文丨地产三哥

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​《道德经》：国之利器不可以示人。

放眼企业所得税全球，两大利器：美国股市、中国房市。

庚子年春，天雷勾动地火。

为了保住利器之利，美国人不断放大招：紧急降息至零水平、量化宽松、甚至要直接发钱。

美国拼了，挥舞着大杀器，狮子搏兔，企图一击成功，摆明了要薅全世界的羊毛补自己的窟窿。

咱们的利器，何去何从？该当如何？

咱们今天从房地产税收的角度瞎拍哈龙门阵。

一家之言，贻笑方家，抛砖引玉。

1、国之利器

房地产行业是国之利器，体现在多个维度。

咱们今天先从2019年度财政收入的角度来看看。

表中的数据来自2020年2月10日财政部发布的《2019财政收支情况网上新闻发布会文字实录》：

上表中还没有列出房地产企业缴纳的企业所得税。

所以，孙宏斌董事长所言非虚：

房地产行业的纳税和土地出让收入占整个财政收入的40%。

加上杂七杂八的税费，是差不多。

我们再来看看，土地出让收入与地方财力之间的关系。

如果把地方一般收入中涉及土地、房地产的税收全部算上。估计也是40%上下。

房地产行业是压舱石，是国之利器。

咱们今天不说土地出让收入，只聊聊房地产行业的税收。

2、房地产企业缴纳哪些税收税率？

从拿地开始，房地产企业要缴纳哪些税呢？

这里我们主要关注三大税种：增值税、土地增值税、所得税。

因为这三个税种税率比较高预缴，缴纳金额比较大。

税率分别是：

增值税税率：9%；

土地增值税税率：采用累进税率，在之前的文章中有过介绍；

所得税税率：所得税前利润的25%。

增值税，属于流转税，和利润没有直接关系。

土地增值税和所得税，这两企业所得税者和利润相关。

既然交税给税务局，当然都和现金流量直接相关。

根据规定，房地产开发企业收到预售款，就要预征增值税、土地增值税和所得税。

但既然要预征，那么我们从现金流量表中的缴纳的各项税费就能知道一些最真实的的东西。

比如：当期的回款。

毕竟税务局的钱，没有谁能少交或者过分的迟交。

这就是隐藏在现金流量表中的秘密。

3、房企税费/销售比例排名

房地产行业属于预售制，因此，收到预收款的时候就要预缴这三个税。

那么，预缴的税率分别是多少呢？

预缴增值税：3%。

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。最新的增值税率为9%缴税。

预收款其中含税，所以预缴计税基础（也即收入）=预收款（1 9%）。

也就是预缴税款=预收款（1 9%）3%。

预缴土地增值税：1%-2%之间。

土地增值税预征率存在地区和不同类型房地产之间的差异。《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发【2010】53号）要求科学合理制定预征率，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和建筑工程东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

预缴所得税：1.25%-3.75%之间。

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第八条规定）计算。开发产品的计税毛利率：

1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划的单预缴列市人民政府所在地税率城市城区和郊区的，不得低于15建筑工程%。

2、开发项目位于地及地级市区及郊区的，不得低于10%。

3、开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。缴税

但是现在各地政策也有不同。

如果以此计算，那么这三项加在一起，预缴税的税率应该在5.25%-8.75%之间。根据当期的销售的预收款按照1/(1 9%）折算成纳税的计税基础：

理想的模型下，是当年销售房产收到的回款的4.8%-8.0%之间。

以上是本年预收款的预缴部分。

还有一部分：就是本年清缴的部分。上一年度预缴的，今年竣工交房了，项目结算了，对应的增值税、土地增值税的、企业所得税等都要清缴。这里就不展开了。

这两个加在一块就是房企当年实际支出的税金。

来看看各家2018年的情况和排名：

这个数据，能看出来一个大概的方向。

常理是预缴税越多，那么当期的销售回款越多。

三哥经常以此为依据，来观察地产企业的预收款的回款率。

当然这不全面，需要看非房地产开发业务的比例以及当年清缴结算的部分，需要再深入的判断。

下一期，我们以融创为例试算一下这个模型。