房产企业耕地占用税税率(房地产耕地占用税计算办法)

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一. 企业设立阶段

1. 印花税

(1) 权力许可证，包括房屋产权证、工商营业执照、土地使用证按件贴花5元

(2) 营业账本，记载资金的账本按实收资本和资本公积的合计金额0.5‰贴花，其他账簿按件贴花5元

(3) 产权转移书立，包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按所记载的金额0.5‰贴花

2. 契税

(1) 接受以房屋等不动产出资，按照国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖或成交价款的3%--5%，适用税率缴纳契税

(2) 以自有房产作股，投入本人独资经营的企业免征契税

二. 获取土地阶段

3. 印花税

(1) 权利许可证，包括房屋产权证、工商营业执照、土地使用证、按件贴花5元

(2) 产权转移书立包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，按所载金额的5/万贴花

4. 契税

取得土地使用权、按国有土地使用证出让、土地使用权出售、房屋买卖或成交价款的3%-5%，适用税率缴纳契税

5. 耕地占用税

取得土地使用权，符合耕地条件的土地，按照实际占用耕地面积和适用税率一次性缴纳耕地占用税，不符合耕地条件的不缴纳

三. 开发建设阶段

1. 城镇土地使用税

从取得红线图次月起，按实际占用的土地面积和定额税率计算缴纳

2. 印花税

签订的各类合同按规定税率0.5‰至1‰计算贴花

四. 转让及销售阶段

1. 增值税

销售不动产转让土地使用权，一般纳税人适用一般计税方法的税率为11%，房地产老项目选择，适用简易计税方法的征收率为5%

2. 城市维护建设税

按照增值税额7%或5%或1%缴纳，不动产所在地为市区的税率为7%，不动产所在地为县城城镇的税率为5%，不动产所在地不在市区，县城城镇的为1%

3. 教育附加税

按照增值税税额3%缴纳

4. 地方教育费附加

按增值税额的2%缴纳

5. 土地增值税

(1) 在项目全部竣工、结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税

(2) 待该项目全部竣工办理结算后进行清算，多退少补

6. 印花税

房地产转让或销售合同、按商品房销售合同所记载金额0.5‰缴纳，广告合同按所载金额0.5‰贴花

7. 城镇土地使用税

按实际占用的土地面积和定额税率计算缴纳房产，土地的实物或权利状态发生变化的当。月末终止缴纳

8. 企业所得税

(1) 销售未完工，开发产品取得的收入，按预计计税毛利率，分季或月计算出，预计毛利额计入当期应纳税所得额，开发产品完工后及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利和与其对应的，预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目，与其他项目合并计算的应纳税所得

(2) 销售完工，开发产品按照应纳税额所得额25%的税率，缴纳企业所得税

五. 房产持有阶段

1. 增值税

不动产租赁服务，一般纳税人适用一般计税方法的税率为11%，2016年4月31号以前取得的不动产选择适用，简易计税方法的征收率为5%

2. 城市维护建设税

按照增值税税额7%或5%或1%缴纳

3. 地方教育费附加

按照增值税额的2%缴纳

4. 城镇土地使用税

按土地实际占用面积和定额税率计算缴纳

5. 房产税

自用房产按房产计税余值1.2%缴纳房产出租的，按租金收入12%缴纳

6. 印花税

财产租赁合同按合同记载金额的1‰贴花