不像新房由开发商统一销售，二手房房源情况本就复杂，加上交易环节涉及到的人和税费也很消耗精力，挑房决策的难度加大了很多，比如房龄和贷款年限之间有什么关系？什么样的二手房要交多少增值税？二手房学区学位如何查询，细说起来一套江苏卷都写不下。

同样以苏州为例，精简版的二手房交易流程大致分为这么几步：

看房和二手房砍流程价

二手房基本都是一房一卖，即使同一个小区的两套房源，在位置，采光，房屋内部装修等方方面面都有差别，所以在这一步要注意一定不要只贪图便宜，要看清楚房子的产权属性，一定要搞清楚到底是40年的还是70年的，是不是小材料产权。产权搞清楚了，办理如果一套房子的价格过低，明显低于市场价格，一定要冷静，搞清楚原因？是否存在高压线？高架桥等不良因素？甚至这个房子是不是凶宅？实地看房这一步非常重要。

准备签合同

挑选到满意的房子，价格也谈妥后。接下来就要签合同，交定金了。不过在签合同材料之前，还有一个重要的步骤：查档。

查档的目的落实房子的产权，如果房子没有查封或抵押的情况，就可以放心签合同，交定金了。查档可以去国土部门，拿身份证在窗口或自动查档机器上查。

签合同，交定金

定金可以直接交给卖方，但是要注意，楼市如果是楼价快速上涨的时候，记得多交定价，反之少交定金。但是无论多少，定金不得超过房价的20%

签合同，一定要逐字逐句二手房的去核对，主条款没什么好说的，尤其注意补充条款。一定要约定清楚各个款项的支付方式，支付条件和支付节点！一定要约定清楚交房的节点及违约条件！约定清楚税费及服务费由谁出？除此之外还有房间里家具家电属于谁？

最重要的坑来了个人！约定原房东的户口迁出时间和不迁户口的违约责任！这个不说清楚，后期很麻烦，涉及到小孩上学等重要环节！

网签 备案

正式合同签办理好后，一定催促中介把合同网签备案，这一步不要拖！这样才真正不用担心原房东会后悔！而且可以防止卖家一房两卖。

申请贷款

在这里要注意，跟中介合作的银行一般有好几家，每家银行利率不同。去选择最低的那一个！去银行申请按揭贷款，需要买卖双方都到场。需要带的证件有：身份证原件、结婚证、户口簿、收入证明、银行流水、买卖合同等。银行审核后，进行贷款协议面签，并开具需要贷款承若书。

银行审批的贷款额度可能会比想申请的少，所以准备的首付需要充足。

交税过户

房屋买流程卖都需要纳税，个人税费的需要征收部门是国土局，交税后，会给买家发新的房产证。二手房需要交纳的税费有：契契税、增值税、个人所得税、印花税等，由买卖双方谁交纳，可在合营业执照同里标明。

但是有一点，大家一定要注意！过户前要给申请首付款。这是一大笔钱。这一步一定要走资金监管。

资什么金监管是指买房把钱放到第三方（房产中介）存管营业执照，办理资金监管，对买家来说，可以保障资金安全；对卖家来说，可以确保对方有付款能力。

具体操作方法是：买家把首付打到中介公司的专项银行账户，等买家拿到房产证后，中介公司出示过户完成凭证，银行再把钱打给卖家。

交接物业

物业交接清楚。二手房交房一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接。卖家把欠费交清，把缴费账户过户到买家名下。

交房搬家

已经全部交接完成，接下来选一个好日子，全家老小一起乐呵呵的搬家！

最后再用一张图给大家强化一下苏州二手房的交易流程，有详细的买卖双方准备资料清单什么，以及二手房商业贷款和公积金贷款以及全款的流程。

苏州二手房交易流程

最后祝大家都能尽快住到满意的大房子！