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昨天聊了一下美国的房产税，今天再来聊聊日本。
日本在90年代经历过房地产泡沫的破灭，随后就是持续的经济衰退。
以前我们说日本有“消失的十年”，到现在已经变成了“消失的二十年”。
时至今日，就算经历了去年疫情之后的房价上涨，当前日本的房价也仅仅是回到了90年代初一半左右的水平。
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所以当中国房价在过去20年快速上涨的时候，很多人都在说要我们要警惕日本的前车之鉴，避免重蹈日本的覆辙。
因此，现在我们来研究日本的房产税，可能会有更大的参考意义。
在日本，与房产相关的税收根据买入、持有、卖出三个不同的环节分成三类，分别是：
取得税（包括不动产取得税、登记免许税、印花税等）
持有税（包括固定资产税和都市计划税）
转让税（包括个人所得税、个人居民税、个人事业税、印花税等）
由于今天我们聊的是日本的房产税，所以只用讲持有环节的税收。
02
日本的房产税和美国一样，也属于地方税种。
地方政府对于房产税具备较大的自治立法权，地方可依据国会产生的地方税法和内阁颁布的政令灵活制订相应的征税条例，中央对地方征税权几乎不存在直接的干预。
日本在持有环节的房产税，是以市町村级的地方政府为征收主体。
而各级地方政府每年所征收的房产税也主要为当地的发展服务。
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最近十年来持有环节的房产税在市町村级税收收入中的占比接近50%，是地方政府非常重要的财政来源。
可以看出，不管是在美国还是在日本，房产税的征收主体都是地方政府，无须上缴国家，是地方财政的重要组成部分。
所以往往房产税收得越多的地方，就代表着这个地方的财力越雄厚，城市的各种基础设施建设得越好，各种资源和发展机会就越多。
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一般来讲，在持有日本房产的过程中，业主需要缴纳两种税款，即固定资产税和都市计划税，两者合在一起被称为“固都税”。
跟美国不同，日本的房产税税率是固定的，不需要每年变化。
固定资产税 = （土地 建筑）价格 * 1.4%
都市计划税 = （土地 建筑）价格 * 0.3%
很清楚是不是？
也许你会问，既然两种税收都是土地与建筑的价格之和再乘以一定的税率，那在计算的时候为什么不把两者合在一起乘以1.7%就完了，而一定要分开算呢？
那是因为在计税的时候，土地与建筑的价格并不是正常的市场价，而是评估价。
日本不动产评估在不同级别政府机构均设有专门的评估机构，而国土交通省的公示价格是日本评估价格体系的核心。
日本有专业的不动产鉴定师，还有专门用来解决评估争议问题的评估理事会，整个评估体系非常完善。
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具体的评估方法这里不细讲，只讲一个最重要的事情，那就是：
评估价是要打折的。
针对不同地区、不同房屋、不同税种，这个折扣是不一样的。
所以固定资产税和都市计划税需要单独计算。
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首先，固定资产的评估价格并不是的购买房屋的价格，而是要在这个价格基础之上打个6-7折（每三年评估一次）。
比如你买了一套总价3000万日元的别墅，那么固定资产的评估价应该就在1800-2100万日元左右。
我们可以假设这个评估价为2000万日元。
然后，折扣还没完。
在固定资产税和都市计划税中，又将房屋分成小规模住宅用地（200平米以下的部分）和一般住宅用地（超过200平米的部分）。
根据两种不同的土地性质，在土地和建筑的评估价基础上，还有不同程度的折扣。
在刚才那个例子中，我们假设土地的评估价为1200万日元，建筑物的评估价为800万日元，土地面积未超200平米，属于小规模住宅用地，那么每年应该交的“固都税”为：
固定资产税 = 土地部分 建筑物部分 = 1200 × 1/6 × 1.4% 800 × 1/2 × 1.4% = 8.4万
都市计划税 = 土地部分 建筑物部分 = 1200 × 1/3 × 0.3% 800 × 0.3% = 3.6万
固都税（房产税）合计 = 固定资产税 都市计划税 = 12万
一套总价3000万日元的别墅，每年在持有环节的房产税为12万。
实际税率仅仅只有0.4%！
此外，如果你的房子符合优良住宅、耐火建筑、新建筑等等条件，还会有其他减免。
可以看出，相对于房子的价值而言，日本的房产税其实是非常低的。
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在知乎上，有人提出了一个问题：
东京和上海，哪个城市的房价更高？
数据来源：链家
这是上海的房价地图，在比较核心的静安、黄浦、徐汇几个区，房价基本就在8-9万元/平米左右。
一套90平米的小三房或者两室一厅，均价基本也就在700-800万左右。
由于日本的房子只计算使用面积，所以在上海90平米的房子的面积大致只相当于东京70平米的房子。
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从这张图上看，在千代田区、港区、中央区等东京比较核心的位置，一套70平米的房子的价格大约在7000-7500日元左右。
折换成人民币就是400-420万元左右。
如果只看绝对价格，上海的房价是东京的1.8-1.9倍！
如果以普通居民的收入和购买力来衡量房价，那两个城市的差距会更大。
根据统计局公布的数据，2020年上海城镇居民人均可支配收入为7.6万元，夫妻双方年收入平均总和为15万人民币左右。
如果要买一套700-800万总价的两室一厅，不吃不喝不贷款不算购房手续费和税金的情况下需要46-53年。
而在东京，男方单独一人工作，年收入平均值为622万日元。
要买一套总价在7000-7500万日元的70平米的房子，不吃不喝不贷款不算购房手续费和税金的情况下只需要11-12年。
如果以收入来衡量，上海的房价是东京的4倍！
在这样的情况下，日本的房产税对于有正常收入的普通居民来讲，影响就更小了。
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在刚才那个例子中，如果按房屋总价0.4%的比例来计算房产税，这套70平米的房子每年要缴纳的房产税在28-30万日元。
占家庭收入的比重为4.5-4.8%，不到5%。
但事实上，统计数据显示日本在持有环节的房产税占国民所得的比重只有2%-2.5%，而且近年来有继续下降的趋势。
这个占比，与美国基本上是差不多的。
从这个数据，我们可以得出两个结论：
一是日本的房产税比我们想象中的要低得多。
二是如果要在北上广深这样的高房价城市以日本的方式来收房产税，那绝大部分普通人肯定是承受不起的。
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