什么是第三方善意购房(买房善意第三人认定)

房屋买卖中的借名买房法律问题探析

李律师说房产009期

我国的不动产登记采取登记公示作为产权归属的依据，因此在我国不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

借名买房一般是当事人为了规避房屋限购政策、规避贷款障碍、减少购房的首付费用等原因不以当事人自己的名义购买房屋，而是当事人委托其他人的名义代其购买房屋的行为。借名买房中的当事人往往只是向其委托的借名人支付相应的购房款，再由借名人代其支付相应的购房款，整个房屋买卖过程中均由借名人进行相关合同签署、款项支付等行为。

借名买房实际是一种委托，双方之间是委托合同关系，委托合同是指受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

借名买房没有书面协议能否认定为借名买房？

郑某与熊某、孔某借名房屋买卖合同纠纷案

熊某、孔某系夫妻关系。熊某的父母居住在老旧楼梯房屋内，该房屋产权登记在熊某名下。2010年12月，儿媳孔某向婆婆郑某讲述了自己公司将组织员工团购买房，具有较大的优惠幅度，但是自己有房居住，且经济不宽裕，不打算再买房。婆婆郑某考虑到自己名下没有房子而且老伴患有心脏病，就决定借儿子、媳妇名字买一套电梯房。2011年，熊某、孔某与开发商签订《商品房买卖合同》，约定以35万元购买商品房及车库。婆婆郑某通过银行汇款缴纳35万元，房屋产权登记为儿子、媳妇共同共有，房屋购房手续原件均在婆婆处保管。该房屋后来由婆婆出资装修并实际居住。

后来婆媳关系恶化，婆婆起诉至法院，要求熊某、孔某将房屋过户登记至自己名下。法院从房款支付、房屋装修、实际居住、使用情况、购房手续原件的持有情况、对购房细节的陈述是否详尽稳定、购房必要性等角度据实分析购房时双方当事人的真实意思表示，进而认定婆婆郑某系借儿子、媳妇之名购置系争房屋，从而支持了郑某的诉讼请求。

借名买房中双方之间一方出资以另一方名义购房，发生纠纷后，如果没有签订书面协议，双方之间是借名购房还是赠与，争议较大。

本案中，法院通过综合分析房款支付、房屋装修、居住使用情况、购房手续原件的持有情况、双方对购房细节的陈述等，认定双方存在借名购房合意，且该借名购房行为不违反法律、行政法规强制性规定，遂支持了婆婆的诉讼请求，维护了老年人的合法权益。

借名买房关系能否排除法院对房屋的强制执行？

王XX与成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行、何X案外人执行异议之诉纠纷案

2008年12月2日，王XX与服饰店签订《劳动合同书》，约定服饰店为发展需要，聘请王XX为部门经理。主要内容：第一条：合同类型和期限：本合同为有固定期限的劳动合同。合同期限自2009年1月1日起至2018年12月31日止；第二条：工作内容和工作地点：服饰店安排王XX从事部门经理工作。工作地点在XX市；第四条：劳动报酬：经双方协商一致，王XX的工资为每月2500元。同日，双方签订《劳动合同补充协议》一份，约定因发展需要，服饰店自愿为王XX提供一套住房作为福利。主要内容：第一条：服饰店同意，在王XX与其签订10年以上有固定期限的劳动合同并实际履行的条件下，服饰店无偿提供给王XX住房一套的福利待遇。此项待遇是服饰店额外的、有条件的为王XX提供的特殊待遇，与王XX的劳动报酬以及正常的福利待遇无关。第二条：服饰店为王XX购买住房的时间在2009年内；住房建筑面积110平方米；住房位置：成都市三环路附近；住房款支付形式为按揭；第三条：住房款支付方式：1.房屋以公司指定人员的名义办理房屋产权证和土地使用权证，办理费用由服饰店承担；2.首付房款由服饰店支付50%，王XX支付50%，王XX在服饰店工作满10年时，服饰店将王XX支出的首付房款一次性支付给王XX；3.房屋按揭款的支付：①服饰店每月支付50%，王XX支付50%；②当年的按揭款先由王XX全额支付，次年元月份服饰店一次性支付给王XX上一年代服饰店支付的按揭部分，今后按揭款的支付均按此支付办法类推；③合同期满后，所有房屋按揭款支付完毕后30日内，服饰店将王XX所承担的按揭款部分一次性结算给王XX；4.服饰店提供给王XX的福利住房为建筑面积110平方米的房屋。对房屋建筑面积超过部分的处理：超出部分的房屋面积之房款，由王XX承担并一次性支付给服饰店。如果房屋面积不足110平方米，服饰店只按实际面积结算，不补差给王XX。第四条：房屋权属约定：1.住房的房屋产权证和土地使用权证以及购房发票等与该房屋有关的所有手续由服饰店保管，待王XX按约定履行完劳动合同及补充协议约定的义务后，服饰店将房屋过户给王XX，王XX才取得该房屋所有权；2.本合同签署后房屋购买之时，王XX对房屋取得的是使用权，即王XX必须在现有工作岗位（或经调整后的更高层次工作岗位）正常工作十年以上，才能取得房屋的所有权。在合同约定的王XX工作期限届满之前，王XX对房屋只享有使用权和出租收益权，对房屋不享有处置权，不得转让、抵押、赠与。

