前言：

文中照片皆为本人实勘，我个人有强迫症，图片很少加水印，请营销号手下留情。

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万达公馆

一、小区概况列表

二、详解

万达公馆位于建华大街与槐安路交口西侧200米路北，也被称作万达A区。区位条件极好，自带万达商圈，南侧为世纪公园，紧邻建华大街和槐安路两大城市主干道。

万达公馆是万达住宅的最高端产品，往往配建在万达广场周边，具有：外立面全干挂石材、欧式精美园林、管家式物业、只有大户型房源等特点。

坦白说，万达公馆属于典型的都市大平层豪宅，从下面的实勘照片中，可以很明显看出万达公馆的豪宅范儿——必备干挂石材外立面（保质期百年以上）、奢华入户大堂、单元内配置楼管、240平起步的三室户型、无处不在的大理石精装、配置保姆间以及专用厕所与楼梯等。

石家庄万达公馆中，据说有许多明星业主，国大在今年也曾出售过一套某明星的房源，可见其地位超然。公馆的缺点，最主要在于户型设计过大，两百多平只能做三室，总价极高，单价并不太高。另外，公馆的设计理念已经有些许落后、容积率比较高、园林景观规模略小。

万达公馆虽然单价并不能排进前五，但从套价、区位、物业、建筑本身来说，却是石家庄最具豪宅范儿的纯高层社区。

学区划片：兴国小学/25中（学区一般）

建筑风格：ArtDeco

景观设计：欧式园林，几何对称与优美曲线的结合

物业管理：极好，业主素质高

户型预算：万达公馆没有小户型，240平也只是三室规格，从目前的报价来看，套价600万起步，但现在肯定卖不了这么高，2018年1月时，国大卖过一套公馆内某明星的住宅，单价才一万八。万达公馆户型面积太大，现在比较理智的成交均价应该在两万左右。

注意：有双税、低楼层、临街、有二抵、户型差等有硬伤的房源，实际总价预算要低一些。

三、实勘照片

①社区园林

②单元楼道

③楼栋外立面

④远眺、俯瞰、室内、周边等杂项

▲万达公馆一户待售二手房的室内图·客厅超大

▲万达公馆室内大厅·远眺世纪公园

4

43中学区房

一、小区概况列表

二、详解

43中，也就是石家庄外国语学校，是石家庄最有名的贵族私立学校。43中初中部有几个班招收义务教育阶段片内生源，所以造成划片内小区房价很高。房龄新的几个小区，比如随园、家乐园、富强电力小区，单价和套价超高。

在上篇裕华区学区房调研文中，我详细解析过该片区房源，此文中不做过多赘述，有兴趣的读者可以从文末链接中找到原文。客观来说，43中学区房是性价比最低的学区房。

三、实勘照片

▲万达公馆室内大厅·远眺世纪公园

▲富强电力小区

▲43中大门，右侧紧邻楼栋为翰墨儒林

▲燕港怡园

▲家乐园

3

阿尔卡迪亚

一、小区概况列表

二、详解

阿尔卡迪亚荣景园，位于和平东路与平安大街交口东北角，周边商圈林立，区位条件很好，出行便利，学区和园林景观是阿卡最大的卖点。

阿卡内部，有长安区实验小学的分校，初中学区为23中，两者在石家庄中小学排名均很靠前，所以阿卡属于双重点学区房。关于这两个学校，比如实验小学分校的教学质量如何，23中和同文中学的关系等，我会在下篇长安区学区房调研中做详细解析。

阿卡内部园林景观设计很有特色，水榭亭台、曲径通幽、极似江南园林。实勘照片中，显示不出园林中的小径有多细，实际两个人并排走都有点困难，步行走在阿卡的园林内部，假山依傍、细水流长、有小桥、有荷花、抬眼处一片翠绿、走到开阔地可见一片剔透小湖，湖边有亭台连廊，三两老人小孩嬉戏其间。市中心的纯高层社区内造出这片风景，可以说是极美的。

另外，阿卡的建筑本身并没有多少出彩的地方，物业也算不上极好，细节也并不精致。一二号楼临近和平路，噪音很大，一层八户左右，类公寓式住宅。所以房价不高，拉低了整个小区的实际成交均价。小区内部楼栋，房价在两万四五以上。相比远见，我更看好阿卡。

学区划片：实验小学分校/23中（学区一流）

建筑风格：现代简约

景观设计：江南园林，水榭亭台，可惜面积有点小

物业管理：中等偏上，住户素质一般

户型预算：一二号楼临近和平路，房源均价不到两万，其他楼栋中，临街房源均价两万二左右，小区中央楼栋均价两万四五，一室总价预算90万起步，两室总价预算145万起步，三室总价预算175万起步。

需要注意的是，阿尔卡迪亚房源很多，但楼栋差价很大，90万可以买到一二号楼上的一室，但其他楼栋上的一室起码需要一百多万；两室总价140~190万，三室175~360万，四室房源390万起步，成交价以实地看房为准。

注意：有双税、低楼层、临街、有二抵、户型差等有硬伤的房源，实际总价预算要低一些。

三、实勘照片

①社区园林

②单元楼道

③楼栋外立面

④远眺、俯瞰、室内、周边等杂项

2

恒大华府

一、小区概况列表

二、详解

恒大华府位于槐安路和维明大街交口西南角，恒大城西侧，是恒大在石家庄目前最高端的住宅项目。

“华府系”在恒大住宅产品系中是如此定位的——繁华都市中心区域的顶级豪宅项目，产品共有特点包括：区位条件好、周边配套醇熟、外立面选材优质、建筑工艺先进、楼间距大、户型设计大、层高更大、精装水准高、管家式物业、极具仪式感的景观设计、大气磅礴的中央湖景、数十处组团式的实用园林、娱乐设施等。

