一线城市的房价很高是众人皆知的事情。根据幸福里APP的数据，上海2021年6月的二手房挂牌均价为66610元每平米，一套100平米的二手房均价在600多万元左右。同时，在上海买一套二手房需要缴纳的税费可能要好几十万元，这些钱直接能够在三四线城市买一套房子了。

一、上海楼市专有名词介绍

1.90平方米的房产

为什么要提到90平方米的房产呢？因为房屋的建筑面积和契税税率息息相关，而契税高低的分界线就是90平米，详细内容我会在第二部分中介绍。

2.首套房

符合购房资格的上海户籍或者非户籍人士购买首套房时能够享受一系列的税收政策优惠。而在购买二套房时几乎没有什么优惠政策了。

首套房指购房者在购房时名下没有房产，只要满足这一条件就能够视作首套房买房，这是税收方面的首套房概念。

贷款政策上则不太相同，更加严格，不仅购买房产时名下不能有房产，且不能有贷款记录。

换言之，如果购房人原本通过贷款买过一套房，后来为了置换卖掉的房产后再买房的话，在计算税费时当作首套房处理，但贷款则无法享受首套房政策。

由于今天讲的只是上海买卖二手房的税收问题，故首套房定义采用税费上的。

3.普通住宅

主要涉及增值税，而增值税是二手房买卖的大头费用。因此，普通和非普通住宅对于二手房的税费非常关键。

上海的一套二手房要否被当成普通住宅必须同时满足下列条件。

（1）建筑面积小于等于140平方米；

（2）房屋的总楼层大于等于5层，看清楚是总层高而不是你买的那一层；

（3）房屋座落于内环内的总价不得超过450万元、内外环之间不超过310万元、外环外不超过230万元。

再强调一下，必须同时满足上述三个条件才能算作普通住宅。

4.满二、满五和唯一

满二、满五均是指二手房上次交易至本次交易时的时间间隔。比如小王2018年6月从小张那里买下了房产，2021年6月准备卖给小林，两次交易中间相隔三年，故属于满二但不属于满五。

提醒大家两点，一是满二或者满五的起算点是从房产证上的日期开始计算的，不是上一次交易签订合同的日期；二是今年上海新的楼市调控政策出台后满二对于交易税费几乎没有影响，其它省份可能还有影响。

唯一是针对卖方者而言的，指本次出售的房产为卖方名下仅有的一套房子，卖了这套房子后卖家名下没有任何房产。

二、上海买卖二手房税费分析

先声明一点，二手房买卖中产生的税费并非均由买家承担的，只是实际操作中卖家会要求到手价，这相当于卖家将属于自己的税费转嫁给了买方。到底谁承担税费，是各付各的还是由一方承担都是可以谈判的。甚至可能发生所有税费均由卖方承担的情况。

