海南全域限购三年之际，冯舒（化名）正计划着在海南买套房子。而去年12月，她刚落户海南，成为百万落户海南人才的一员。
海南全域限购以后，三亚、海口的房产炒作明显减少。图为海南三亚。
另据海南省统计局数据显示，2020年，海南省固定资产投资同比增长8%，这是自2018年实施最严格的房地产宏观调控政策以来，年度投资额首次恢复正增长。各种数据都在证明，在全域限购下，海南房地产市场有明显降温。
这三年的B面：借道“人才引进”购房有多少？
全域限购开始的2018年，自贸港对于海南来说，还只是一个概念，但是到了2020年6月1日，随着《海南自由贸易港建设总体方案》落地，海南楼市又出现一个新的转折点。
虽然有着全域限购调控政策的束缚，但在自贸港利好的推动下，海南楼市仍不免泛起涟漪，看房增多、交易上涨、价格也出现微升。也是从去年6月开始，海口和三亚新房、二手房价格连续10个月环比上涨。
在很多业内人士看来，全域限购控制了炒房行为。但在海南人才引进政策下，不少人纷纷拥入海南，也推动了海南楼市的热度。
2018年5月，海南发布《百万人才进海南行动计划（2018-2025年）》，争取到2020年，吸引各类人才20万人左右；争取到2025年，实现“百万人才进海南”目标。
2019年1月，海口发布《海口最新人才落户办理范围及条件》放宽人才落户条件，从学历上将范围扩大至应届高校和职校或海外留学归国毕业生。同年3月，海南出台完善人才住房政策，给予购房和信贷支持。同年6月，海南人才购房政策升级，其中对于经认定的急需紧缺人才和柔性引进的各类高层次人才，限购政策进一步放宽，急需紧缺人才家庭成员均在海南无房的，本人可申请购买1套住房。
近三年来，不断升级的人才引进政策，带来了海南落户的井喷。今年4月12日，国务院新闻办公室召开海南自由贸易港建设专题新闻发布会，据中共海南省委书记、省人大常委会主任沈晓明介绍，三年来共引进人才23.3万人，同口径增长675%，其中《海南自由贸易港建设总体方案》发布以后不到1年时间引进的人才超过 50%，顺利完成百万人才进海南行动计划的初期目标。
在引进人才的同时，海南的购房人群也在发生变化。今年1月15日，海南省新闻办举行的发布会上，据海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃介绍，全域限购之后，购买商品住房的对象由省外居民为主转为省内居民和引进人才为主，本省户籍居民购买商品住房占比2017年仅为17.8%，2020年1-11月提升至74%，其他非本省户籍购房对象主要为引进人才和常住居民。
冯舒去年12月将户口迁至海南，她的购房计划一旦成行，也将成为海南省户籍居民购房者之一。冯舒表示，虽然现在北京工作，但是她将来有去海南生活工作的打算，理由是，一方面，南方的经济比较活跃，她很看好海南的自贸港建设，另一方面她喜欢海南温暖的气候。
市场整治仍在路上
在自贸港的建设中，海南强调拒绝做“房地产加工厂”。其中，严格控制商品住宅用地供应，商业用地、工业用地成主流趋势，住宅则以安居房、安置房为主。这样的供地模式在海口和三亚表现更为明显。
据三亚市自然资源和规划局数据显示，2018年，三亚商品化住宅用地供应700.8亩，占全年建设用地供应计划总量的12.10%；2019年，三亚商品化住宅用地供应207亩，供应量环比大幅缩减了70%，仅占当年建设用地供应计划总量的3.77%。到了2020年，三亚出让的8宗住宅用地，全部用于建设安居型商品住房。
在4月海南举办的2021海南自贸港·地产道与路行业峰会上，锦诚·海岛服务商董事长、海口市房地产业协会秘书长王路在主题演讲中表示，住宅拉动海南经济发展的时代宣告结束，房地产行业的主赛道正在由住宅开发转向专业产城。
三年的时间，海南的房地产市场已经发生质变。不过，严跃进认为，海南市场确实还存在一些违规行为，因此持续整顿房地产秩序也被提上日程。
3月8日，海南省人民政府办公厅发布了《海南省2021年房地产市场专项整治工作方案》。指出将全面清理整治房地产企业和中介机构违法违规行为，严厉打击规避限购政策骗购、变相涨价、违规销售等违法违规行为。
据刘素京透露，海南的代理渠道很是混乱，比如同样的楼盘，不同的代理机构价格不一样，市场秩序堪忧。又如，三亚吸引了很多来自岛外的买房人，按照海南的限购政策，外地人须交社保至少两年才能具备买房资格。一些购房者为了买房，两年后才能完成网签，存在隐患。
在刘素京看来，现在海南的购房者大多买的是对自贸港的预期。在三亚，虽然一手房市场火热，但是二手房市场的流通性并不强，而且价格相差也较大。对于一个难变现的市场，很难提到投资属性。
对此，有业内人士透露，三亚二手房卖不过新房，其中原因之一是新房有房企作为背书，有规避限购的可能。
上海易居房地产研究院研究员沈昕认为，自去年以来，海南自贸港建设提速，整个板块释放出的规划利好非常多。虽然调控政策目前仍没有放松，但受益于海南自贸港建设提速的利好，三亚楼市后市下行空间有限。
海南“土著”宗伟的心愿则是：“海南自贸港的建设顺利进行，房价稳步上涨；暴涨的可能性不大，也不希望暴涨。”
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