤其是中西部欠发达地区更是明显。

就拿老周家乡的县城来说，除了房地产行业，几税乎没有规模化企业。八九十年代的时候，还是全市的工业大县，因为那会有几个煤矿企业和几个大型水泥厂，后来国家严格控制节能减排，煤矿和水泥厂全部被关了，由于地理位置不佳，再加上配套产业落后，发展了十几年的工业园还只有几家玩具生产厂，可以说目前的工业生产几乎为零。

2019年该县实现地方财政收入8.9亿元，而房地产行业带来的税收收入就达到5.4亿，也就是说房地产行业对该县财政收入的贡献超过了60%！

我们都知道，产业更新升级是需要一系列条件的，而中西部地区缺乏发展工商业的一些客观条件，短期内想发展房地产好可以替代房地产的行业，并不容易，地方政府想要摈弃对土地财政的依赖非常困难。

土地财政的弊端已经成为业界共识，但是把土地财政一棒子打死也是大可不必的。

中国的发展历史跟欧美发达国家有些不太一样，他们大多经历过资本主义和殖民时代的资本原始积累阶段。而新中国建立后，完全就是一穷二白，没资本、没技术、没资源，哪怕到了上世纪80年代的改革开放初期，也才仅仅解决了温饱问题。想要快速推进基础设施建设，加快经济发展速度，那么土地是最好的资源。深圳当年改革开放之初也是以土地拍卖才吸引了大量的投资者，使得深圳迅速的发展起来了。

可以说，没有土地财政，就没有中国城市化的快速发展，就没有基础设施建设的大跨度进步，就没有如今中国经济的快速崛起。

但是，土地财政带来的一系列问题，也开始制约中国经济的转型提质。

大量的资本涌入房地产业挤压了其他制造业的投资，同时高房价也压制了社会的创业热情，加大了小微企业和科技型企业的经营成本，可以说，以房地产为核心的土地财政已经成为中国经济转型提质的重要障碍。