地产股权转让增值税(个人股权转让税)

A房地产开发有限公司因企业发展需要，于2021年12月31日改制为股份有限公司。改制前，名下有未完工开发产品，也有已完工待售开发产品。

现在面临的问题是，改制后，原有限公司的未完工开发产品、已完工待售开发产品需要变更到股份有限公司名下，此时，土地增值税应当如何处理？

《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）第一条明确：“企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。本公告所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。”

但是，该公告第五条又特意明确：“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。”这个条款，我们可以理解为土地增值税中的反避税条款，加上这条规定，毫无疑问，是为了防止房地产开发企业滥用暂不征收土地增值税政策、做出各种不合理安排，规避房地产转移应当缴纳的土地增值税。

但是，如果按这条规定，本案例中的当事企业会遭遇尴尬——企业只是换了一个更亮丽的马甲而已，其未完工开发产品、已完工待售开发产品并未实质上转让，也没有取得对价，却需要在改制时计算缴纳土地增值税！

就算是按21号公告，必须缴纳，应当缴纳的土地增值税又如何计算呢？按改制基准日，未完工开发产品、已完工待售开发产品的土地增值税视同销售价格确定？还有一个问题，如果改制时，按视同销售价格计算缴纳了土地增值税，后续出售时，又该如何进行土地增值税的清算？没有看到相关规定，也没有从公开的渠道看到各地税务机关对这类案例的处理。

这些问题的存在，无疑增加企业申报及纳税负担，还有相应的税收风险！

个人认为，房地产开发企业有限公司改制为股份有限公司，应当适用21号公告第一条规定。可能的解决方法：一是文件不变，税务机关执行该政策时，将第一条理解为不属于第五条规定的“房地产转移”，从而使房地产开发企业由有限公司改制为股份有限公司时，享受暂不征收土地增值税政策；或者总局直接在该公告后打补丁，在第五条明确：“上述二至四项有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。解决本案例问题。