类reits产品研究(类reits方案设计要点)

摘要

1.2、建信中关村产业园REIT

2、基本面分析

2.2、底层资产资质分析

华夏越秀高速公路REIT属于高速公路项目，我们主要从区位情况及车道情况对通行费收入的影响、周边竞品及通车类型对通行费稳定性的影响、REITs的产品期限与特许经营权期限匹配情况等角度对该高速公路项目进行分析。

2.2.2、建信中关村产业园REIT

建信中关村产业园REIT属于产业园区项目，我们将按照上述分析框架从区位情况、可租赁面积、租户情况、租约集中到期情况等角度对该产业园区项目进行分析。

3、投资性价比的分析

部分投资人认为在分析资产端收益率时应重点关注REITs的现金分派率，但我们认为由于不同产品的现金分派方式不同，因此现金分派率缺乏可比性，对比每类REITs实际收益率时，IRR或更具参考价值。

此外，由于华夏越秀高速公路REIT二级市场的价格较发行价格存在明显的涨幅，为了使投资者可以更为直观地观察此刻入场时的内部收益率，我们用1月27日华夏越秀高速公路REIT的二级市场价格来替代当时的发行价格，重置期初投入成本，再一次测算华夏越秀高速公路REIT的IRR。从测算结果可以看出，华夏越秀高速公路REIT以目前价格测算的内部收益率相较于以发行价格测算的内部收益率呈现明显下滑的趋势。