是不是最近被一个词弄的很头大？
2020年4月30日，证监会、发改委联合发文试点基础设施公募REITs，中国版公募REITs正式起步。
REITs发音“瑞次“，
不动产的流动性较低，无法满足不动产持有人的资金需求；而不动产的投资门槛又较高，中小投资者无法参与。
我们以商业地产为例，
从资产角度看，REITs是不动产的证券化，底层资产是能够产生稳定现金流的不动产。
REITs目的是把缺乏流动性的商业地产，变成较强流动性的证券。
受益凭证的收益来源就是未来的租金、营业收入和资产增值，
中小投资者通过购买受益凭证，参与到体量较大的不动产项目，满足投资者资产管理多样化的需求，拓宽社会资本的投资渠道。
对原始权益人来说，
但一般原始权益人依旧会作为物业管理人管理商业地产，并获得物业管理费。
同时，为了防止REITs资产被管理人挪作他用，保障资产安全，
以上就是比较基本的REITs交易结构图。
受市场环境、制度因素等限制，
比如在产品属性方面，
再比如，
通过私募发行，
公募基金涉及投资者范围广，投资要尽量分散，确保安全，因而比私募基金有更多的限制和要求，
又比如有双10限制。
第一个10:
第二个10:
双10限制主要是为了防止单一证券出现非系统性风险而对公募基金组合造成重大影响。
因此以往REITs更多地选择私募。
这不，为了促进公募REITs的发展，证监会、发改委联合发文试点基础设施公募REITs啦！
不是哦，
我们以收费公路项目为例，
根据新规，基础设施资产支持证券要持有基础设施项目公司全部股权，
这时候，还需要找一家符合资格的券商或者基金公司进行公募，
基金管理人和ABS管理人应当存在实际控制关系或受同一控制人控制。
在REITs发行过程中，
为了保护投资人利益，同样需要托管人对ABS和基金资产进行托管。
下面，我们简化地说下如何进行公募的，
然后，基金管理人公开募集资金，资金主要用于受让收费公路项目公司的股权。
为了保护投资者利益，防止REITs仅仅成为原始权益人退出项目的工具，原始权益人也应该参与基金份额的战略配售，而且不得低于基金份额发售数量的20%。
基金的募集总规模至少要大于2亿元，投资人数要大于1000人。
最后，募集的基金全额购买这个收费公路的ABS，也就等于把这个项目100%股权、特许经营权都装入了公募REITs。
80%以上基金资产需要持有单一基础设施ABS全部份额，
可见，
此外，REITs还可以直接或者间接对外借款，借款用途只限于项目维修、改造等，
借款金额不能超过基金资产20%，
对于投资人来说，他们作为公募REITs持有人，
公募REITs要将每年可供分配利润的90%，以现金红利方式回报投资人，每年不得少于1次。
通过公募REITs，原始权益人获得了融资，但融资用途需要符合国家政策，鼓励原始权益人将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设，希望资金回流到基础设施上。
总之，公募REITs具有门槛低、分红比例高、流动性较强等优势，可以成为中小投资者间接投资基础设施的良好途径。
在实务操作中，公募REITs结构中还可能会加入私募基金，主要是用于解决投资范围、工商登记等问题；
监管新规
版权声明：本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容， 请发送邮件至123456@qq.com 举报，一经查实，本站将立刻删除。
