二房东房租的增值税税率是多少(房屋增值税怎么算)

房屋转租，如何缴纳增值税？

案例：汇恒公司为增值税一般纳税人，主营业务是百货商场零售。其经营模式式是：整体向房地产开发商租入一栋大楼，该大楼建于2015年，汇恒公司租入的房产一部分自营使用，一部分转租给其他一般纳税人和个体户经营，百货商场实行统一收银。

请问：汇恒公司作为二房东，转租给其他企业和个体户的房产收取的租金收入，可以选择简易征收计税吗？可以开具增值税专用发票吗？

TT财税解答：

首先，我们来分析该业务适用的政策法规。

根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第二条规定：纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人提供道路通行服务不适用本办法。该文件条款对“转租“”是否属于“取得的不动产”并没有明确。

但是，在国家税务总局《全面推开营改增试点12366热点问题解答》税总纳便函〔2016〕71号文件中，TT财税找到了相关说明：“转租”属于不动产取得的一种方式，纳税人转租不动产按照出租不动产计算缴纳增值税。

由此确定，转租应按照《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的规定，计征增值税。

根据总局公告2016年第16号文件的规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

在确定适用法规的基础上，我们可以得出以下结论：

因此，对于转租方汇恒公司来说，如果转租的是2016年4月30日之前承租的不动产，可以选择简易计税办法计算缴纳增值税。如果属于5月1日之后租入的不动产，然后对外转租的，应选择一般计税方法。不论是选择一般计税方法还是简易计税方法，汇恒公司均可开具增值税专用发票。

但是对于出租方开发商来说，该大楼建于2015年，属于营改增之前取得不动产，因此，开发商有两种选择：一般计税方法和简易计税方法。