2009年6月13日，王XX、何X作为买受人与南X公司签订《商品房认购协议》，主要内容：由王XX、何X认购南X公司开发的比华利国际城1期B房屋。建筑面积为129.48平方米，单价4850元/平方米，房屋总价为602082元，定金3万元。

2009年6月13日，王XX用个人银行卡支付了3万元定金。案涉房屋的首付款为292082元，服饰店实际支付11万元，王XX实际支付182082元。此后，以何X名义在中国农业银行开设账户，每月支付了按揭款。王XX举示的证据显示何X前述账户的按揭款来源系由王XX或者其配偶汤利家从2009年开始存入何X账户。2017年7月31日，王XX的配偶汤利家通过其银行内扣的方式将剩余按揭款246161.83元全部归还。

2010年10月9日，案涉房屋登记在何X及其配偶名下。2017年8月24日，何X和其配偶离婚，约定房屋归何X所有，并完成变更登记，房屋登记在何X名下。2010年10月至2011年1月，王XX对案涉房屋进行了装修。此后，入住至今。

2017年8月23日，一审法院作出 （2017）川民初85号 财产保全裁定，在1.1亿元的范围内，查封了包括案涉房屋在内的36套房屋。2018年2月5日，王XX作为案外人对保全案涉房屋提出执行异议，以其是案涉房屋的实际所有人为由，要求解除对房屋的查封。2018年8月16日，一审法院作出 （2017）川民初85号之三 民事裁定，驳回了王XX的异议；该给了王XX。

2018年9月5日，王XX提起了本案诉讼。

王XX在诉讼中陈述，服饰店于2014年年底注销。

一审法院认为本案争议焦点为：王XX是否对案涉房屋享有足以排除法院另案诉讼保全查封的权益。

根据《 最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定 》第二十七条 关于人民法院对诉讼争议标的物以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照 民事诉讼法 第 二百二十七条 规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉“的规定，在一审法院已经驳回王XX对保全裁定提出异议的情形下，其有权提起案外人执行异议之诉。一审法院驳回王XX异议的 （2017）川民初85号之三 民事给王XX的时间为2018年8月30日，王XX于2018年9月5日递交了起诉状，其起诉符合法律规定的程序性要件。

同时，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任“、《 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 》第 二十八条 关于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记“的规定，在王XX举证证明其对案涉房屋所享有的权利同时符合上述四个要件时，才可能产生阻却法院执行的效果。

一审法院认为，王XX并不满足前述司法解释第一项、第四项规定的要件，其对案涉房屋并不享有足以排除执行的民事权益。理由如下：

合同中约定王XX取得案涉房屋所有权的时间为王XX与服饰店之间劳动合同期限届满之后，服饰店已经于2014年注销，但其并未在服饰店注销后就案涉房屋的所有权、过户等问题与何X进行过协商。同时，王XX通过其配偶账户在2017年7月付清所有房屋按揭款后，何X却在2017年8月因离婚将房屋过户至自己名下，王XX对此也没有提出任何异议。因此，应当认定对于房屋最终未完成过户，王XX本身存在过错。

