物权法以不动产登记簿为归属(不动产登记簿是物权归属和内容的根据对吗)

一

在《物权法》通过并实施以前，由于我国并未建立起全面完善的物权法律制度尤其是不动产登记制度，因此对于不动产登记的法律性质，实践中多存误解。例如，建设部于2001年发布的《城市房屋权属登记管理办法》就将房屋登记理解为房屋主管部门代表政府对房屋产权关系进行确认的行为（第3条），甚至将房屋权属证书理解为权利人对房屋享有权利的“唯一合法凭证”（第5条）。受此观念的支配，司法实践中不乏有人将权属证书或者不动产登记簿的记载作为不动产权属确认的依据。显然，这种做法不仅误解了不动产登记的法律性质，而且也误解了人民法院在不动产权属确认中的地位和作用，因为大量权属争议案件正是由于原告认为登记在被告名下的不动产属于自己所有而提起诉讼，如果人民法院简单依不动产登记簿的记载进行确权，原告提起诉讼的目的如何实现？人民法院通过民事审判定分止争的功能又如何能够实现？

二

既然不动产登记簿并非不动产权属确认的实体依据，那么不动产权属确认的实体依据究竟是什么？对于这个再平常不过的问题，很多人可能没有认真思考过，因此一旦被问及，会一时答不上来。其实答案很简单：无论是从理论上讲，还是从立法上讲，不动产权属确认的实体依据应是《物权法》关于不动产物权变动的规定，因为只有发生了物权变动，人民法院才能据此确认相应的物权归属（这也正是物权变动规则在《物权法》上如此重要的根本原因）。人民法院之所以不能简单依据不动产登记簿的记载来确认权属，原因就在于不动产物权的变动并非都要通过不动产登记簿体现出来。也就是说，不动产物权的变动与不动产登记簿的变动并非始终是同步的。在现行法上，既存在物权已经发生变动，但并未通过登记簿表示出来的情形，也存在登记簿虽已公示，但物权并未发生变动的情形。关于这一点，笔者曾多次撰文予以澄清。但是，由于不动产登记与不动产物权的关系极为复杂，故有再次予以澄清的必要。

不少人认为，尽管不动产登记簿只是不动产物权的公示方式，但由于我国《物权法》第9条将登记作为不动产物权变动的生效要件，故不动产物权的变动与不动产登记簿的记载应该“同步”，在此背景下，依据不动产登记簿的记载来确认权属，也就是依据不动产物权变动规则来确认权属。显然，此种观点是不正确的，因为《物权法》第9条虽然规定不动产物权的变动“未经登记，不发生效力”，但同时规定“但法律另有规定的除外”。可见，并非所有的不动产物权变动都会通过不动产登记簿反映出来。此种不通过不动产登记簿反映出来的不动产物权变动，在理论上也被称为“登记簿外的不动产物权变动”。

三

在我国现行法上，究竟有哪些不动产物权变动不需要通过不动产登记簿反映出来呢？这就涉及到不动产物权变动的基本结构。我国《物权法》将物权变动分为基于法律行为发生的物权变动与非基于法律行为发生的物权变动。说得通俗一点，前者主要是指通过交易关系（根据当事人的意思）发生的物权变动，而后者则是指不是通过交易关系（非根据当事人的意思）发生的物权变动。对于基于法律行为发生的物权变动，各国民法大多采取较为统一的物权变动规则，学理上称之为物权变动模式。从比较法的角度看，大陆法系国家或者地区主要存在两种典型的物权变动模式：形式主义与意思主义。顾名思义，形式主义物权变动模式是指物权的变动除了当事人作出有效的物权变动意思外，还需要完成法定的形式要件，即动产为交付、不动产为登记；所谓意思主义物权变动模式，则是指物权的变动仅需要当事人作出有效的物权变动意思，无需完成法定的形式要件。依民法通说，我国《物权法》对于不动产物权变动，原则上采形式主义物权变动模式，例外情形下采意思主义物权变动模式。显然，在采意思主义物权变动模式的情形下，由于登记并非不动产物权变动的生效要件，故大量不动产物权变动无需通过不动产登记簿反映出来。

在我国，由于意思主义物权变动模式仅在例外情形下才适用，故因此导致物权与登记不一致的可能较小。但是，在非依法律行为引起的不动产物权变动中，物权已经发生变动但未办理登记的情形则较为常见。在非基于法律行为发生的物权变动中，由于引起物权发生变动的原因不同，物权变动的条件和时间节点也各不相同，因此无法建立统一的物权变动规则——例如法律文书引起的物权变动自法律文书生效时发生效力，征收引起的物权变动自征收决定生效时发生效力，事实行为引起的物权变动自事实行为成就时发生效力。不过，尽管非基于法律行为发生的物权变动没有统一的规则，但并非没有共性。根据《物权法》第28条至31条的规定，无论是非依法律行为发生的不动产物权变动，还是因继承或者遗赠发生的不动产物权变动，不动产登记既不是物权变动的生效要件，也不是对抗要件，登记仅具有宣示的功能；只有在权利人处分物权时，才需要办理登记。也就是说，非基于法律行为发生的不动产物权变动以及因继承、遗赠发生的不动产物权变动，也都无需通过不动产登记簿反映出来。

由此可见，《物权法》第9条规定不动产物权变动“非经登记，不发生效力”，仅适用于基于法律行为发生的不动产物权变动中法律采形式主义物权变动模式的情形，既不适用于法律采意思主义物权变动模式的情形，也不适用于非依法律行为发生的不动产物权变动以及因继承、遗赠引起的不动产物权变动。由于在不动产物权变动并未通过登记簿反映出来的情况下，不动产物权可能已经发生了变动，但当事人却并未办理登记，故不能简单依据不动产登记簿进行确权。

四

五

综上，在我国现行法上，既存在物权已经发生变动但未办理登记的情形（意思主义物权变动模式和非依法律行为发生的物权变动），也存在当事人已经办理登记但物权没有发生变动的情形（区分原则和要因原则）。也就是说，即使不考虑登记机关和当事人自身的原因导致登记发生错误的情形，不动产登记簿的记载与实际权属不一致的情形，在我国现行法上也是不可能被完全消除的。这是因为在我国物权法上，不动产登记仅仅是不动产物权的公示方式，并非权属本身。因此，不动产登记簿的记载既可能与实际权属一致，也可能不一致。这也正是人民法院不能简单依据不动产登记簿的记载进行确权的根本原因。

当然，尽管不动产登记簿并非不动产权属确认的实体依据，但这并不意味着不动产登记簿的记载在不动产权属确认之诉中没有任何意义。相反，不动产登记簿在权属确认中扮演着极其重要的角色。也正是如此，才有《物权法》第16条第1款的规定。至于这一条款究竟应如何理解，笔者也将在后续文章中予以解读，敬请期待。