【上市公司案例】公司搬迁补偿款会计处理
问题一、公司预计可确认资产处置收益约2.50亿元，根据公司公告，截至2021年9月30日净资产为411.30万元。请公司说明资产处置收益及净资产核算的依据、过程，确认的合规性、准确性，相关会计处理是否符合《企业会计准则》的规定。请会计师发表意见。
回复：
一、公司说明
（一）搬迁协议基本情况
2019年12月，公司与潍坊市寒亭区住房和城乡建设局签订《国有土地及房屋征收补偿协议书》，寒亭区人民政府拟对公司实施整体征收搬迁。经双方协商，达成协议，主要协议内容如下：
1、征收范围
寒亭区民主街529号，土地面积585,215平方米，为国有土地，地上附着物征收面积约12.8万平方米。
2、征收补偿
根据依法按程序选定的评估机构出具的评估结果和房屋征收补偿有关规定，被征收单位征收范围内土地及其他附属物补偿价值为：1、房屋及其他附属物补偿费74,620.86万元；2、土地补偿费26,186.8259万元；3、停产停业损失补偿40,961.60万元；合计补偿款总额为人民币141,769.2859万元。
3、付款方式
征收补偿款根据企业腾空土地进展情况分批次拨付。
4、搬迁要求
征收范围内房屋、设备、管线等附着物的清理、拆除、垃圾清运、水土环境治理等工作由被征收单位组织实施，相关费用由被征收单位承担。清理、拆除工作必须委托具备相关资质的施工企业实施，过程及结果必须符合国家对安全生产、环境保护等方面的规定。
（二）补偿款收到情况
截至2021年12月31日，公司已收到补偿款8.3亿元。
（三）资产处置收益及净资产核算的依据、过程，确认的合规性、准确性
1、资产处置收益核算的依据、过程，确认的合规性、准确性
2、净资产的核算
公司按期完成老厂区房屋及其他附属物拆除工作，拟确认资产处置收益25,059.27万元，扣除2021年度经营性亏损后，公司预计2021年年度归属于上市公司股东的净利润为1.93亿元左右，公司期初净资产值为3,883.04万元，合计期末净资产值为2.31亿元左右。以上为公司初步测算数据且未经审计，具体数据以公司后续披露的《2021年年度报告》为准。
（四）相关会计处理是否符合《企业会计准则》的规定
1、会计准则的相关规定
（1）企业会计准则解释第3号
“企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号——政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理。
企业收到除上述之外的搬迁补偿款，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》、《企业会计准则第16号—政府补助》等会计准则进行处理。”
（2）2012上市公司执行会计准则监管报告—搬迁补偿的会计问题
“根据《企业会计准则解释第3号》，企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为政府补助进行会计处理。实务中，部分综合搬迁项目既有政府角色介入进行旧区改造的背景，拆迁后新建项目又涉及商业项目开发。上市公司收到的搬迁补偿款应当认定为与拆迁损失和搬迁后重建资产相关的政府补助还是正常的资产处置事项，存在不一致的理解和判断。
一种观点认为，企业从政府收到的款项在扣除被处置资产账面价值、搬迁处置费用等后的金额应全部作为与后续新建资产相关的政府补助。这样处理的结果可以避免企业在拆迁补偿时一次性确认很大的损益，财务报表比较稳健。
另一种观点则认为，如果公司搬迁过程中向政府收取的补偿款是以被处置资产(通常为土地和房屋建筑物)的市场价为基础确定，则实质是公司将自身的资产与政府进行置换，用资产换取所谓的“补偿款”。该交易与公司向其他第三方处置资产并收取处置对价并不存在本质区别。因此，除非有明确的证据表明公司收到的补偿款项明显高于处置资产的市场价值，否则应当全部按照资产处置的一般原则进行会计处理，一次性确认资产处置损益。
由于当前城镇搬迁项目多样，上述问题不宜采取“一刀切”的方式，而应根据不同的拆迁事项和补偿条款进行判断，并在财务报表附注中就交易的关键条款进行充分披露。”
（3）企业会计准则第4号—固定资产
