利息资本化正常长时间停工(停工期间的利息能不能资本化)

上次简单的说了一下地产公司的利息资本化问题，为什么我一直揪着这些问题不放呢？主要的原因，是因为最近自己刚好在准备资产评估师的考试，同时我们公司二级市场的投资，很大一部分投向了内房股，所以，对地产公司的财务报表处理，我们很有动力和兴趣去弄清楚个所以然。

地产公司的财务报表，其复杂程度，应该是仅次于金融企业，其中很多会计科目，都存在人为调节的可能性，使得地产公司的业绩，事实上是没办法简单比较的。继续以上次提到的万科和美的置业为例，万科的利息资本化是40%左右，而美的置业的利息资本化是100%，意味着两个公司在利息资本化还是费用化方面，有60%的差异性缺口，这种差异可以说巨大的。

利息是资本化，还是费用化，按照会计政策来说，是有三个条件需要满足的，只有满足了条件的利息费用，才能进行资本化，换句话来说，总是有部分利息是不能资本化的，对房地产公司来说，即便是具体项目的财务成本，拿地前和竣工后发生的利息或停工超过三个月发生的利息，也是不能资本化的。美的置业100%的利息资本化，显然是很另类的。是资本化还是费用化处理上的巨大差异，造成的影响是，利息是一次性计入当期费用，还是分多期扣减，换句更直白的话来说，短期利润是可以调节的。

既然短期利润可以调节，那么就存在一个问题，地产公司当年公布的净利润，可以简单进行比较吗？显然不能，大家的会计口径都不一样，你简单的比较利润，不是搞笑么？正确的做法，是把地产公司公布的财务报表，按照同一会计口径，自己进行调整，调整后再去比较，这样的数据才比较真实。

怎么用地产公司的数据，这只是问题的一个方面，实际上，大家真正要想清楚的是另一个方面：地产公司为何在利息资本化还是费用化上取向完全不同？

在说这个问题之前，我们认为有必要说说地产行业的现状。目前，国内商品房绝大部分采取的是预售制，房子还没有建好，房子已经卖了，而已经卖的房子，真正交楼时，可能是在二三年后，而地产公司的收入结转确认，一般都是以交房为确认，这样地产公司就会面临一个很现实的问题：费用前置，利润后置！越是高速增长的地产公司，当期的借款成本，原料成本，人工成本越高，而收入要到交房时，也就是两年后结转，造成的结果是，越是高速增长的地产公司，当期的利润会越难看，不能反映地产公司的真实情况。

为了更加真实的反映地产公司的销售，费用和利润之间的关系，现行的会计政策，允许地产公司在满足一定条件下，把地产公司借款开发项目的财务成本资本化，分期体现在不同报表期，使得权责发生期匹配。正是由于政策在一定范围内允许，很多地产公司，起了鬼主意，在一定条件上动起了歪心思。

动鬼心思的一般是什么企业？大多是高速增长的民企！继续以前面说的万科和美的置业为例，万科已经从销售几百亿进化到销售6000亿左右，已经是一个庞然大物的存在，盘子大了增速就会下降，而美的置业刚刚步入千亿行业，正在加速向全国扩张，两个公司显然是处于不同的发展阶段，从这个角度上看，万科40%的资本化率VS美的置业100%的资本化率也就很好理解，高速奔跑的美的希望把当期的净利润做好看嘛，所以把费用都进行了资本化分摊到了今后。

除了增长不同，企业所处发展阶段不同，另外一个影响资本化取向的因素，可能和企业的动机有关系。万科是地方国企（或者更准确的说，是混合所有制企业），而且规模很大，大家对它的信任度较高，业绩好一点差一点，对它在市场上的融资没有太大关系，反观美的这样的民企，规模小很多，要快速奔跑得借助资本市场融资，必须讨好市场，释放利润给人高增长的感觉，否则融资就会很难。大家只要自己去仔细看看，就会发现，越是高增长，越是高杠杠的企业，特别是民企，利息资本化的比例普遍较高，反观之，有融资便利的国资背景企业一般都比较适中。

最后，用一段话来结束今天的话题，利息资本化还是费用化，本身并不会改变一家企业长期利润的综合，但是，它会改变当期利润和后期利润的分布区间，换句话来说，肉都在锅里，是先甜后苦（资本化比例高），还是先苦后甜（费用化比例高）。作为一种会计记账方法，本身没有对错，但是度的把握很重要，做过了不免让人怀疑公司的动机，是不是有意做高当期利润，配合减持，或者配合融资等。