大连市财政局超建房屋(大连市人民政府办公室关于加强房地产)

受新冠肺炎疫情影响，各类企业的经营面临前所未有的挑战。疫情最严重的时候关门歇业，复工复产后由于元气大伤，往日的经营业绩难以恢复。

为振兴经济，各地政府也是使出浑身解数，纷纷出台各类政策，其中一项很直接的政策就是减免承租国有房屋用于经营的承租人的租金。

以大连为例，大连市发改委、大连市财政局等九部门于2020年8月13日下发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》（大发改财信字【2020】469号，下称469号文）。

该文明确，对承租国有房屋（包括各级国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，通过退还已缴纳租金、减免当期租金或延长租期等方式，免除3个月房屋租金。归纳起来，享受租金减免的承租人需要满足以下条件：

1、承租的是国有单位的房屋；

2、承租房屋用于经营，用于居住的房屋不享受租金减免政策；

3、承租人所处行业为服务业，即第三产业；

4、承租人为小微企业和个体工商户；

5、承租人因为疫情导致经营困难。

上述限定的条件看似非常具体明确，但是实践中还是出现诸多问题，缺乏具体的可操作性，政策的执行效果就大打折扣。

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将享受政策的承租人限定为

小微企业和个体工商户的局限性

应当可以说，除了个别行业外，基本上市场上所有的经营主体的经营均受疫情影响。在企业和个体工商户之外，市场上的经营主体还包括自收自支的事业单位、民办非企业单位法人等非企业法人。

由于中大型企业的抗风险能力较强，短时间内不存在经营难以维持的局面，不予减免租金可以理解。

但是参照《中小企业划型标准规定》（工信部联企业【2011】300号）的划型标准，部分可划型为小微企业的非企业法人单位，在疫情中其经营状况同样受到较大影响。

比如教育培训类机构，上半年基本处于关门歇业的状态，按照政策的本意，该类市场经营主体也应当享受租金减免政策。从主体范围看，469号文将享受租金减免政策的主体限定为小微企业和个体工商户具有一定的局限性，可以扩大为市场上所有经营主体。

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政策的执行期限未明确

导致在落实时畏手畏脚

469号文仅明确租金减免的时间，但是对具体的政策执行期限未予以明确。政策出台以前已经签署租赁合同的承租人可以享受租金减免政策，政策出台以后新签订租赁合同的承租人是否可以享受租金减免政策？

对于出租人来讲，如果减免，在依据不充分的前提下即减免存在国有资产流失的风险；如果不减免，对于承租人来讲有失公平。出租人处于两难的境地，对于此问题，槐城律师建议区分不同情况：

1、对于469号文出台前已经承租国有房屋，在469号文出台后续租的，该类承租人由于在原租赁期间已经享受租金减免政策，因此在续租后不得再享受租金减免政策；

2、对于在469号文出台后新承租国有房屋的承租人，如果租金是按照现在市场价值评估确定，由于评估时时按照疫情期间市场价格进行评估，且承租时承租人是对疫情有充分的了解和判断后作出的选择，因此，该类承租人不得再享受租金减免政策；

3、对于在469号文出台后新承租国有房屋的承租人，如果租金是按照疫情前的租金标准确定的，则从政策本意及公平的角度，该类承租人可以享受租金减免政策。

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经营困难的

认定标准难以把握

疫情中，大部分企业的经营都较为困难，但是469号文仅笼统确定经营困难为享受租金减免的条件，但是对经营困难的标准未明确，实际执行中会出现很多障碍。建议可以承租人疫情期间与疫情前营业收入相比较，如果降幅超过30%，可以认定为经营困难。

疫情期间政府出台优惠政策体现出执政为民的基本理念，但是政策的执行效果受制于政策的严谨性，政府可以从操作层面出台实施细则对相关细节进行完善，真正做到政策为民，助力企业早日走出疫情的泥潭。