商业房土地增值税怎么计算(商业房产土地增值税怎么计算)

(一)取得土地使用权所支付的金额

1、纳税人取得土地使用权所支付的地价款。

2、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费以及契税。

(二)房地产开发成本

房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

(三)房地产开发费用

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别按以下两种情况扣除：

1、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除。计算公式为：

允许扣除的房地产开发费用=利息 (取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本)×5%以内

2、财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为：

允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本)×10%以内

(四)与转让房地产有关的税金

1、营改增前：营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加

2、营改增后：城建税、教育费附加、地方教育费附加

【友情提示】房地产开发企业按照《房地产开发企业财务制度》的规定，将缴纳的印花税列入“管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。

(五)财政部确定的其他扣除项目

对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的20%加计扣除。

【友情提示】该加计扣除只适用于从事房地产开发的纳税人，从事房地产开发的纳税人只有在销售“销售新建商品房”时，才能适用20%加计扣除。