什么是REITs？

REITs（Real Estate Investment Trusts），不动产投资信托基金，是一种以发行证券凭证的方式汇集众多投资者的资金，购买不动产，并由专门不动产管理机构进行经营管理，将所得的收益按法律规定的比例分配给投资者的一种证券品种。

REITs是一种实现不动产证券化的重要金融工具，一种将低流动性不动产转换为能够被广大公众投资者投资交易的金融产品。

可以说，REITs为广大投资者参与到不动产的投资，提供了一个像交易普通股票和共同基金一样简单的方式。总的来讲，REITs市场不仅给投资者提供了一种参与到房地产等不动产项目投资中的简单方式，而且能使投资者分享到不动产租金等经营性收益，并通过二级市场获得资本利得，共享到不动产项目的成长收益。

REITs的突出特征。

一是REITs有强制分红要求，且分配的红利可以在税前抵扣，从而避免双重征税，如美国要求每年至少以股息形式分配其普通应纳税所得额的90％，否则征税。

二是所募集资金的很高比例必须投资于不动产，收入主要来自于不动产产生的租金或者增值，如美国

要求至少75%投资于不动产或相关份额，日本要求至少95%的总资产必须投资房地产及相关资产。

三是专业不动产管理团队管理运营，REITs底层不动产通常由公司组建的或者委托第三方的专业不动产团队进行管理运营。

四是底层资产丰富，REITs底层资产可以是能产生稳定现金流的写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产、基础设施等不动产，且REITs可自由购买或处置底层的物业。

五是流动性好，REITs可以像股票一样在二级市场自由交易。

受益行业有哪些？

不动产行业

涉足不动产资产管理机构、工业不动产（物流仓储、产业园区）等方面的企业或受益，本次不含商业不动产，但其或是可期待的未来。

相关标的：【光大嘉宝】、【南山控股】、【中新集团】等。

交运行业

国内B2C电商市场蓬勃发展，催生了较大的现代化物流不动产服务需求。以物流仓储为底层资产的类REITs将是国内资产证券化的一个重要方向。另外，高速公路行业长期以来投资大，建设期长，基础设施类REITs如果登上历史舞台，有望盘活国有资产，提升运营效率，激发企业发展活力。

相关标的：【中储股份】、【上海机场】、【传化智联】、高速企业（如【山东高速】、【宁沪高速】等。

建筑行业

基建行业REITs为基建工程类企业开拓了新的融资渠道，也盘活了企业资产，重新激活企业活力。特别是建筑央企在2016年后承接大规模PPP项目订单，资产负债率持续维持高位，REITs的推进有利于企业修复资产负债率且在此打开成长天花板。

相关标的：【中国铁建】、【中国交建】等

环保及公用事业

本质是找到新增资金的筹措渠道，而环保本身最大的问题在于资金渠道问题，这个问题的解决对环保行业的压力解除有重要意义，而环保行业当前难具备稳定的回报前提，所以构建稳定的回报计量体系是当前实现环保行业REITs的前提。同时，一旦实现资金的解决渠道，融资到位后的资金去向也会是环保行业的一次选择，把资金引导向可以实现、环保效果的“升级”体系，以及在“升级”体系建立稳定的回报体系，就是环保行业实现REITs，并实现大发展的途径和方向。

相关标的：【碧水源】等

通信行业

IDC现金流比较稳定，且为重资产行业，需要大量资金进行建设和并购，REITs模式有助于提升融资能力，改善资产流动性，从而有助于IDC企业持续扩大机柜规模。目前美国很多IDC企业已申请成为REITs，海外IDC企业对REITs非常青睐，从全球来看，超30%的IDC企业均已成为REITs。目前国内REITs开启试点。

相关标的：【光环新网】、【宝信软件】、【奥飞数据】等