房地产开发企业取得的用于开发的土地使用权，设置“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目，归集取得土地使用权发生的全部支出，计算其总成本和单位成本，项目开发完成时，将土地成本结转到“开发产品”科目。
(一）通过竞拍取得土地使用权的会计处理
通过出让方式取得土地使用权的入账价值通常是土地出让金加上相关税费.相关税费是指涉及的契税、印花税，属于征用耕地的还涉及耕地占用税，印花税在缴纳时计入管理费用。
【例】河北诚信房地产开发有限公司2018年1月10日按所在市土地储备中心的拍卖公告要求支付竞拍保证金5000万元，1月20日竞拍成功，支付拍卖佣金20万元，通过招、拍、挂方式取得一宗8000平方米的土地，该地块为非耕地，净地出让，出让金12000万元，依据拍卖确认书规定，保证金5000万元抵缴出让金，剩余出让金7000万元于2月25日支付。3月10日缴纳该笔交易的契税和印花税，契税税率为3%。
2018年1月10日支付竞拍保证金，依据土地储备部门开具的收据和银行付款凭证，河北诚信房地产开发有限公司进行会计处理。
借：其他应收款——竞拍保证金50000000
贷：银行存款50000000
1月20日，竞拍成功支付拍卖佣金，依据拍卖公司开具的服务业发票和付款凭证进行会计处理。
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——土地征用费200000
贷：银行存款200000
1月20日，取得土地使用权，依据财政部门开具的土地出让金专用收据和付款凭证进行会计处理。
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金120000000
贷：银行存款70000000
其他应收款——竞拍保证金50000000
3月10日缴纳契税和印花税，依据完税凭证和付款凭证进行会计处理。
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——契税3600000
管理费用——印花税60000
贷：银行存款3660000
【例】接上例，若通过竞拍的土地状态为现状（毛地），出让合同规定拆迁补偿费用由房地产企业负担，2018年10月拆迁补偿完毕，发生拆迁补偿费2000万元。则：
参加竞拍及支付土地使用权出让金等业务的会计处理同上。
支付拆迁补偿款以及支付委托拆迁单位拆迁费的会计处理为：
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——拆迁补偿款20000000
贷：银行存款20000000
补缴契税。
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——契税600000
贷：银行存款600000
【例】接上例，若土地出让合同标明的土地状况为净地，但实际是现状（毛地）出让，合同规定拆迁补偿工作由房地产开发企业负责，但拆迁补偿费由财政部门从土地出让金中予以返还，土地出让金扣除农业用地开发基金和手续费等1200万元，其余全部返还。2018年5月收到土地出让金返还款10800万元。2018年10月拆迁补偿完毕，发生拆迁补偿费11000万元。
目前，对于上述业务主要有两种处理方法。
一种做法是在收到土地出让金返还款项时记入“营业外收入”科目，支付补偿金等费用时记入“营业外支出”科目。
收到土地出让金返还时，依据收款凭证和财政或拨付单位的文件进行会计处理。
借：银行存款108000000
贷：营业外收入108000000
支付拆迁补偿费时，依据拆迁补偿协议、收款收据等进行会计处理。
借：营业外支出110000000
贷：银行存款110000000
另一种做法是在收到土地出让金返还款项时记入“其他应付款”科目，支付补偿金等费用时冲减“其他应付款”科目。
收到土地出让金返还时，依据收款凭证和财政或拨付单位的文件进行会计处理。
借：银行存款108000000
贷：其他应付款——拆迁补偿费108000000
支付拆迁补偿费时，依据拆迁补偿协议、收款收据等进行会计处理。
借：其他应付款——拆迁补偿费108000000
开发成本——土地征用及拆迁补偿费——一拆迁补偿款20000000
贷：银行存款110000000
第一种账务处理的理由是：目前招拍挂制度要求土地以净地出让，房地产开发企业的拆迁补偿工作实质是代政府进行拆迁，视为向政府提供的一种代理业务。
第二种账务处理的理由是：目前招拍挂制度要求土地以净地出让，房地产开发企业收到的土地出让金返还款实质是应付被拆迁户的款项，房地产开发企业只是暂收代付。
两种会计处理方法都有一定的道理，从长期看两种会计处理方法对企业的利润不产生影响。但会计处理会影响税务机关的认定。从税收角度分析，当土地出让金返还款小于拆迁补偿款时，第二种方式可以加大土地成本，增加土地增值税计算时的加计扣除额和开发成本，降低土地增值税。当土地出让金返还款大于于拆迁补偿款时，则采用第一种方法更有利降低土地增值税。
具体如何进行会计处理，还要考虑税务因素，在不影响会计信息的可靠性和相关性的前提下，应尽量减少税会差异，从而减少纳税调整工作，避免税务风险。有些地方税务机关对土地出让金返还出台了规范性文件，应予关注。
例如，大连市地税局发布的《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函〔2008〕188号）规定，纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的土地批件、土地出让金缴费证明以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的.不允许计入扣除项目。
又如，青岛市地税局发布的《房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》(青地税发〔2008〕100号）规定，对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
依据上述文件，在例题最后一个假定情境下，河北诚信房地产开发有限公司可作如下会计处理：
收到土地出让金返还时，依据收款凭证和财政或拨付单位的文件作会计处理。
借：银行存款108000000
贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——拆迁补偿费108000000
