城市房地产管理法是否有效(城市房地产管理法是一部什么)

【裁判要旨】

不违反法律强制性规定的、体现双方真实意思表示的合同合法有效，应受法律保护，买卖双方应当依照约定履行自己的义务。《城市房地产管理法》第38条第6项有关“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，属管理性强制规定，但“不得转让”应理解为不能办理房屋转移登记手续，而不是指房屋买卖合同无效。本案房屋买卖合同签订时，涉案房屋虽然尚未领取权属证书，但并不能因之影响合同效力的认定，房屋买卖合同合法有效。

【基本案情】

因被告不肯协助过户，原告龚某某诉请判令原、被告于2007年1月21日签订的《房屋买卖成交合同》合法有效；判令将涉案房屋及车库过户至原告名下；诉讼费由被告承担。

【裁判结果】

龚某某与被告连某林、张某燕的合同系双方真实意思表示，涉案房屋登记在连某林名下，共有人为其配偶张某燕，系有权处分，该份购房合同合法有效，应受法律保护。买卖双方应当依照约定履行自己的义务。本案被告认为涉案房屋系家庭共有，涉及他人份额，但依据被拆迁房屋登记在二被告下且涉案房屋已经办理了产权证明，应当视为连某家庭内部对拆迁安置房屋的所有权归属作出了处分。房屋产权登记具有公示效力，应当认定连某林、张某燕系涉案房屋的合法所有权人。关于连某林、张某燕提出的本案房屋买卖合同签订时涉案房屋尚未办理产权证书的问题，法院认为，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项有关“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，属于管理性强制规范，但并非是指房屋买卖合同无效。本案房屋买卖合同签订时涉案房屋尚未登记领取权属证书不影响合同效力的认定。

【典型意义】

《民法典》规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定明确对不动产变动的原因与结果进行了区分，将合同效力与物权效力相区别。出卖人通过合法有效的房屋买卖合同而取得房屋，房屋转移占有之日即视为房屋已经交付，出卖人即使未取得房屋产权证，也已经实际取得了房屋的处分权，其有权对房屋进行处分。因此，未完成产权登记的房屋并不意味着所有权尚未设立，不能作为转让的标的。如根据《民法典》第231条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权时，自事实行为成就时发生效力。

关于《城市房地产管理法》第38条第6项中的“不得转让”应当理解为房屋所有权没有发生变动，不发生物权变动的效力，而非房屋转让合同生效要件的要求。合同的效力应当主要依据《民法典》的相关规定来进行认定。房屋买卖合同在双方意思表示真实、没有损害国家、集体或者第三人利益和社会公共利益、的情况下有效，但是只有登记才能发生不动产物权变动的效力。

【业务启示】

在不动产买卖中，买卖合同在当事人表示一致真实时即告成立，产生债权上的约束力，依据买卖合同而直接产生的权利是债权。债权的成立和生效未必一定就发生物权变动的结果，就交易习惯于交易过程看，通常是先订立合同而后再为履行，只有在买卖合同被顺利履行完毕，完成不动产所有权转移登记时才发生不动产所有权转移的效果。因此要注意区分及理解，物权变动的原因行为与物权变动的结果行为属于两个不同的法律行为，有不同的生效要件。

对于房屋买卖来说，在订立合同之前，可以先行调阅该房产的基本信息。在签订合同时，可以要求卖方作出诚信承诺，比如，承诺对所出卖的房屋拥有合法完整的所有权，并有权处分该房产等。一旦在合同履行的过程中，出现违背承诺的内容，可以要求其承担违约责任。如果因购房造成损失的，也可以要求赔偿。对于房地产公司来说，在进行商品房预售时，一定要取得商品房预售许可证明，以避免因合同无效而造成损失

【法条速递】

1、《中华人民共和国民法典》

第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

2、《城市房地产管理法》

第三十八条 下列房地产，不得转让：

(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。