房地产企业自持物业自用税收政策(房地产开发企业自持物业阶段涉税)

出租收入的确认

根据税法的规定，房地产企业出租业务的税金包括增值税、房产税等，均应按照出租收入计算，而不按实际收到的租金来计算，因为房地产企业实际收到的租金可能包含预收性质的租金。因此，房地产企业在收到租金时，应按实际收到的租金金额开具收款收据，在确认租金收入时，才向客户开具租赁发票。

房地产企业于会计期末根据相关出租合同约定，按照权责发生制原则确认租金收入，租金收入通过“其他业务收入”科目核算。

(二）租金收入的账务处理

房地产企业按合同约定收到租金时，借记“银行存款”等科目，贷记“预收账款”科目。

每一会计期间确认租金收入时，根据权责发生制原则计算的该会计期间应确认租金收入的金额，借记“预收账款”科目，贷记“其他业务收入”科目，贷记“应交税费——应交增值税（销项税额)”科目。发生租赁合同中止，退还租金时，按退还的租金金额，借记“预收账款”等科目，贷记“银行存款”等科目。

【例】河北诚信房地产公司与某客户签订租赁合同，租赁合同中的租赁期限为2018年1月1日到2018年3月31日，租金标准为每月10万元。2018年1月1日河北诚信房地产公司实际收到租金31.50万元（不含税收入），营改增之前建造的不动产出租时按5%计算

缴纳增值税。作账务处理如下：

1月2日收到租金时。

借：银行存款315000

贷：预收账款315000

1月末确认当月租金收入时。

借：预收账款105000

贷：其他业务收入100000

应交税费——应交增值税（销项税额）5000

(三）免租期收入的账务处理

房地产企业在出租业务中，有时会给承租人一定额度的租金优惠，这种租金优惠往往以免租期的形式体现。

免租期租金收入的确认原则：出租人提供免租期的，租赁期间总租金在租赁期内(含免租期）按直线法分摊，按分摊金额确认免租期以及非免租期的租金收入。

【例】河北诚信房地产公司将一房产出租给一客户，租赁合同从2016年10月1日至2019年12月31日，免租期为4个月（即从2016年9月1日至2016年12月31日），第一年租金（不含税，下同）为200万元，此后每年递增10‰租金分3年支付，每年于年初收取当年租金。租赁收入按照11%的税率计算缴纳增值税。

(1)计算租赁期间总租金。

总租金=200 200×(1 10%) 200×(1 10%)×(1 10%)=662(万元）

（2）计算每月不含税租金收入

每月租金收入=662÷(36 4)=16.55(万元）

免租期每月确认出租收入时（免租期确认的租金收入，只作为计算企业所得税的依据，不作为计算增值税的依据）。

借：应收账款165500

贷：其他业务收入165500

（3）2017、2018、2019年的每年年初收到租金时。

2017年：

2017年初收取租金为200万元，应纳增值税额=200×5%=10(万元）。

借：银行存款2100000

贷：应收账款14000

其他业务收入1986000

应交税费——应交增值税（销项税额）100000

2018年：

2018年初收取租金=200×(1 10%)=220(万元）

应纳增值税额=220×5%=11(万元）

借：银行存款2310000

贷：应收账款214000

其他业务收入1986000

应交税费——应交增值税（销项税额）110000

2019年：

2019年初收取租金=200×(1 10%)2=242(万元）

应纳增值税额=242×5%=12.1(万元）

借：银行存款2420000

贷：应收账款313000

其他业务收入1986000

应交税费——应交增值税（销项税额）121000

(四）租金收入的税务处理

房地产企业经营租赁业务应缴纳的税金包括增值税及附加、房产税、城建税、印花税等。营改增之前已建造的不动产租赁涉及的增值税应按“现代服务业——租赁业”税目5%计征；房产出租按租金收入12%计征房产税，剩余的自用部分按房产余值的1.2%从价计征房产税。城镇土地使用税继续由房地产企业缴纳，并不转移到租赁方缴纳。租赁双方按租赁金额1‰计征印花税。上述与租赁相关的税金，除增值税外，均应记入“税金及附加”科目。

实例中，2017年房地产企业收取租金收入200000元（不含增值税）时，应计算缴纳增值税金额为：2000000×5%=100000(元），作如下账务处理：

借：银行存款2100000

贷：其他业务收入2000000

应交税费——应交增值税（销项税额）100000

借：税金及附加10000

贷：应交税费——应交城市维护建设税7000

其他应付款——教育费附加3000

借：管理费用——印花税2000

贷：银行存款2000