支付拆迁补偿费时，依据拆迁补偿协议、收款收据等进行会计处理。
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——拆迁补偿费110000000
贷：银行存款110000000
由于河北诚信房地产开发有限公司通过竞拍获得的土地状况为净地，依据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）的规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过招、拍、挂程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。由于河北诚信公司缴纳土地的出让金已包含返还用于拆迁补偿的出让金10800万元，该公司已按11000万元缴纳了契税，因此只需要就多支付的200万元拆迁补偿费缴纳契税。
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——契税60000
贷：银行存款60000
相关政策：
国税函[2009]603号 国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复
北京市地方税务局：
你局《关于国有土地使用权出让契税计税依据确定问题的请示》（京地税地[2009]124号）收悉。经商财政部，现批复如下：
根据《财政部 国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
抄送：各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局。
财税[2004]134号 财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为了进一步明确与国有土地使用权出让相关的契税政策，推动公有住房上市的进程，现将有关契税政策通知如下：
一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。
财税[2012]82号 财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经研究，现就近期各地反映的契税政策执行中若干问题通知如下：
一、对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。
【樊剑英解读——案 例：A房地产公司为融资需要，将写字楼销售给B金融租赁公司，销售款10000万元，然后租回使用，每年支付租金1500万元，十年后该写字楼产权由A公司以1元购回。谁交契税？B公司要交契税，按10000*3%万元计算。A公司购回时不交契税，房产证涉及到两次过户，B公司还要交一道营业税（15000-10000-300契税）*5%融资租赁收入营业税。
出租人是经银监会、商务部批准经营融资租赁业务的单位是有资质的单位。有资质的单位无论租赁物的所有权是否转移，以其向承租者收取的全部价款和价外费用(包括残值)减去出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额，按5%的税率缴纳营业税(差额缴纳营业税)，按实际缴纳的营业税额和7%、5%、1%的税率缴纳城市维护建设税，按实际缴纳的营业税额和3%的税率缴纳教育费附加，按出租人的供应商与出租人签订的买卖合同金额和0.3‰的税率缴纳印花税，按出租人和承租人签订的融资租赁合同金额和0.5‰的税率缴纳印花税，出租人和承租人或与其有关的第三方签订的余值担保合同免征印花税。】
二、以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。
【樊剑英解读——案例：母公司与政府签订招商协议，子公司去签合同，谁交契税？子公司。】
三、市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
【樊剑英解读——案例：A房地产公司拆迁中，B个人房屋被征收，获取货币补偿100万元，再次购房，购房价款90万元，则新购房免契税。购房价格120万元，则（120-100）*3%征收契税。B获取房屋补偿，不支付差价，则不征收契税，支付20万元差价，则征收契税。
财税[2005]45号规定：二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。没啥实质变化，拆迁字眼变征收了。】
四、企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。
【樊剑英解读——代政府建设保障性住房，一样交契税，谁让你承受呢？有优惠吗？全部土地使用权成交价格。计税价格为取得全部土地使用权的成交价格=出让金 代政府建设保障性住房成本，真亏!】
五、单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。
【樊剑英解读——当然不征收了，A个人想增资自己的B公司，只要不是房屋、土地，则不征收契税。
财税[2012]4号文第八条资产划转规定：对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
一个是划转，一个是增资，增资征收契税。
吉林省地方税务局公告2011年第2号 关于契税征收若干具体问题的公告
一、关于如何确认企业投资主体改变问题 《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）文件第一条第一款所称“不改变原企业的投资主体”和第四条所称“投资主体相同”，是指企业改制重组过程中投资人名称和出资比例均不发生改变。凡改变上述两项内容的，均属于投资主体发生改变。】
六、个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。
合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。
【樊剑英解读——个体工商户与合伙企业一个性质，不难理解。】
本通知自发文之日起执行。《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税[2005]45号)第二条同时废止。
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