税法中房地产代理销售要求(房地产企业销售代理费税前扣除)

本期以两个经典案例来说明房地产企业在销售环节强化自身税务管理的必要性。

案例一 每平米销售价格降低100元，税后利润多出几千万？

山西某房地产企业的项目周边房子均价在4-5千元/平左右，该房企聘请了世联地产为其做销售代理。该房企因在当地的品牌影响力尚可，再加上产品品质较优，房子价格比周边每平米贵几百块，最终给到的销售参考价为5500元/平。世联方代表结合各类因素进行综合分析（惟独没有考虑税收因素），最终确定的价格就是5500元/平，并客观阐述了自己的理由。

大家知道，房地产企业用于楼盘定价的方法通常有如下几种：

①成本加成法；

②目标利润法；

③随行就市法（房企用的最多）。

先看其他的房子的价格，再结合自家产品的特点，最终得出一个价格。其中基本上很少涉及成本和利润，税收因素就更不必说。

虽然近几年随着房地产宏观调控政策的被动影响，各家房企都纷纷把财税管理上升到企业战略层面，但是真正懂税务筹划的人，屈指可数。由于该房企开发的产品当中有一部分为普通住宅，而普通住宅增值率不超过20%的，按照现行税法规定，可以享受免征土地增值税的规定。上下虽然只有一百元的单价差距，但一个要交至少30%的土地增值税，一个不用交，优势差距，效果立显。同时，因单价减少100元所带来的销售额降低值，远低于免征土增税所带来的收益（一正一负相抵之后，最终该房企还因税盾效应额外获益几千万）。因此，该房企应将销售价格定为5400元/平。

在房地产企业的定价体系中，围绕税收理论为基础，存在一个“价格盲区”和“低效区间”。当定价落于盲区内时，随着销售价格的上升，税后利润并没有随之上升；当定价落于低效区间时，随着价格的提升，税后利润呈现以一个异常低效的“缓慢爬坡”状态。

温馨提示：一二线的房地产企业在做产品定价之前，一定要聘请专业的税务顾问测算一番，如何巧妙规避价格盲区，方可令项目税后利润最大化。​

案例二 以租代售中的纳税风险

浙江K市的一楼盘已正式对外销售，当地房价不高，最高6-7千元/平方米左右。A某以70万元价款购得了该楼盘的一套房子，套内面积大概在100平左右。大家都知道，上海的房价向来以贵而著称；可不知道的是，在上海有比顶级豪宅更贵的不动产，那就是公墓。A某常居上海，父母身故后，因无钱购置墓地，在离沪仅一小时车程的浙江K市购买了一居室，用于存放父母的骨灰。A某平常在沪上班，周末便驱车前往K市，一来放松身心，二来也顺道陪陪父母。但，这件事很快便闹得人尽皆知，很多业主联名投诉至物业，要求此君搬走。A某不乐意，认为这房子是我花钱买来的，不愿搬走。于是双方就此产生分歧，经过媒体的曝光与发酵，一时间，这件事成为热搜头条，成了人们茶余饭后津津乐道的谈资。

仅从税务角度考虑，假设该小区的楼盘不再销售，而是改为长租运营，又假设一套70万元的房子对应的开发成本为40万元，那么在不考虑其他成本费用及税费的前提下，开发商需缴纳土地增值税：（70-40）*40%-40*5%=10（万元）。房子的所有权仍归属于开发商，小业主以一次性支付租金的方式取得了房子的使用权、收益权和处置权。因不动产权属未发生转移，故而无需缴纳土地增值税。

一套房子节省10万元税费，那100套、1000套呢？假设不是普通住宅，而是动辄千万的别墅豪宅呢，由出售改为出租所带来的土地增值税变化，不容小觑。当然，我们一贯强调的是，在考虑税收筹划时，且不可拘泥于一点一面，而应作通盘全局考虑。

再以上述案例为引，我们会发现，开发商固然因为出租行为免去了土增税的纳税义务，但却额外增加了两道税：土地使用税和房产税。

最终问题回到原点：我们需要算一笔账，看看土地增值税的减少值，与土地使用税和房产税二者的增值税，孰高孰低。若前者高，则出租更优；反之则是出售更宜。土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇，纳税筹划的市场空间很大，理论空间更大。