营改增对房地产估价方法的影响(在房地产估价中,如果估价目的不同,则)

【裁判要旨】

征收补偿程序中，产权调换房屋的实际使用面积小于被征收房屋，不符合等值对价原则和产权调换公平补偿方式的实质要求。

【裁判文书】

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

（2021）最高法行申753号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）:涂跃红，男，1976年2月27日出生，汉族，住四川省华蓥市。

委托诉讼代理人：彭科亮，重庆坤途律师事务所律师。

委托诉讼代理人：翁诗其，重庆坤途律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）:重庆市渝中区人民政府。住所地：重庆市渝中区和平路管家巷9号。

法定代表人：左永祥，该区区长。

再审申请人涂跃红因与重庆市渝中区人民政府（以下简称渝中区政府）房屋征收补偿决定一案，不服重庆市高级人民法院（2020）渝行终304号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

涂跃红申请再审称，（一）渝中区政府提供的产权调换房屋距离远，产权调换房源未经公示公告，不符合就近安置、原地安置的法律规定和先公示后补偿的基本原则。（二）被征收房屋的实际价值明显与房屋评估价值不符，补偿价格不合理。渝中区政府未作出合理调整，剥夺其复估和申请鉴定的权利。（三）未依法评估被征收房屋的装修价值。（四）无证据证实《菜园坝片区改造房屋征收项目安置补偿方案》《菜园坝片区改造房屋征收项目安置房情况表》经公示公告及安置补偿方案的协商听证程序。原审判决结果正确，但部分事实认定、适用法律有误。故请求撤销一、二审判决关于产权调换房源合法、确定被征收房屋价格并无不当、装修价值补偿合理以及前述安置补偿方案、安置房情况表业经公示的认定。

本院经审查认为，渝中区政府作出的渝中府征补〔2018〕48号《重庆市渝中区人民政府关于征收渝中区王家坡新村X号X号房屋的补偿决定》（以下简称《征收补偿决定》）中确定的产权调换房建筑面积虽然大于被征收房屋建筑面积，但在房屋实际使用面积上反而减小，不符合等值对价原则和产权调换公平补偿方式的实质要求。原审法院判决撤销《征收补偿决定》，责令渝中区政府重新作出行政行为，本院予以认可。

关于涂跃红称产权调换房源和《菜园坝片区改造房屋征收项目安置补偿方案》《菜园坝片区改造房屋征收项目安置房情况表》未经公示公告，相关程序不合法。根据原审审理查明和确认，渝中区政府决定实施案涉征收项目，房屋征收部门对申请参与征收评估的房地产价格评估机构予以审查公示，并在经过公开投票方式未能确定评估机构的情况下采取现场抽签方式确定了相关征收评估机构；渝中区政府将重庆市渝中区房屋管理局制定的《菜园坝片区改造房屋征收项目安置补偿方案》（征求意见稿）在征收范围内公示，经方案论证和征求意见后将修改的安置补偿方案和《菜园坝片区改造房屋征收项目安置房情况表》等在征收范围内进行了公示；本案所涉产权调换房屋系《菜园坝片区改造房屋征收项目安置补偿方案》所确定的安置房源之一；评估机构针对被征收房屋作出《房屋征收评估结果报告》，针对产权调换安置房作出《房地产估价报告》，分别予以送达。涂跃红在签约期限内未能与房屋征收部门达成协议，重庆市渝中区房屋管理局遂报请渝中区政府作出《征收补偿决定》，提供货币补偿和房屋产权调换两种方式供选择，并明确搬迁费等各项补助费按项目征收补偿安置方案确定，实施程序并未违反相关规定。

关于涂跃红称被征收房屋评估价值不合理。因确定被征收房屋价值的主要依据是合法有效的评估报告，双方当事人之间的主要争议可归于评估报告的合法性。本案所涉《房屋征收评估结果报告》系由具有相应资质的评估机构作出，能够作为被征收房屋的补偿依据。渝中区政府按照该评估报告确定被征收房屋的价值并明确具体补偿数额，并无不当。

关于涂跃红称被征收房屋的装修价值未经依法评估。经征求意见并修改后制定的《菜园坝片区改造房屋征收项目安置补偿方案》载明，“装饰装修补偿按被征收房屋面积（以产权证或租约证载明的面积为准）给予500元／平方米的装饰装修补偿。有异议的，由该征收项目的房地产价格评估机构评估确定。”本案中，涂跃红未提交并举示相关证据证明其就装饰装修补偿问题提出了书面异议，或提出申请请求评估机构进行评估确定的相关书面意见。渝中区政府依照上述方案的补偿标准给予装饰装修补偿，并无不当。基于此，涂跃红申请再审的理由经审查尚不足以否认原审生效判决，本院不予支持。

综上，涂跃红的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

驳回涂跃红的再审申请。

审判长　　张昊权

审判员　　杨　军

审判员　　郭艳地

二〇二一年三月三十一日

法官助理 李昱娇

书记员 何厚鑫