除了宏观因素、行业因素，即使是同一类型的REITs，不同企业之间的估值差异也较大。
北美REITs的偿债能力溢价
如社区商业中心REITs，截至2021年6月底，债务倍数在8倍以上的公司，市净率均小于1.3倍，最低的还不到0.6倍，而债务倍数在5倍以下的公司，市净率均大于1.7倍，其中，债务倍数最低的Tanger Factory Outlet Center的市净率达到4.1倍，显著高于同类型REITs的中位数水平（1.7倍）；相应的，债务倍数能够解释行业内市净率估值差异的30％，债务倍数每提升1，社区商业中心REITs的市净率下降0.36。酒店REITs由于业绩波动较大，周期低谷中偿债压力较大，所以其市净率估值也对债务倍数敏感，其中，债务倍数最高的Hersha Hospitality Trust，债务倍数高达11倍，市净率为0.7倍；而债务倍数最低的Host Hotels &； Resorts，债务倍数仅为2.6倍，市净率则达到2.0倍；债务倍数能够解释行业内市净率估值差异的37％，债务倍数每提升1，酒店REITs的市净率降低0.1。类似的，工业/物流地产REITs的债务倍数也能够解释行业内市净率估值差异的20％，债务倍数每提高1，市净率降低0.2。
此外，办公REITs、社区商业中心REITs、出租公寓REITs的P/FFO估值也对债务倍数敏感。截至2021年4月底，债务倍数最低的办公物业REITs Equity Commonwealth，债务倍数只有0.3倍，P/FFO估值则高达400多倍；而债务倍数在8倍以上的办公物业REITs，P/FFO估值都在15倍以下，相应的，债务倍数能够解释行业内P/FFO估值差异的26％，债务倍数每提升1，P/FFO下降1.8。
除了债务倍数，部分REITs估值还对信用评级敏感。如社区商业中心REITs，拥有投资级评级的公司平均的P/FFO达到17倍，平均的市净率为2.3倍；而非投资评级的公司平均的P/FFO为13倍，平均的市净率为1.6倍。
总之，就全体REITs而言，成长性（预期每股FFO的增长率）仍是决定企业间估值差异的最主要因素，但当前的估值水平也与规模性和偿债能力相关。
本文源自证券市场周刊
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