城市房屋买卖交易过程中，常存在一处房屋，房主出于筹资、贷款等资金周转的目的，恶意与多名购房人签订《房屋买卖合同》，而作为买房人却不知情。
对于此种情形，如何保障善意购房人的权益？又该保护谁取得房屋的权利呢？
律师说法：
一、债权与物权相分离认定原则
房屋买卖合同法律关系下，从法理上存在买卖合同关系与房屋物权变动两种关系，分别适用《合同法》与《物权法》，即房屋买卖合同是否有效应适用合同法的相关规定，上述案件中，若不存在合同法的无效及可撤销的情形，对于善意买房人，数份房屋买卖合同均合法有效。
二、守约方享有合同继续履行或解除的选择权
根据双方签订的合同约定，应严格遵守并履行。而一方违约，对于守约方而言，法律应予以保护，赋予守约方合同的选择权，即可以主张合同继续履行或解除合同要求对方承担违约、赔偿责任。
三、买受人均要求继续履行，法院以以下原则予以认定
原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
(1)已经办理房屋所有权转移登记的;
(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;
(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
综上，城市房屋买卖交易过程中，作为买受人，应严格审查卖方房屋成交信息，关注交易条款中交易价款、支付方式及阶段、房屋交付、房屋过户、解除权、违约责任等核心约定，以保障自身合法权益。
文丨向娟律师 房地产业务部
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