王XX并未提交有力证据证明在案涉《劳动合同书》约定的房屋所有权转移条件尚未成就、何X与王XX就房屋的过户问题进行过协商并达成一致意思表示的情形下，案涉房屋登记在何X名下，应认定为何X所有。据此，王XX的该项起诉理由亦不能成立，不予支持。

王某某上诉，二审认定如下事实：2008年12月2日，服饰店（甲方）与王XX（乙方）签订的《劳动合同补充协议》第十一条约定：如果甲方公司因各种意外情况发生，迫使甲方无法再维持经营，公司解散时，本合同继续履行（即任何一个股东都有权要求乙方继续履约至合同期满）。

2009年7月26日，服饰店（甲方）与王XX（乙方）签订《说明》一份，载明：合同“到期半年内，甲方将该房屋过户到乙方名下。首付款甲方支付11万元，乙方支付13万元，房贷10年内还清。每年甲方按合同“约定，支付乙方50%的按揭款时，由乙方打收条给甲方。

2018年1月28日，服饰店的代表陈XX出具《情况说明》，载明：服饰店于2014年注销，王XX与该店签订的劳动合同所涉及到的劳动年限已经临近十年，该店赠送给王XX的住房已经属于王XX所有，王XX自己交纳了全部按揭款，公司出资部分是公司对王XX工作的福利奖励。

二审法院认为：

一、关于王XX对案涉房屋是否享有所有权的问题

《 中华人民共和国物权法 》第 九条 规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。“也就是说，对于基于法律行为发生的不动产物权变动而言，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中，案涉房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而该房屋虽系由王XX、何X作为买受人与南X公司于2009年6月13日签订《商品房认购协议》购买，但房屋所有权现仅登记在何X一人名下，因此，王XX主张对案涉房屋享有所有权，没有事实和法律依据，本院不予支持。

二、关于王XX是否就案涉房屋享有足以排除保全查封的民事权益的问题

本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。“因此，案外人执行异议之诉制度的目的，就是要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。

从相关各方对于房屋权利的来源看，王XX与服饰店之间系劳动关系，根据《劳动合同补充协议》的约定，在《劳动合同》履行期间，王XX对案涉房屋享有占有、使用、收益的权利，并且随着《劳动合同》的持续履行，王XX最终将在合同履行期满后获得案涉房屋的所有权；何X作为名义上的登记所有人，其目的仅是约束王XX按照《劳动合同》履行完毕十年的劳动合同义务，而对案涉房屋实际并不享有其他任何权利。合同履行期满后，王XX享有针对案涉房屋请求何X协助办理转移登记的权利。

本案中，虽然服饰店在2014年注销，但根据合同约定，王XX在服饰店注销后仍有义务按照服饰店股东的要求继续履约至合同期满，王XX也实际继续在其他连锁服饰店工作至十年劳动合同期满。服饰店实际经营者之一陈XX亦出具《情况说明》，表示服饰店与王XX签订的劳动合同涉及的劳动年限已临近十年，王XX交纳了剩余全部按揭贷款，案涉房屋实际为王XX所有。相反，成都农商行簇桥支行未举示王XX未按约定履行十年期劳动合同，不能依约取得案涉房屋的证据，故王XX在履行完毕十年期劳动合同后，对案涉房屋享有相应的权利。

而成都农商行簇桥支行与何X之间系保证合同关系，前者对案涉房屋的权利系源于强制执行程序，背后的基础是其作为商事主体对何X享有的基于何X应当履行保证责任而形成的债权，而且，没有证据证明该债权系基于对案涉房屋登记权利状态的信赖而形成。

