如何调取上海市不动产登记簿(上海市不动产登记申请书怎么填写)

如案件基本情况：[1]

2020年11月2日，卖家姚某夫妇和龚某签约，买家支付定金30万，以880万元、20万元的价格购买卖家位于杨浦的房产及车位。

约定同月30日前网签， 2021年2月28日过户。

卖家在合同中签字确认，其有权出售该房产，不存在任何权属争议。

11月29日，卖家通知买家，称房屋为军队经济适用房，军队不同意该房屋上市交易，买卖合同无效。卖家将定金30万退还买家。

买家于2021年3月3日起诉。主张解约，诉请卖家支付逾期履行赔偿金70400元、违约金88万元、律师费5万元。

买家认为，房价在签约后短时间内大涨，卖家才找军队政策借口不履约，试图免除违约责任。

卖家称，军队政策导致无法正常交易过户，属于不可抗的政策因素导致合同解除；

卖家认为，按合同约定，“系争房屋存在权利限制的（如司法查封等），则双方均可单方解除合同，双方及居间方互不追究责任”，所以卖家无需承担任何责任。

法院查明，卖家承诺该房地产的产权、抵押权等重要信息均与本合同填写的内容一致。卖方同意调取《上海市不动产登记簿》信息

若产调信息显示存在权利限制的（如司法查封等），则买卖双方均可单方解除本合同；卖方须在五个工作日内如数无息退还已收款项，甲乙双方及居间方互不追究责任。

卖方从长征医院购买系争房时有约定，该房屋上市交易时，同等条件下，医院有优先购买权。

一审判决双方解约，卖方无需承担违约责任。买家上诉。

买家认为一审认定该房屋为部队经济适用错误。卖家称，系争房屋是不是经济适用房，买卖双方说了都不算，军队说了算。

（温蒂插话，卖家的这种话，听上去让人很不舒服啊。）

二审判决解约，卖家支付违约金35万元。驳回买家其他诉讼请求。

本案教训及避坑建议：

温蒂说，双方合同是2020年11月2日签的，卖家11月29日通知解约，并退回定金，买家于2021年3月3日起诉解约和求偿。

这4个月，正是上海房价快速上涨的时期。起诉前，买家如果没有再去买入房产，以900万标的房产看，买家的损失多半超过100万。

探长说，对的。本案对于买卖双方、中介都是一个教训。卖家赔了35万（但还是占便宜了）；买家若起诉前未买入，就错过至少100万的涨幅；中介方的服务费可能也打水漂了。

作为卖家，从2020年6月份就挂牌，到11月2日签约，签约后又立马毁约。说明该卖家没有密切关注楼市的动态。

我推测，卖家可能是置换，签约后再去找房源购入，结果发现房价大涨了，所以就反悔不卖了。

建议：在需要置换的情况下，一定是卖出和买入同时推进。这一点在房价暴涨期间尤其重要。

否则自己的房子卖出了，却没有及时买入。造成踏空。损失会很惨重。

温蒂说，明白了。本案卖家承诺了房子无任何权属争议。作为买家，怎么才能知道卖家的房子是否涉及军产、及其他影响交易的情况？

探长说，动辄几百万、上千万的标的，应尽量了解交易背景。

其一，要对交易对手的情况有较详细的了解。了解对手的职业、身份、家庭情况。

卖家若是在体制内，或者有稳定的工作，甚至有一定职务，有配偶和子女，对这种交易对手，可以比较放心。碰到骗子的可能性小点。

卖家若是做生意的，负债累累的话，就要小心一些。像文章《购买夫妻共同房产的风险及规避》中的卖家，就是生意人。

回到本案，买家或有经验的中介，如果了解了卖家夫妻2人都是部队医院的，就应当怀疑卖家的房产可能涉及军产。

其二、还要询问卖家是如何获得该套房产权。如果是从部队买的、或继承、受赠所得，就要警惕。

碰到从部队买入的房产，应当要求卖家出示部队同意上市交易的批文。

因为，这种房产可能涉及到国家军事秘密和军事安全。若产证上登记的所有权人是部队，就更不能碰。这类房产禁止交易。

我个人建议，但凡涉及军产的房子，为减少麻烦，最好不要选。市场肯定还有别的选择。

温蒂说，本案卖家说不定已有部队批文，因房价大涨了，才谎称部队不同意。

探长说，这也有可能。但这样会使得市场今后对该类房产避而远之。

从管理层面上看，限制交易信息应登记在不动产登记簿上。否则，会损害不动产登记的公信力，增加交易和司法成本。

建议：为防止涉及军产房，或其他不能交易的情况，建议在合同中附加以下条款：

“若因卖方未披露的信息，或源于卖方的其他原因，导致本合同无效、无法履行，卖方仍有责任赔偿买家XXX万元。且该违约金数额不得调低。

双方确认，即使本合同无效，本条款仍然有效。”

本案双方约定的违约金是88万元，但二审调整到了35万元。买家不划算。

温蒂称自己都明白了。