恒大一直被吐槽流水线造房，石家庄恒大华府的确和全国各地的“华府系”住宅并无多少不同。但是，石家庄恒大品控水平尚可，这个小区除了让人感觉过于“恒大”以外，几乎挑不出任何缺点。

华府的园林并不如远见和阿卡那么有特色，但绝对是石家庄最大气的。中央湖景碧波万平，大片草木修剪工整，楼间距宽广且均有娱乐设施，喷泉水景穿插其间。下午下班时节，大门处的喷泉开启，数十处、十几米高的水柱组成花式图案，仪式感极强（我见过一次可惜忘了拍下来）。

另外，恒大物业水平优秀，社区保养极好，远胜中小开发商，这也是一个不可忽视的加分项。

总之，石家庄的恒大，属于一家很难给人带来惊喜，但总能交出一份不错答卷的房企。

学区划片：中山西路小学（学区一般）

建筑风格：恒大原谅风

景观设计：万平湖景，主题喷泉，草木规整，略显单调

物业管理：极好，业主素质高

户型预算：除去12345号公寓楼，两室总价预算260万起步，三室350万起步，四室700万起步，五室750万起步。

三、实勘照片

①社区园林

②单元楼道

③楼栋外立面

④远眺、俯瞰、室内、周边等杂项

抱歉，此部分缺失。国庆那天，在华府爬了好几栋楼，也没有发现可以让我俯瞰中央湖景的窗口，无奈，单元楼道几乎是全封闭式的。

华府的俯瞰图，肯定是这几个小区中最大气的，可惜，只能从环湖的11-12-13-15-16号楼的室内中拍到。

1

中央悦城

一、小区概况列表

二、详解

中央悦城位于槐北路和育才街交口西南角，地段区位绝佳，西侧石门公园对接小区内部，北侧裕华路上就是省政府，东侧检察院和气象局，南侧槐底片区。

中央悦城往北是博物院商圈，往南是怀特商圈，周边政府机关单位众多，紧邻科技大学、裕华路小学、青园街小学、40中、43中等众多名校，石家庄一环之内，可以说是绝版区位。

悦城入口隐藏在海悦酒店一侧，没有传统意义上的小区大门，取而代之的是类似于高档酒店的奢华入门大堂。小区内部景观精致，讲究细节，管家式物业，是一个小而精的社区。虽然地块面积不大，但一门之隔即是石门公园，刷业主卡可以直入公园内部，真正意义上将公立公园化作业主的私家花园，看似空间有限，实则联通着广阔天地。

建设之初，悦城本身建筑即是精工匠制；同时，也是石家庄最早的一批全精装住宅；仔细观察，悦城位于所属地块中央，一般人很有可能都找不到小区入口，周边又是一环市中心，真正意义上做到了——出则繁华，入则静谧。

我个人很喜欢这个小区，只不过房价有点感人，毕竟交房后基本就一直是石家庄房价最高的小区。另外，悦城最值钱的地方在于它拥有的地段以及项目的超前设计理念，目前来看，相比大开发商的高端住宅产品，悦城的细节还是有些落伍了。毕竟，时代在发展。

学区划片：裕华路小学/40中（在划片范围内，是否接收存疑）

建筑风格：现代简约

景观设计：小巧精致

物业管理：极好

户型预算：两室总价预算330万起步，三室总价预算500万起步，四室房源过少，预计700万起步。

三、实勘照片

①社区园林

②单元楼道

③楼栋外立面

④远眺、俯瞰、室内、周边等杂项

▲刷业主卡，可以直进石门公园

▲▼石门公园，远处楼栋即为中央悦城

▼以下为国大在中央悦城一套限时房源的室内图，为开发商精装标准

总结

石家庄基本所有的高端社区我都已经实勘过了，遗憾的是，其中并没有我理想中的住宅项目。

相比石家庄其他小区，万达公馆、恒大华府、中央悦城是那种看一眼就知道属于豪宅的社区。只不过在我看来，万达公馆实在有点“老”，细节不够出彩；恒大华府虽然大气磅礴，但流水线痕迹过重，像一件精致又笨重的爆款工艺品；中央悦城规模实在太小。

我曾经看过邯郸阿尔卡迪亚的园林，可以确定的是，荣盛已经创造出属于自己的精品住宅产品系，尤其是特色园林。所以，荣盛在石家庄的其他住宅项目，可以怀有期待。

学区房，在石家庄的二手房市场上占有极大份额，但目前石家庄只有小学学区房的性价比高一些，初中因为划分片内外的原因，初中学区房性价比并不高。现阶段买二环内学区房的，基本都是通勤兼顾自住的刚需或首改群体。

随着大开发商这三年内的疯狂涌入，未来两年，石家庄房价前十的榜单将有极大变动，天山九峯、中冶德贤、荣盛华府等豪宅社区，预计将强势上榜，希望两年后，我还能写新的榜单统计，给你们以及我自己看。

以上，感谢阅读。

高端改善类社区，石家庄我还没写完，请期待此系列下篇文章：均价三万以上的“科技豪宅”，到底值不值得买？

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