在北京新建小区停车位“高价租金”接连曝出的同时，开发商打出的“只售不租”这张牌也昭然若揭。要么高价出租少量停车位，要么“只售不租”，拥有小区地下产权车库、手握定价权是开发商如此操作的“底气”，也揭示出高租金倒逼业主购买车位的隐情。
永靓家园总共有超过2000个车位，仅有90个车位进行出租，其他大部分是已售或在出售计划内。
事实上，像永靓家园这样“只售不租”的新建小区并非个案。在很多新建小区，一边是地下车位有空置，一边是业主们租不到车位。
3月12日，记者以购房人身份与中粮祥云赋项目销售人员及物业方面进行联系，得到的回复皆为，目前该项目车位不对外（包括业主）出租。
车位销售是获利渠道还是库存痛点？
问题在于，开发商为何极力促成停车位的销售？众所周知，自去年以来，开发商普遍面临流动性危机，资金紧张不言而喻，出售车位自然是利益最大化的做法。因此，对于开发商来说，出售车位是首选，其次才是租赁，车位已经成为开发商转嫁开发成本和获取销售利润的重要部分。
据易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，近几年来，一些项目由于限价等原因，房企盈利空间不大，所以在车位上出现了捆绑销售，以及销售、出租的价格比较高的情况，其实或多或少与房企“变相盈利”有关。
车位销售也是楼盘销售总利润的构成部分。据一位不愿具名的房地产业内人士透露，近几年的不少新建项目，住宅部分销售之后，往往仅能覆盖开发成本，有的甚至覆盖不了，真正的利润都在最后的配套上，比如商业和停车位。
而另一方面，从以往来看，车位一直是开发商库存的痛点，很多项目住宅都卖完了，仍有大量车位在手，造成资金沉淀，导致项目的利润长期无法兑现，不利于开发商周转，更跑不赢财务成本。以一个车位售价超30万元的车位为例，如果按永靓家园1050元/月的租金来算，除了120元的管理费，开发商每月收入930元，出租30年总租金才能达到30多万元，与出售车位持平。
有部分项目为了加快回笼资金，采用车位与住宅捆绑销售的方式，这无异于变相增加了买家的购房成本，因而屡被主管部门叫停。
总体上看，对于需要尽快回笼资金的开发商来说，项目最后剩下的停车位要快速销售，住宅交房时被认为是停车位的销售最佳时间，因而很多项目会在此时公开车位的销售和出租价格。“缩小购买和租赁车位的价差，往往可以推进部分车主购买。”一不愿具名的业内人士如是说。
严跃进认为，产权车位管控政策空缺，也容易形成监管真空，导致一些房企更容易借车位变相涨价，有时出现不予出租的现象，目的就是要通过出售加快回笼资金。
在北京市房地产法学会副会长、首都经贸大学教授赵秀池看来，“住宅小区的车位属于相对重要的配套设施，小区内的房子和车位定价道理应该类似，不能违背房地产调控宗旨和方针，更不能从车位等配套设施上来找项目房产方面的利润。”
多地出台政策剑指“只售不租”
新建小区的停车位顽疾不仅在北京出现，如何规避开发商“只售不租”或是车位售价过高，是很多城市面临的问题，一些城市也在“堵漏洞”。
2022年3月1日正式施行的《潍坊市物业管理条例》规定，业主要求承租尚未出售、附赠的车位或车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。
而在上海，2021年9月27日，上海市房屋管理局牵头制定了《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》，其中也明确规定，建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。
早在2019年，佛山市南海区发布《关于进一步加强对商品住宅小区规划车位（库）租售监管的通知》，要求开发商在取得车位销售备案证明之日起一年后，对未出售的车位（库）实行租售并举；而且，在申请商品房预售时，需要明确车位销售、出租的方式和价格等内容，并承诺价格有效期不得少于两年。
从目前来，很多城市老小区车位稀缺是一个普遍问题，但是新建小区车位配比大都可以满足业主需求，特别是北京五环外新建小区的车位数量一般较为充裕，但停车位仍成为纠纷的导火索。
在严跃进看来，停车位应该从便利业主的角度来考虑，但在实际操作过程中，地下产权停车位的处置往往归属于开发商，使得一些利民的政策被“架空”。事实上，市场化不该成为停车位问题难以解决的借口，对于新建小区如何解决停车位的纠纷，不仅考验地方主管部门的智慧，也在考验开发商的责任和担当。
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