从相关各方对于案涉房屋权利的性质看，虽然《劳动合同补充协议》明确案涉房屋与王XX的劳动报酬和正常的福利待遇无关，但《劳动合同补充协议》同时也明确服饰店提供的案涉房屋系作为福利“，并将此项待遇称为是服饰店额外的、有条件的为王XX提供的特殊待遇“。从当事人的约定以及劳动合同的履行看，案涉房屋将因王XX履行了劳动合同约定的义务而归属王XX所有，因此其中显然包含了一定的劳动对价因素，在某种程度上而言，王XX对案涉房屋享有的权利实际上凝结着其为用人单位工作十年的相当一部分劳动付出，应属于广义的劳动报酬的范畴。

而且，案涉房屋目前绝大部分房款均由王XX实际支付，王XX已于2011年装修完毕入住至今。这种情况下，在本案针对的对于案涉房屋的强制执行程序中，相较于成都农商行簇桥支行基于何X应当履行保证责任而享有的保证债权，对王XX对于案涉房屋的权利予以优先保护，符合法律保障劳动者获得劳动报酬权利的基本精神，因而亦具有相当的正当性和合理性。

从案涉房屋的交易模式看，《劳动合同》约定，案涉房屋系服饰店分配给王XX的福利房，在劳动合同期内该房屋登记在何X名下，合同期满后即可转移登记至王XX名下，该房从购买交付之日起，由王XX占有使用。本案的这种交易模式虽与借名买房具有一定的相似性，但又有别于一般意义上的借名买房。案涉房屋系服饰店为防止王XX提前离职等原因而暂且登记在服饰店的指定人名下，王XX是基于其处于劳动合同这一不完全平等的民事法律关系中的弱势地位而被动接受服饰店关于案涉房屋的权属登记安排，其并非积极主动地通过这种方式获取不正当利益，且亦未损害国家利益和社会公共利益，故相关当事人之间的这种交易安排并不具有违法性或者不当性，因而，对于王XX而言，并不因此而具有法律上的可责难性。而且，案涉《劳动合同》签订于2008年12月，远早于保全申请人的债权形成时间以及人民法院的查封时间，因此，没有证据证明案外人王XX与被执行人何X之间存在通过案涉房屋的交易安排而逃避债务、规避执行的行为。

最后，从案涉房屋未完成权属转移登记的原因看，在服饰店于2014年注销后，王XX为尽快完成案涉房屋权属转移登记，与服饰店协商并于劳动合同期满前提前一次性支付了剩余按揭贷款，应视为王XX积极行使权利。在付清按揭款后一个月左右，案涉房屋被人民法院查封，但结合《说明》中‘合同’到期半年内，甲方将房屋过户到乙方名下“的过户时间约定，以及前述王XX提前一次性归还剩余按揭款等事实，可以综合认定，并非因王XX的原因导致案涉房屋在法院查封前未转移登记到其名下。

综上分析，案涉房屋系王XX履行劳动合同应当获得的劳动报酬的组成部分，现其已经按照劳动合同的约定履行了相应义务，相较于成都农商行簇桥支行基于何X应当履行保证责任而享有的保证债权，王XX对案涉房屋权利的合理期待应当予以保护，故其请求排除人民法院依据 （2017）川民初85号 财产保全裁定而对案涉房屋的保全查封，本院予以支持。

借名买房的法律要点分析

房屋权利虽然以房产权属登记信息为准，但双方的借名买房一般只要不违法法律强制性规定，一般都认定为有效，对于一方为为房屋的名义所有人，另一方作为实际所有人的约定是有效的。

借名买房应签署书面协议，并且出资方应当保留好其代为出资的转账记录，借名买房合意的相关证据。

隐名代理是受托人基于权属人委托与买受人签署买卖合同的行为，该行为一般有效，不构成欺诈，买受人无权就此主张撤销合同。

借名买房因为涉及到出资方和借名方，双方之间只有债权关系，出资方并不具备法律上的产权，有可能导致借名方私自处分而丧失所有权且无法向善意购房的第三方追偿。

　因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。

相关法律法规

民法典 第二百一十七条 　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第二百一十七条 　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿第九百二十五条 　受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。为准。

第九百二十六条 　受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。但是，第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。　　受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但是第三人不得变更选定的相对人。　　委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。

北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要

北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知