某物业公司受开发商委托对某花园小区进行前期物业管理。在发给小区业主的手册中，明确物业物业管理范围包括道路等，物业管理费主要包括管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；小区公用设施维修及保养费和绿化管理费，未涉及地面停车费管理内容。该花园小区建成交付使用后，属于地面停车位约有40个，以后渐渐发展到近100个左右。

2017年8月，该花园小区业主大会依法成立，某物业公司提出终止前期物业管理服务合同，遂在2017年11月底结束了在该花园小区的物业管理事务。同日，小区业委会提出要求移交相关资料及财产，包括本案争议的地面停车费。2017年12月，某物业公司回函对公益性收费收、支进行了说明，其中地面停车费结算后收益为零。小区业委会对此结算提出异议，在多次协商未果的情况下，于2018 年5 月诉至法院。

小区业委会公司认为，按前期物业管理服务合同约定，小区地面停车位属全体业主所有，其收益也属全体业主，故要求判令某物业公司返还停车费14.1 万余元及利息1 万余元。

某物业公司承认在管理小区物业期间，收取过上述金额的停车费，但收取的地面停车费全部用于了支付车辆管理人员的工资及缴纳法定税费，并属于无余额。

权威观点

地面停车位属于小区业主共有，某物业公司利用地面停车位收取的停车费，应返还给小区业委会，但应扣除必要的什么、合理的管理成本。小区内的地面停车管理虽不在约定的物业管收取理范围内，但是该花园小区内的停车管理客观存在，必然产生相应的管理成本，按物业管理服务所需管理成本，包括管理人员的工资，所以小区业委会要求全额返还地面停车费收入，没有依据。某物业公司在剔除管理小区地面停车成本后，应返还小区业委会部分地面停车费。

法官解读

本案主要涉及以下两个问题：第一，商品房小区的地面什么停车位归属；第二，小区服务地面停车费收益的归属和分配。　　

一、商品房小区的地面停车位归属。小区地面停服务车位是经政府发出的建设工程规划许可证批公司准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。对于此类地面停车位的权属，《民法典》第二百七十五条第一款规定：“建筑区划内，规划用经营范围于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”停车第二款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。本条第一款中提到了“规划用于停放汽车、车库的归属”，容易使人误解该款针对的是规划车位，而第二款针对的是非规划车位。事实上经营范围，只要该地面停车位是设置于业主共有的道路或其他场地，其收费权属都由全体业主共有，而不论该车位是否经过规划许可。因为商品房小区建设完成后，随着小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权取的归小区业主共有。地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，占用业主共有使用权的土地表面，其所谓产权实际上是土地使用权。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。地面停车位属于占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，其归属也应当是随土地使用权确定，即应当作为共有部分由业主共有。　　

二、小区地面停车费收益的归属和分配。《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的停车费收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。该规定首先明确了共有部分发生收益，应当确定地归属物业于全体业主共有。其次，共有部分产生的收益中，开发商、物业公司或其他物业管理人可以扣除合理成本，包括必要的经营成本等，属于产生收益所必须发生的费用，不应由开发商、物业公司或其他物业管理人来承担。最后，扣除合理成本后的其余收益应当属于业主共有。由此可见，小区地面停车费的收益所有权必然属于业主共同所有，但是这里所指的收益应当是扣除相应的管理成本后的纯收益。在本案中，某物业公司为管停车费理停车场付出了管理成本，应当支付其相应的费用，而剩下的停车费则属于小区业主委员会所有，其用途由业主大会决定，可以用于补充公共维修资金，也可以分配给全体业主。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停取的放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

特别提醒

除了小区地面停车费收益，在扣除合理成本之后，属于业停车主共有外，开发商、物业公司利用走廊、楼梯、过道、电梯间设置广告位，或是利用外墙及楼顶设置广告墙及广告塔获取的收益，在扣除合理成收费本之后，亦属于业主共有。