第二十三条规定：“企业出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁损，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。固定资产的账面价值是固定资产成本扣减累计折旧和累计减值准备后的金额。”
（4）企业会计准则第16号—政府补助（2017年修订）
第八条规定：“与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。”
（5）企业会计准则第16号—政府补助应用指南(2018)
“2017年2月，甲企业与所在城市的开发区人民政府签订了项目合作投资协议，实施“退城进园”技改搬迁。根据协议，甲企业在开发区内投资约4亿元建设电子信息设备生产基地。生产基地占地面积400亩，该宗项目用地按开发区工业用地基准地价挂牌出让，甲企业摘牌并按挂牌出让价格缴纳土地出让金4800万元。甲企业自开工之日起须在18个月内完成搬迁工作，从原址搬迁至开发区，同时将甲企业位于城区繁华地段的原址用地（200亩，按照所在地段工业用地基准地价评估为1亿元）移交给开发区政府收储，开发区政府将向甲企业支付补偿资金1亿元。
本例中，为实施“退城进园”技改搬迁，甲企业将其位于城区繁华地段的原址用地移交给开发区政府收储，开发区政府为此向甲企业支付补偿资金1亿元。由于开发区政府对甲企业的搬迁补偿是基于甲企业原址用地的公允价值确定的，实质是政府按照相应资产的市场价格向企业购买资产，企业从政府取得的经济资源是企业让渡其资产的对价，双方的交易是互惠性交易，不符合政府补助无偿性的特点。因此，甲企业收到的1亿元搬迁补偿资金不作为政府补助处理，而应作为处置非流动资产的收入。”
2、公司会计处理
（1）公司搬迁补偿款来源不是从财政预算直接拨付的资金，其价值的确定是以经资产评估机构评估后的市场价格为基础确定；其实质是政府按照相应资产的市场价格向企业购买资产，企业从政府取得的经济资源是企业让渡其资产的对价，应当按照资产处置的一般原则进行会计处理，一次性确认资产处置损益。
（2）房屋及其他附属物相关损失进行补偿的部分按照《企业会计准则第4号—固定资产》进行会计处理。资产拆除、清运完毕后，按取得补偿的金额、拆除收入等扣除资产处置成本、支出及税费后的余额计入本期损益。
（3）上述会计判断的依据
公司与政府签订的国有土地及房屋征收补偿协议书，最终确定补偿款的主要依据是老厂区所涉资产的评估金额，补偿款并没有指明将用于购建或以其他方式形成土地、厂房等新的长期资产。公司完成征收补偿协议书中的各阶段搬迁目标后，既已履行了征收补偿协议书所规定的主要义务并可以收到相应的补偿款。
公司认为，新厂区建设中已发生的相关无形资产及固定资产投入与老厂区整体搬迁补偿款之间不存在直接关系；公司在老厂区整体搬迁过程中不会有与之直接相关的新增关键资产（土地、厂房、关键设备等），因此公司做出此次搬迁补偿款没有与资产相关的政府补助的判断。
二、会计师核查情况
(一)核查程序
会计师在核查过程中，实施了以下程序：
1、获取公司与潍坊市寒亭区住房和城乡建设局签订的《国有土地及房屋征收补偿协议书》，检查已收到补偿款的原始凭证；执行访谈程序，了解补偿协议条款、补偿资金收取情况、资金来源及资金使用要求等；
2、获取寒亭老厂区资产处置主要合同、检查银行收款原始凭证、增值税发票等，现场查看寒亭老厂区拆除、清运后的现场情况，检查各标段的工程验收申请单；
3、获取潍坊市中央商务区建设指挥部办公室《关于保留亚星热电厂有关建筑物的函》《关于对接亚星供应部办公楼作为中铁建施工单位临时办公场所的函》《关于潍坊亚星化学股份有限公司寒亭老厂区拆除情况的说明》等文件资料；执行访谈程序，了解保留的房屋建筑物情况，了解寒亭老厂区房屋及其他附属物拆除情况；
4、与管理层进行沟通，检查账面房屋及其他附属物搬迁支出的范围，以及归集和计算的准确性；
5、复核管理层对该交易的账务处理情况，核实交易金额的真实性及准确性；
6、对主要资产处置收入的委托方、拆除维护支出的供应商执行函证程序，确认交易额、验收情况等信息；
7、检查该交易相关的列报和披露是否适当。
(二)核查意见
经核查，会计师认为，寒亭老厂区房屋及其他附属物（不含政府保留的房屋及其他附属物）已拆除、清运完毕，公司资产处置收益及净资产核算的依据、过程合规准确，相关会计处理符合《企业会计准则》的规定。
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