日前，天津税务局课题组发布文章《纳税评估视角下土地增值税清算问题探讨》，文章中提出5大降低土增税负的关键手段！

"土增清算中，纳税人"逐利心理"普遍存在，尤其在不了解税收政策的情况下，核算收入成本时，往往做出有利于自己的选择，其中以开发成本分摊和利息计算方面尤为突出。

1.分解应税收入

随着经济社会的发展，房地产销售模式日趋多样化。以包销为例，通常情况下房地产公司和购房人签订合同，并就收取的售房款向其开具发票，同时，销售代理公司收取佣金向房地产公司开具发票。但实际操作中存在房地产公司和销售代理公司分别向购房人收取售房款和中介费的现象，尤其近几年房产电商兴起后，趋势越发明显。购房人向电商缴纳电商费后，在向房地产开发企业缴纳房款时可享受一定折扣的优惠，房地产公司和电商分别开具收款凭证。此现象看似合理，但无形中将收入分解为两个部分，减少了土地增值税应税收入。"

李舟解读：销售代理公司如果同房企签署协议，当然应将发票开具给房企，不存在分解房款收入，电商平台常常要求客户自行缴纳电商费，实质上属于电商平台同业主直接形成了服务关系，收取服务费用，作为一种新的形式，只要在业务实质和证据链条上能够印证，也无可厚非。实务中诸多的收入分解倒不完全是为了土增，很多时候受限于政府的限价政策，其中痛处又如何诉说？！

2.开发成本分摊不合理

开发成本在扣除项目中占有很大比重，其细微的调整往往引起税款的大额变动，因此成为纳税人税收筹划甚至恶意避税的重点区域。例如：某房地产企业开发项目中包括可售住宅和一栋自持酒店，酒店和住宅相邻，但同样的树种，住宅旁的单位成本要远远高于酒店旁的，成本分摊极不合理。

李舟解读：成本分摊是一个复杂的问题，首先需要区分直接成本和间接成本，需要分摊的只有间接成本。作为绿化和树种而言，无法作为直接成本，作为间接共同成本在分摊中应采用建筑面积法，不能随意在各个业态间进行分割。上面所说住宅绿化高于酒店，如果是在一个小区共同范围内，显然是不具备合理性的，应予以调整。

此外，房地产企业多个项目滚动开发时，项目间开发成本相混淆，存在将亏损项目成本计入可能盈利项目的问题。该手段隐蔽性强，常常无法准确识别，而税务机关往往只是横向比较单位开发成本，难以抓住问题实质，应对效果不显著。

李舟解读：不同项目之间成本混淆，说起来容易，其实很难做到，即使强行调整，也一定会漏出马脚，合同、资金流、发票、进度验收和决算五大证据链制约下，强行调整不同项目成本是一个愚蠢的做法。

3.以物理位置确定受益对象范围

开发成本在受益对象间分摊，对于"受益"理解上的分歧，导致计算结果大不相同。当前，纳税人大多以物理位置界定受益对象范围，如玻璃幕墙只是地上建筑受益，而作为整栋建筑组成部分之一的地下车库则不受益；一个电灯安装在房间内，则仅这个房间受益等。更有甚者，房地产开发企业在和施工方签订合同时，将一个大合同分解成若干小合同，并明确各个工程设备的施工地点，如某设备安装在地下一层A区，则该设备的受益对象只是地下一层A区。但是，部分不利于土地增值税清算的开发成本则不采用物理位置确定受益对象，如某房地产公司将桩基成本全部计入地上可售面积中，地下车库未分摊。

李舟解读：收益性原则是一个很重要的成本分摊原则，比如上文所述，玻璃幕墙成本分摊给地下车库显然不合适。当然收益性原则不可以被滥用，所谓桩基成本全部计入地上，设备间成本全部计入地下车库成本，这些随意的，过分解读收益性原则的做法不能得到税务机关的认同。但合理的收益性原则也应当在土增清算中得到认可，而不是一谈到收益性就一刀切。

4.混淆开发成本

房地产开发项目繁多，纳税人常常将允许扣除和不可扣除成本相混淆，且隐蔽性强。例如：项目规划应移交政府公共部门的公共配套设施未移交，但开发成本仍作为扣除项目；将散装水泥专项资金、建安劳保基金、住房维修基金等代收费用混入开发成本进行加计扣除。

李舟解读：土增中允许扣除的公共配套要求具备两个条件之一：要么无偿移交政府相关职能部门，要么属于全体业主所有。实务中容易争议的不是无偿移交这种情况，而是第二条条件的印证，税务机关要求企业证明配套设施是否属于全体业主所有，企业如何举证是一个颇有争议的问题，一般情况下在规划、初始产权证明中都可以看到公共配套的性质说明，如果完工后也正常移交业主委员会或物业公司，应作为公共配套扣除。

散装水泥专项资金、建安劳保基金、住房维修基金中，住房维修基金比较容易区分，前两个都是房企同时施工单位之间的利益划分，如果在总包合同中包含了这些，自然属于代收代付处理，施工方在总价款中包含了所有成本，房企不能重复计入；如果没有，房企应计入成本，这种情况下不允许加计扣除显然企业吃亏了，因此我个人是不同意将两项直接作为代收费用不许加计扣除。

5.利用开发费用政策逃避缴纳税款义务

首先，清算扣除项目中，房地产开发费用包括与项目开发过程中发生的销售费用、管理费用和财务费用，与企业所得税规定不同的是，这部分支出不根据实际发生额扣除，而是根据财务费用中"利息支出"情况来选择"利息据实扣除，土地成本和开发成本5%扣除"或者"土地成本和开发成本10%扣除"。"两害相权取其轻"，房地产开发企业虽然能够按开发项目计算分摊利息并提供相应金融机构证明，但为了达到少缴税款的目的，往往掩盖事实真相而选择对自己有利的一面，此种行为具有一定的隐蔽性，税务机关很难就反驳意见举证。

李舟解读：这一条反映了税务机关的复杂心态，税法中明确规定纳税人可以选择，那必然是选择对自己有利的一面，不能因为有了选择就认定为逃避纳税义务，本质上这是个心态问题，而非政策问题。

其次，将开发成本中的开发间接费用同期间费用相混淆也是常见的一种违规行为，其目的是增加加计扣除金额，少缴税款。例如：将物业管理费、产权交易费和售楼处的水电、办公费等费用，甚至缴纳的城镇土地使用税计入开发成本。

李舟解读：开发间接费同期间费用混淆在土增中多表现为费用强行计入成本，在开发间接费中，如何界定项目部直接发生的支出是一个争议点，但只要将项目部人员、资产界定清楚，核算中自然就比较清楚，不会出现期间费用与开发间接费混淆情况。另外一些特殊费用如前期物业费、工程管理费等能否计入开发间接费各地税务机关有争议，我个人的理解是这些费用只要能够证明是专属于项目的，且不属于销售费用和管理费用，就应计入开发间接费，土增中允许扣除。

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