先说说契税

中国第一个有据可查的契税，发生在东晋时期。当然，名称上有些差异，叫“散估”。据《隋书·食货志》记载，“ 晋自过江，凡货卖奴婢马牛田宅，有文券，率钱一万，输估四百入官，卖者三百，买者一百。”也就是说，当时的契税——散估，税率为4%，卖家承担3%，买家承担1%，和现在契税实行3%～5%的幅度税率是非常接近的。跟今天的契税相比，东晋“散估”征收对象有些不一样：“散估”既针对不动产，也针对大项动产，今天的契税则只针对不动产；纳税人也不一样：“散估”是买主摊一份，卖主摊三份，今天的契税则要求买主单独缴纳。除此之外，它们没有任何区别，譬如都是以财产价格作为计税依据，都是按比例税率征收。所以在经济史界，东晋“散估”被视为契税的老祖宗。

东晋势力图

自东晋以后，各朝代都会征收契税，不过，给百姓的理由却非常不靠谱：“以人竞商贩，不为田业，故使均输，欲为惩劝。”意思是说，如果人们都去经商，会动摇国本，契税的征收就是为了引导那些商人回到农业上去。直到唐朝的时候，魏征等人才在史册中道出了契税的实质：“其实利在剥削也”——当时“剥削”并不带今天的贬义，在当时与“增加财政收入”是一个意思。明白了吧，契税在历史上的作用，就是为了增加朝廷的财政收入的。

魏征

到了宋朝，宋太祖开宝二年，“始收民印契钱”，实质上也是契税。“令民典卖田宅，输钱印契、税契，限两月。”朝廷规定，民间典卖田宅，买方限两月内赴官府在契约上加盖官府印信，并交纳印契钱。自此，中国开始以保障产权为由征收契税，以后历代封建王朝对土地、房屋的买卖、典当等产权变动都开始征收契税。

宋太祖

不按规定缴纳契税，是会被罚的。万历三十三年(1605)，传教士利玛窦在顺承门(今宣武门)附近买下一所大房子,修建礼拜堂。因为他在意大利、葡萄牙、印度等地游历过，那些地方并没有“契税”这一说，所以他也没有去有关部门缴纳契税。根据《大明律》：“凡典买田宅不税契者，笞五十，仍追田宅一半价钱入官。”好在利玛窦同志与明朝王室成员、朝廷各级官员交情不错，属于上面有人型，最终，他走了户部官吏的关系，缴了一笔可观的滞纳金了事。

利玛窦和明朝官员

契税的税率在各朝代中并不是一成不变的，比如东晋税率为4%，隋唐税率是5%，宋代为4%，元明清三朝以3%为主。不过这只是大致的情况，一旦朝廷钱不够花了，就会增加税率。以宋朝为例，北宋初年，契税是按2%征收的，到了宋朝中期则翻了一番，变成4%，后来跟金国开战，增加到6%……南宋则更厉害，宋孝宗在位时，“人户合纳牙契税钱，每交易一十贯，纳正税钱一贯”花十贯交一贯，说明税率涨到了10%。有必要说明的是，这10%还只是“正税”，如果你想在南宋合法地买一套房，要交的税费还应包括“契纸本钱、勘合钱、朱墨头子钱、用印钱”，好熟悉的感觉，“保险费、评估费、印花税、工本费……“。据南宋初年官员洪迈说：“官所取过多，并郡邑导行之费，盖百分用其十五六。”可见税款大概相当于购房款的15%。

再来说说房产税（物业税）

和契税历朝历代征收不同，相比之下，房产税（物业税）这个税种兴起较晚，而且征收的是断断续续的。历史上第一次以房产作为独立征税对像，也就是房产税的是唐朝建中年间，当时的户部侍郎赵赞以军费不济为名，建议向全国征收“间架税”，以缓解日益窘迫的财政支度。所谓“间架税”就是将百姓的房产按照占地面积、修筑年代以及房屋质量的好坏作为评判对象所征收的一种赋税。唐德宗采纳了这一建议，于建中四年（公元783年）六月，宣布向长安城内拥有房产的市民开征 “间架税”，乃是按照房屋的等级和间架计税，“凡屋两架为一间，约价三等。“上等房屋每年每间缴纳两千文，中等房屋一千，下等房屋五百。房子越多，税负越高，当时长安城内很多都是四世同堂的大家庭，三进院，千间房，一次就要缴税上百万，结果把一大批业主搞到了家破人亡，民怨载道。后来，这一年深秋，五万军兵哗变长安，要把唐德宗赶下台，他们的口号就是“不税汝间架”。迫于压力，784年唐德宗废止了这个税种，也就是说，中国第一个正规的房产税（物业税）仅仅活跃了半年就夭折了。不过，房产税实施的效果是显著的，唐德宗半年内增收的间架税充实了国库，够给御林军发几年饷了。

唐代民居图

历史上有记录的下一次征收房产税则是五代十国期间，为了充实自己的财力，梁、唐、晋、汉、周的每一代帝王都征收过房产税，不过有鉴于“间架税”惹过大乱子，大家不约而同把这个税种改名叫“屋税”。

北宋房产税不是常设税种，只在大将潘美攻打南汉时，为筹措军饷，曾命令占领区居民“计屋每间输绢三尺”缴纳房产税，算是用房产税实现了以战养战。而南宋年间，战祸连连，国家财政常年处于紧张状态，为筹军费，每年两次向城乡居民征收“屋税”。到了元代，取消了屋税、间架税、房产税等税种，却另外产生了一种税种——“产钱”， “产钱”一般按地基面积计算，每弓步（面积单位，约合两到三个平方）计征稻米若干，或者折成钱缴纳。

宋代民居

明清时期，房产税不常设，只在朝廷财政紧张时有范围的临时短暂征收一段时间，比如，明朝时在江浙地区就小范围征收过“房廊钱”。

而康熙十五年（1676年）因为削潘，朝廷要对吴三桂用兵，到处要用钱，康熙遂下诏“税天下市房”，规定“不论内房多寡，惟计门面间架，每间税银二钱，一年即止。”当时，松江稻米每斗一钱，苏州白糖每斤三分，这么算下来，二钱税额相当于两斗大米或七斤白糖的价钱，还好不多。可是历史上最不靠谱的就是帝王心意，或许是房产税的征收让康熙手脚松动了几年，尝到了甜头，康熙在1676年征过“房税”之后，又在1681年下诏：“以国用不给，再征房税一年。”而且，他还把税率调高了，原来每间二钱，这回每间四钱……

乾隆年间契税

在历史上，无论是间架税、屋税、地基钱、产钱、房税，都是不折不扣的房产税（物业税）。只不过，它们与我们现在国际上通行的房产税（物业税）是不同的——不是为了调节需求，而是单纯地敛财，是纯粹的苛捐杂税，税率又比较高，容易激化矛盾，所以很难持续征收。