保障性租赁住房收益分配问题(保障性租赁住房将获长期资金支持)

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2.城投企业如何通过市场化融资实现政府的施政目标，同时做大做强自己；

3.银行和建企如何以专业能力获取政府业务，获得竞争优势。

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近期，各地陆续出台促进保障性租赁住房发展的实施意见，保租房业务是今年的一个热点，保租房投融资如何开展？备受关注。

2月8日，银保监和央行联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，自《通知》印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

国务院办公厅前期也出台了加快发展保障性租赁住房的意见，住建部也发布第二批保障性租赁住房经验清单，显示国家对于保租房建设的重视。

明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，支持我国住房保障体系建设，并推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进实现全体人民住有所居。

当前重点发展的保租房业务，应当是能够扩大投资者（保租房供给）范围、便于获取融资、并能够嵌入到新型城镇化建设中的项目，最终有利于带动地方投融资规模和GDP规模的增加。

本文首先阐述保租房的项目来源，并对应说明项目主体是否便于通过项目自身获取融资，同时分析如何与新型城镇化建设相结合，以实现投资者、金融机构和地方政府的多赢。

一、保租房来源

根据《国务院办公厅关于加快发展保障性住房的意见》，保障性租赁住房主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。同时，保障性租赁住房坚持“谁投资、谁所有”的原则，从而可以确定运营收益主体和融资主体。

1、利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房

农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

该类保租房项目的所有者是农村集体经济组织以及合作方，也是项目收益主体和融资主体。

2、企事业单位依法取得使用权的土地

特点：符合规划、权属不变，用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性住房。

项目的所有者为拥有土地的企事业单位及合作方。

3、产业园区

产业园区，建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

4、闲置和低效利用的非居住存量房屋，

在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

5、单列租赁住房用地计划或住宅用地中的保障性租赁住房用地

保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房，具体配建比例和管理方式由市县人民政府确定。鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。

该类保租房的所有者是项目开发单位，也是保租房的运营主体。

二、项目自身获取融资的便利性

（一）业务类型

“银发【2022】30号文”中规定，向有项目认定书的保租房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理，从前述保租房的来源看，有关贷款的范围基本包括两类，一是存量房屋转为保租房，二是新建保租房。

新建保租房的土地来源，可以是集体建设用地、企事业单位所有的土地、园区配建，以及单列租赁住房用地或住宅用地中配建保租房；新建保租房业务，从特征上肯定属于项目贷款。

存量房屋转为保租房，通过投资形成一种新的资产，应属于固定资产贷款。

（二）项目自身担保能力

项目自身担保能力，是最直接影响项目融资能力的因素，尽管会有第三方担保或信用业务；至于租赁和抵押的关系，各金融机构按照各自的合规要求办理；也有种情况，划拨地建设保租房后政府回购，当地政府是否允许办理抵押担保，都可能影响项目的融资能力。

1、集体经营性建设用地

这里的集体经营性建设用地，虽然没有说明必须以出让方式获得土地使用权，但如果对应使用权要办理抵押担保，要么经过出让等入市手续，要么是具备入市条件；更进一步，如果是要银行等金融机构接受抵押物并获取较高抵押贷款金额，肯定是以出让方式获取土地使用权更容易被接受；再次，关于评估价值，主要与集体经营性建设用地的入市方式有关，按照市场价值出让评估价值最高，协议出让或其他入市方式，一般评估价值需扣除市场价值与入市价值之差；最后，如果是满足入市条件的情况，尽管评估肯定由评估公司完成，但银行经办人员较难复核该评估价值。

2、企事业单位依法取得使用权的土地

该方式下，即便变更土地用途，也不需要补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式，所以土地的评估价值应与原用途土地的评估价值相同。

该类保租房，项目自身担保能力不一定充足。

企事业单位的土地，基本不会是住宅用地，商业用地的可能性也不大，价值不高。而划拨土地，本质上不具备交换价值，所以不具备担保能力，无论地方国土部门能否办理抵押。

3、产业园区的宿舍型保障性租赁住房

工业性质土地和在建工程抵押，评估和抵押担保价值较低，但该类型的融资规模也较小。

4、非居住存量房屋转为保租房

该类型保租房不变更土地使用性质，不补缴土地价款，评估和抵押担保价值以原房屋类型为基础，融资规模也较小。

但是该类业务如果能嵌入到城市更新业务中，特别是如果能够配合满足拆旧比和拆建比，并且一部分信贷资金豁免计入贷款集中度管理，将有利于推动城市更新项目贷款。

5、单列租赁住房用地计划或住宅用地中配建保租房

该类保租房业务，应是银行最喜欢开展的业务，也是银行经办最多的业务。

单列保租房用地计划，获得土地方式无论是出让还是租赁，其操作都可按一般项目贷款办理。

新建普通商品住房项目中配建的保障性租赁住房，如果配建土地是单独出让或租赁，项目开发企业建成后自持，那么可按照一般项目贷款办理，

但更多的情况是，配建土地为划拨，建成后由政府回购出租；或者旧村改造项目中的保租房，建成后为社区所有，由政府组织保租房的运营；政府为保障自身及社区权益，一般不会允许抵押保租房部分抵押。项目开发主体和银行在评估该类业务时，应该事先了解地方政府的政策。