其实不管谁承担税费结果都是差不多的，假设税费各付，卖家可以通过涨房价的方法继续转移税收成本。只要不用缴纳税费才能让买卖双方获得实惠，这也是本文的核心观点。

二手房买卖中可能会产生增值税、个人所得税、契税和印花税（暂免征收），其中增值税和个人所得税是由卖方承担的，契税由买方承担。

1.增值税

对于普通住宅而言：满五的房子不用缴纳增值税；不满五则按照交易价格计算缴纳增值税，公式为交易总价/（1 5%）*5%。

公式中除以1 5%是因为房产交易价本身包含了增值税，需要做价税分离将不含增值税部分先换算出来。这个牵涉到税法和数学知识，如果不理解不用深究，记住公式就行。

另外，缴纳增值税就意味着需要缴纳城建税以及两个 教育附加费，不过总额很低，不再赘述。

对于非普通住宅而言：满五的房子缴税公式为（本次交易价-上次交易价）/（1 5%）*5%；不满五则按照交易价格计算缴纳增值税，公式为交易总价/（1 5%）*5%。

举例：

小王要买小张的房子，本次交易总价为600万元，这套房子的上次交易价格为300万元。

如果上次交易距离本次交易不到五年，比如小张是在2017年买的，则本次交易增值税为600万/（1 5%）*5%=28.57万元。

如果上次交易举例本次交易超过五年，比如小张是在2015年买的，则增值税=（600万-300万）/（1 5%）*5%=14.28万元。

有的朋友说普通住宅可以免缴增值税。没错，但这套房子在上海不可能属于普通住宅，至于原因可以看上文。

2.个人所得税

卖方出售的这套房子属于满五且唯一的，也就是上次交易举例本次交易间隔超过五年且是卖方名下唯一一套房产的话，直接免征个人所得税。这是重点政策，请记住！

对于普通住宅而言：有两种个人所得税计算公式，可以自行选择。一是按照交易全价计算，公式为（交易价-增值税）*1%；二是按照差价计算，公式为（本次交易价-上次交易价-增值税）*20%。

对于非普通住宅而言：同样有两种方式，自行选择。全价计算公式为（交易价-增值税）*2%；差价计算公式同上。

举例：

例子用上面的，同时假设房子满五但是不唯一，通过上述例子计算出的增值税为14.28万元。

全价计算个人所得税：（600万*14.28万）*2%=11.71万元。

差价计算个人所得税：（600万-300万-14.28万）*20%=57.14万元。

很明显选择全价计算后的结果缴纳个人所得税更加划算。一般不需要自己选择，税务局会直接按照低的计算方式来收取。

3.契税

契税必须缴纳，只有多缴和少缴的区别，没有任何免税的可能。

北上广深的房价较高，因此执行的是和全国其它地区不同的契税政策，优惠税率适用得少。上海买卖二手房当然是按照北上广深的政策执行。

首套房情形下：建筑面积少于等于90平米的公式为（交易价-增值税）*1%；建筑面积大于90平米的公式为（交易价-增值税）*1.5%。

二套及以上情形下：不管房屋的建筑面积为多少公式均为（交易价-增值税）*3%。

举例：

仍然沿用上面的例子，并假设买家小王名下已经有一套房子了。计算处的增值税为14.28万元。

则本次交易需要缴纳的契税=（600万-14.28万）*3%=17.57万元。

三、节税小技巧

通过上面的分析可以看出，上海二手房交易产生的税费确实是非常高的，在不违法的情况下有几点可以起到节税的效果。

1.尽量选择满五唯一的二手房

在挑选房源的时候尽量看那些卖家符合满足唯一的房子。只要满足了满五唯一条件

直接可以免去个人所得税。同时，满五的普通住宅直接免除增值税，满五的非普通住宅缴纳的增值税相对于不满五要少很多。

2.注意普通住宅与非普通住宅的总价临界点

房产是否是普通住宅别看要同时满足三个条件，其实最重要的是总价条件。如果你要购买的二手房价格超过临界点很多则不用考虑这点，相反可以和房东谈一下。

比如，交易的房子在内环内，总价在440万元左右。由于内环内的普通住宅总价必须低于430万元，故可以和房东商量以430万元成交，这样可以直接免除增值税，省下来的增值税可以和房东对半分。

3.用好首套房名额

上海的楼市限购十分严格，家庭能够购买两套、单身只能购买一套，首套房的贷款利率、贷款总额比二套房好得多。因此，要利用好首套房名额。如果家里的老人或者孩子名下没有房产则可以考虑用他们的名义购房。当然，这得综合考虑，每个家庭的情况不同，有时候经济决策并不是最主要的。

4.88平米的房子可能比92平米的更加划算

房子多大合适呢？如果你有120平米以上的三室住房需求，那不用考虑这点了。但如果想要买二房或是小三房的话要考虑建筑面积是否能够控制在90平米以内，尤其是购买首套房的时候。

90平米内的首套房契税税率为1%，比90平米以上的首套房低0.5%。别小看这0.5%，在上海买房意味着几万元的契税差别。

缴税是公民的义务，我们绝不主张逃税，但在法律允许的范围内避税或是享受税收优惠是国家给予大家的实惠，我们可以好好利用。