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（二）不可售型地下车位流转涉税问题
不可售型地下车位无法直接流转，所以一般使用间接流转，实务中开发商常用的间接流转方式主要有：1）转让永久使用权；2）签订长期租赁合同实现以租代售；3）买房送车位。
转让永久使用权：开发商通过与买受人签订地下车位使用权转让合同，约定将地下车位的使用权一次性转让给买受人，另外可能会约定如果未来政府允许地下车位办理产权登记开发商无条件配合买受人办理。
以租代售：开发商与买受人签订长期租赁合同，考虑到法律规定租赁期限不得超过20年，一般会采用组合方式来规避法律风险的同时实现一次性流转。一种是20年到期后买受人获得无偿续租权利；另一种是租期20年同时将剩余50年使用权无偿赠送给受让人。
买房送车位：开发商为了车位更有效率地去化同时促进房屋的销售，会与业主约定买房附送专属车位的使用权。对于开发商而言，买房送车位实际上构成了一种折扣销售，地下车位的价值已经体现在房屋的销售价格中。
（1）转让永久使用权和以租代售的涉税处理问题
对于通过转让地下车位永久使用权和以租代售实现地下车位流转的行为定性问题，法律、会计和税法的认定不一，尤其是以租代售方式。
从会计的角度来看，租赁与转让在特征上有明显的区别，根据国际会计准则第17号-租赁会计对租赁的分类是以与租赁资产所有权有关的风险和报酬归属于出租人或承租人的程度为依据的。风险包括由于生产能力的闲置、技术陈旧等因素可能造成的损失，以及因经济条件发生变化而可能导致的收入的变动。报酬是指在资产的经济使用年限中预期将得到的经营获利，以及通过资产的升值或残值的变现而获得的利益。显然不管是转让永久使用权还是以租代售的方式，交易完成后除非是产品质量问题，原则上与地下车位相关的风险都不再由开发商承担。至于报酬，买受人通过购买地下车位的永久使用权和长租权利后，实际上已经获取了地下车位的使用权、处分权和收益权，未来可自由处分地下车位并获取与之相关的收益，这是租赁业务中承租人不会享受的权利。
法律层面，对于地下车位永久使用权和以租代售的认定主要体现在法院的司法判定上，司法实践中法院判定为转让和租赁均有出现。判定为转让的法院认为开发商转让了车位的是使用权和处分权，是一种复合型的财产权利的让渡。判定为租赁的法院则认为开发商仅转让了地下车位的使用权，车位因无法办理产权证而未转让所有权，所以属于用益物权的让渡合同，而非所有权转移合同。相关司法判例汇总情况如表3所示：
表3-地下车位使用权转让与以租代售司法判例汇总表
税法层面关于转让地下车位永久使用权和以租代售的税收定性可能存在税种间认定不一的情况，尤其是土地增值税。增值税方面因36号文已明确转让有限产权或者永久使用权需要按照销售不动产征税，实务中不存在太大争议。但土地增值税和企业所得税各地在执行时存在不小的认识差异。土地增值税集中在是否并入清算范围，不并入的话是否需要作为成本对象保留成本。企业所得税则围绕是认定为销售业务还是租赁业务进行征税。总的来说，不可售型地下车位通过转让永久使用权和以租代售来实现间接流转的涉税情况汇总所表4所示：
表4-通过转让永久使用权或以租代售实现地下车位流转的涉税汇总
（2）买房送车位的涉税处理问题
买房送车位的税务认定问题主要是需不需要作视同销售处理的问题，如前所述，附送给业主的地下车位属于一种促销手段，车位的价值已经包含在所销售的房产价格内，所以原则上不需要作视同销售处理。
按照国税函【2008】875号文的规定，企业所得税需要按照房产和地下车位的公允价值比例拆分出的房产的收入和地下车位的收入，并相应地需要去分摊地下车位成本。
土地增值税没有统一的规定，各地在执行上有所差异。第一种是地下车位的收入不需要单独确认，与所销售的房产合并确认，同样也不需要单独作为成本对象去分摊成本；第二种是地下车位的收入需要参照企业所得税去单独确认，那么自然需要单独作为成本对象分摊成本。相关涉税处理如表5所示：
表5-买房送车位涉税汇总
（三）地下人防车位流转涉税问题
地下人防车位的税务认定问题则争议较大，其主要原因来自于地下人防车位的权属认定问题一直以来就是一个争论不休的问题。
有的观点认为：按照《中华人民共和国国防法》的规定，因国防资产归属国家所有所以而认为地下人防车位的产权天然属于国家产权。
有的观点则认为：开发商所建造的地下人防车位是由开发商自主投资建设的，按照《城市地下空间开发利用管理规定》的规定，地下工程遵从“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，开发商依法拥有对其自营、转让和租赁等权利。
实务中各省区市对地下人防工程的权属认定也存在理解差异，既存在像上海、重庆、西安和广州等地下人防车位能够办理产权证的城市，开发商可以出售和租赁；也存在像潮汕、江西和江苏等规定地下人防车位只能短期租赁的省份和城市。这样会直接导致处分方式出现差异，从而导致税收认定和处理模式出现差异。
整体而言，地下人防车位如果能够办理产权证且可以自由处分，那么其处理方式参照可售型的地下车位即可。但是如果属于无法办法产权证的地下人防车位，视情况不同可能存在不同的税务处理模式，主要是要区分：
1）地下人防车位能否办理向政府移交的手续？如果能够办理移交手续，则税务上存在认定为公共配套设施的可能性较大。
2）地下人防车位能否实现间接流转？如前面所提到的，潮汕、江西和江苏等地区规定地下人防车位只能进行三至五年期的短租，开发商很难实现间接买卖。
对于能够办理产权证自由处分和可以通过转让永久使用权或以租代售实现间接流转的地下人防车位，其涉税处理参照本文“可售型地下车位”和“不可售型地下车位（非人防）”的分析，此处不再赘述。而关于地下人防车位短租的涉税汇总如表6所示：
表6-地下人防车位短期租赁涉税汇总
总结
在目前的背景之下，我们认为对于开发商而言最重要的不是企图是寻找统一、明确的答案，而是根据自身项目的地下车位实际情况，参照地下车位的各种税收政策口径及处理方向，着眼于项目所在区域的执行口径，分析、测算各种可能的处理方式对于项目整体投资效益和税负的影响（必要时借助税务专家的力量），再在尽量不影响业务的前提下选择或重塑业务场景，以降低税务决策风险，并为企业创造税收利益。
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