【1】引言

“买卖”是房产过户方式中相对而言最简单、最标准化的方式。然而现实中，在购买二手住房过程中，产生的买卖纠纷屡见不鲜。

如果房子比较“干净”——“大产权房”、由全部产权人出面办理，最终如果产生纠纷，无非是看谁违约的问题，处理起来相对还比较简单。

但是，有时候出售人不一定会将房子的信息全部透露给买家，例如，这个房子可能不一定全是卖家的、房子可能处于抵押状态等，买家已经签了合同最终却买不了、或者过程很糟心。

谁都希望办事规规矩矩、明明白白、简简单单。作为购房者的买家，应该注意什么，才能更大程度上避免那些“糟心事儿”？

【2】三个关键词

1.售房人的婚姻情况

不动产虽然是以登记为准，登记谁，谁就是产权人。但是，与婚姻有关的房产归属有其特殊性——即便房子仅登记了夫妻一方名字，房子不一定属于登记人个人。

例如，常见情况包括：

• 如果房子是夫妻婚姻内取得、且为夫妻共同出资（或者说，不能证明由一方个人出资），则无论房子登记谁的名字，都属于夫妻共同财产。
• 如果房子是夫妻在婚姻内一方法定继承所得，则房子属于夫妻共同财产，除非继承人当时是通过遗嘱继承且遗嘱中指明由继承人个人继承。
• 如果夫妻双方做过婚内财产协议、说明了房子的归属，则以协议为准，不管房子登记在谁名下。
• 如果出售人离婚了，虽然房子登记为出售人个人名字，但是这个房子不一定属于出售人个人——要看离婚时夫妻双方协议、或者法院判决的结果。

现实中，存在夫妻一方把登记在自己名下房产“偷偷”处置的情况。而如果买家“不幸”买的是登记在一方名下的夫妻共同房产、或者属于另一方但尚未变更登记的房子，就要看买家是否属于“善意”：

第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

不知情的情况下，属于“善意购买”，买家无责。但是，万一产生纠纷，麻烦是少不了的。更何况如果明知情况还要购买，则属于“非善意购买”，买卖无效。

所以，购买之前要做的关键动作之一是：提前把这个房子到底属于谁先打听清楚，避免今后的麻烦。

买家要询问清楚对方的婚姻情况，并且可以要求对方提供婚姻情况证明。比较简单的方式是，让对方出示一下户口簿。注意，虽然户口簿上登记的婚姻情况不一定代表着实际（户口登记与结婚登记不是同步的），但是：

• 如果户口簿上显示已婚，则说明卖家已经结婚，或者至少结过婚。这时候，买家就要注意了：可以要求对方提供结婚证、离婚证等当前婚姻状态证明。至于对方是否同意提供不重要，重要的是买家要做出这个动作，目的只有一个——规避责任。
• 如果户口簿上显示未婚，则需要与卖家确认。买家并没有追查、核实的权利，但是，确认的目的同理——通过卖家的承诺规避责任。

确认的结果的真实性，在一定程度上，买家不可控。但是目的只有一个——要让自己成为“善意购买人”。

2.共有情况

这个信息需要通过房产证来获取。

目前市场上普遍存在的“大产权证”有三种：房屋所有权证 土地使用权证、房地产权证、不动产权证书，均属于合法凭证。

以“不动产权证书”为例。其中有一栏信息为“共有情况”，包括三种：

• 单独所有。即登记一个人名字，登记人有100%产权。注意，要与1结合起来看——夫妻共有房产登记在一人名下，共有情况依然是“单独所有”，但是不能说明房子必定全部归登记人个人。
• 共同共有。房产证上登记多人名字，每个人在房产中的份额均等，一般不会再写明各自的份额比例。
• 按份共有。房产证上登记多人名字，并且标明每个人的具体份额比例。

不同共有情况下，买家需要注意的是：

• 如果是“单独所有”，则要核实卖家的婚姻情况。
• 如果是“共同共有”、“按份共有”，则要求所有登记人出面，共同签订合同。

这里重点说一下第二个注意事项。

之前分享过一个案例《父母：出钱给你买房，登记我们1%份额防止你出售。能“防”住么？》。有的条友评论道：父亲有1%份额，儿子就不可能与他人签订买卖合同。很现实的告诉大家：这种在“按份共有”情况下个别产权人签订合同的现象是存在的，而且判定合同有效、买家得房的结果也不鲜见。这里不争论，有质疑的自己去查查案例就是了。

需要提醒买家的是：

• 如果房子登记为“共同共有”，《民法典》规定，共同共有情况下，只要有一个人不同意，房子即不能处置。
• 如果房子登记为“按份共有”，《民法典》规定，按份共有情况下，超过2/3以上份额的产权人同意即可出售，但是要告知其他产权人、且其他产权人有同等条件下的优先购买权。但问题是，买家并不一定清楚其他产权人是否知晓、同意、是否要行使优先购买权。

若买家确实与出售人签订了一份所有产权人签字的合同，却不知道是否“真”的是每个人的真实签名，会产生什么结果？

• “共同共有”情况下，在办理房产过户手续时，在房产登记部门这一关即过不去。并且大概率情况下，只要有个别产权人不同意，则合同无效，买卖不成立。
• “按份共有”情况下，同样，办理过户登记手续时也会卡住，但是——可能会存在合同有效的结果，买家得房。只不过过程要麻烦一些：要先走诉讼，再办理过户登记。

最保险的处理办法就是：要求所有产权人共同出面，签订买卖合同。千万不要盲信售房者一言之辞、不要认为只要有一份有签名的合同就可以。

3.登记情况。

上述“共有情况”属于登记情况的一种。但是，这里谈到的登记情况，重点指两个信息：

• 一个是房子是否有居住权登记。
• 一个是房子是否有抵押登记。

登记有居住权的房子，不影响买卖。但是，后果就是，房子确实归了买家，但是居住权人依然可以合法居住。

用于担保而做出抵押的房子，依然可以买卖。

根据《民法典》：

第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

然而，从风险角度，现实中并不能保证卖家会如实相告。最终买家签了一套处于担保抵押的房子，导致与售房者、抵押权人甚至中介产生纠纷，买成的买不成的、浪费时间精力的，很多。

根据我国不动产登记的相关要求，房产居住权、房产抵押均以登记为准。这就为核实此类信息提供了途径。常见有两种方式：

• 一种方式是看房产证。如果房子处于抵押状态，在房产证上一般会有印章标识。
• 第二种方式是，要求与售房者一道去不动产登记中心查询。

【3】结语

以上三类信息，是在购买二手住房时必须要提前确认清楚的。目的有二：

• 确保此房很“干净”——产权明晰、确实是所有真正产权人的真实意思、房子本身不会涉及到其他第三方。
• 规避责任——即便中间有些“坑”没有核实清楚，但是购买人核实到了，证明自己购买完全处于“善意”。即便未来产生什么纠纷，也与购房人无关。

房产价值巨大，对于普通老百姓家庭而言，购买房子多少都会有些“伤筋动骨”，折腾不起、耗费不起。所以，在正式签订合同之前多麻烦一些，做好充分准备和信息核实，减少后续更大的麻烦，才是正道。