（三）还款来源

还款来源，保租房项目的还款来源主要是两个方面。首先，是保租房自身对应的租金收入，无论是存量房屋改造还是单独保租房项目，该项收入明显较小，而且资金回收期长，需要较长的授信期间，可支持的融资规模也较小；其次，是嵌入到开发项目中的包租房业务，还款来源可以是项目整体的现金流，能够支撑较大融资规模，以及满足金融机构要求的偿贷安排。

三、保租房业务发展的有效途径

要发展保租房业务，应当是多方收益，既能吸引投资者，又能获取金融机构的资金支持，各方才有发展保租房的动力，结合当前城镇化建设、旧村改造和城市更新，保租房业务最好是嵌入到综合项目中，解决投资者的盈利问题，同时又解决了融资难的问题，政府也可以做大项目和产值，实现多赢的局面。

1、集体经营性建设用地出让入市

旧村改造中，结合集体经营性建设用地的征收、出让、出让金返还社区补偿土地征收、配建保租房（划拨土地）、社区拥有或回购保租房、政府回购保租房，开发商销售普通住宅和商业设施，可以有效的覆盖保租房的成本，又能提供融资所需的抵押担保和还款来源（不包括预计土地出让金及其分配），同时满足政府、社区和开发企业的盈利和资金需求，也可为银行等金融机构提供合规和风险可控的优质资产。

集体经营性建设用地，也可以通过自营、联营或入股的方式，由社区选定合作方或建设方，通过合作协议约定成本、收益；但该类方式，较难实现土地的最大价值，当然实际上所需资金也较少，主要是建筑成本，整体上成本、收益、担保价值和所需融资规模均不大。

更进一步：该类项目参与主体多样，有社区、社区集体和居民、合作方、政府和金融机构；资金来源多元化，合作方、政府、社区和居民（自有、来自政府补偿或合作方支付）、金融机构；收益渠道多样，包括征收补偿、建设收益、土地出让金返还、回购收益（涉及土地出让金的不可作为单一还款来源）、运营收益和销售收益等；项目建设多样化，可以是开发单位为主，也可以是“代建 运营”模式（BOT）；从而，有助于构造出充足并合规的现金流，从而支持较大规模的投融资业务合规开展。

2、城市更新 保租房

当前城市更新业务，由留改拆三个部分组成，而大拆大建式的城市更新，已被拆旧比和拆建比所限制；改造存量房屋，提高租赁住房租金，成为城市更新业务的组成部分和盈利点之一。

将保租房业务嵌入城市更新项目的好处：一是增加了城市更新项目的业务点和盈利点；二是整体上拆除收益可用来平衡存量房屋改造成本，既授信期间内可由拆除收益覆盖还本付息的要求，租赁收益提供项目的长期收益和整体盈利；三是保租房涉及的融资支付，不计入贷款集中度，有利于银行信贷资金的审批和使用，或许也有利于降低融资成本。

3、住宅项目中配建保租房

银行从事的该类业务应该较多，住宅项目中配建保租房，可以从整体上覆盖保租房的建设成本，也可由住宅土地面积和在建工程提供整个项目的抵押担保；而无论保租房涉及的土地使用权面积以及在建工程能否抵押担保。

当然，如果保租房涉及土地使用权面积也是以出让或租赁方式获得，并且建成后为开发单位自持运营，那么可按照市场价值进行评估和收益测算。

2月21日，西安市出台的保租房实施意见，明确单列保障性住房用地计划，原则上不低于年度住宅用地供应总量的 20%，且在每年第一批集中供地时优先供应、应保尽保，未供应保障性住房用地的区县、开发区，不得出让商品住房用地。

可见，住宅项目配建一定比例的保租房，将成为地方政府发展保租房的一个必备政策选项，能够建设和运营保租房的投资者，以及能够为保租房项目提供资金的金融机构，将拥有更多业务机会。

四、地方政府保租房认定应当精细化

住房和城乡建设部总结了部分地方加快发展保障性租赁住房的经验做法，形成并下发了《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单（第二批）》，上海等地也出台了保障性租赁住房认定办法。

保租房认定内容很多，涉及投融资方面，笔者认为应当精细化认定保租房建设和成本范围，特别是嵌入到旧村改造、城市更新以及住宅配建的保租房，银行等金融机构在办理涉及保租房项目的融资业务时，能够精确区分保租房部分融资，以便有效落实保租房不纳入贷款集中度管理的政策，有利于银行保租房项目资金投放，也有利于投资人获取建设资金。

五、结论