广州2020城中村改造名单(广州2020城中村改造名单知乎)

去年，住建部“63号文件”让本来红火的城市更新，进入“速冻模式”。

尽管近期各地已有“解冻”趋势，但与去年8月相比，已完全不是一个量级。

从各地发布的重点项目计划来看，仅有少数项目能如常推进改造，大拆大建时代已一去不返。

“63号文件” 截图来源：住建部

政策转向，未来更多的项目，将遵循“有机更新的原则进行改造。

因此，最近总能收到很多村民的咨询，问题大多围绕“能不能改”、“什么时候改”、“怎么改”等方面展开。

从村民层面出发，他们的本质问题是，在不能全面改造后，城中村应如何解决原有问题。

01

破局城中村“脏乱差”

一边是高楼大厦，另一边是低矮破旧的握手楼；一边是宽敞整洁的柏油路，另一边却是污水横流的狭窄街巷。

“脏乱差”，是我国大部分城中村的真实写照。

这样的问题，原本只能依赖全面改造，等够时间推倒重建，即可全部解决。

在城市更新的新时代，这样的旧有方法就如同远水，无法缓解近火之急。

从近期发布的各种政策来看，可以看出城中村微改造将成为未来大趋势。

截图来源：广东省住建厅

城中村的“脏乱差”，主要体现在房屋老旧失修、垃圾成堆、道路狭窄、车辆乱冲......给村民及住户的生活造成巨大困扰。

同时，随着人口的递增，往往还会存在消防、治安等安全隐患，亟待改善。

而“微改造”，不同大拆大建，是在维持建设格局不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮、完善基础设施等办法对老旧小区实施更新，有效提升人居环境。

比如著名的“抗英之乡”广州三元里村，因文化遗址众多，全面改造已成为“有生之年系列”。

自2019年起，该村便开始分阶段推进微改造，遵循“品质优化、整体性、以人为本、人文传承、面向实施”五大原则。

拆除违建、打造特色开放空间，让村内整体环境形象得到巨大提升。

另外，未来老旧小区、城中村微改造，还将新增“未来社区”的方向。

如广州，在2020年发布的《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》中，表示要“加强信息技术应用，推动老旧小区向智慧型转变，构建完整社区、智慧社区，打造城市更新的精品工程和未来社区”。

再如深圳，按照文件要求，福田区将借鉴国内外探索经验在梅彩片区研究试点“未来社区”建设模式。

图源：福田发改

02

破局城中村产业低端

在以往的旧村改造项目中，在招商时就明确提出了要引进世界500强、金融巨头企业、企业总部等要求，目的是为了解决城中村产业低端的问题。

目前，我国城中村多属于城乡结合部，用地以村社为主导、以租赁经济为特征，产业低端、用地低效。

在日常走访中也可发现这一问题，大部分旧村产业还停留着五金配件、汽配、物流等。

这样的现状，与城市繁华发展方向已严重脱节。

在旧改新阶段，打破低端租赁经济链条，也成为了微改造的主攻方向。

具体如何做，对历史遗留的违章低效用地建设实行“疏堵结合”的工作机制，整合社区集体旧物业、企业的运营渠道资源、政府的政策资源等，从而引入企业，打造产业社区。

在广州已有成功先例。

2013年，黄埔区荔联街先行先试，打造了宝盛·印象黄埔产业园，年总营收曾超10亿元，更还成为广东省首批“互联网 ”小镇、国家电子商务示范基地。

图源：广州黄埔发布

近年来，国内不少城市吹响了发展文化创意产业的号角，各类由旧工厂、旧仓库蜕变而成的文化创意产业园如雨后春笋般涌现。

例如广州番禺的西坊大院，其前身是番禺县保健食品厂，地处番禺市桥的老城中心区，但由于距离地铁站较远，交通区位上并无太大优势。

不过，园区从前期的改造到开放后的运营，让它在广州众多新晋网红打卡点中成功跑出。

03

破局城中村集体收益低下

最后，就是村民最关心的问题。

除了生活环境改善，村民更加关心，每年逐渐减少的分红应该如何进一步提高。

解决这一问题，需要从提高村集体收益上着手。

2021年广州部分旧村分化（仅供参考）

怎么提高收入？

其中一个途径上文已经说到，皆因目前大部分城中村均以租赁经济为主导，提高产业能级，引进新兴产业，也是提高集体收益的途径之一。

另外，也可从发展夜间经济、民宿经济、网红经济等，来吸引更多人流，增加收入。

近日广州白云萧岗村也流出一份微改造文件，或成为未来白云的旧改模板。

文件透露，未来萧岗村经济联合社或联合国企白云金控进行微改造，充分发挥其国企作用，以及其管理运营能力、融资能力、招商资源等优势，对萧岗村开展全方位的管理新模式。

根据文件，目前萧岗村有私宅3972栋，总建筑面积154万㎡；集体建筑461栋，总建筑面积93万㎡。

关于私宅，合资公司将与村民、二房东洽谈承租个人物业，打造成网红公寓、青年之家共享社区等。

这样做的好处，是可以帮助村民获得持续租金收益，也能对个人物业进行翻新，吸引人流。

关于集体物业，合资公司承租联社已到期物业，开展首批物业改造、运营等工作。

此外，合资公司与已承租联社物业的二房东洽谈，评估整体回收的价值空间，尽快收储连片物业，实现整体改造，提升物业形象、增加村民收入。

改造方向大概是，利用萧岗村地理位置，打造成商办综合体，吸引产业总部聚集；或打造成标志性建筑、“夜经济”一条街，提高消费水平。

其次，还有村留地的运营，将采取出让土地使用权、使用权入股、招商开发、出租等模式。

整个改造方向都是以提高村民生活品质、收入为大前提。

可以看出，全面改造并非城中村的唯一出路，在新趋势下，积极参与微改造，也能焕发出腾笼换鸟的成效。