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投资性房地产的转换与处置
一、投资性房地产的转换
（一）转换条件
在下列情况下，当有 确凿证据表明房地产 用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：
①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为自用房地产；
②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；
③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；
④自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地；
⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。
（二）转换时 入账价值的选择
1.在 成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其 转换前的账面价值确定。会计分录为：
A.由自用房地产或存货转入投资性房地产时：
借：投资性房地产（转换时原账面余额）
累计折旧（摊销）
固定资产（无形资产）减值准备
贷：固定资产、无形资产或开发产品
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
B.由投资性房地产转为自用房地产或存货时：
借：固定资产、无形资产（转换时原账面余额）
或开发产品（转换时原账面价值）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧（摊销）
固定资产（无形资产）减值准备
2.以 公允价值计量的投资性房地产 转换为自用房地产或存货时，应当以其 转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的 差额计入当期损益。
会计分录为：
借：固定资产、无形资产或开发产品（转换日公允价值）
公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额）
贷：投资性房地产（转换时账面价值）
公允价值变动损益（公允价值大于账面价值的差额）
3.自用房地产或存货 转换为以公允价值计量的投资性房地产时，如果转换当日的 公允价值小于原账面价值，应当将 差额计入当期损益；如果转换当日的 公允价值大于原账面价值，应当将其 差额计入其他综合收益。
会计分录为：
借：投资性房地产（以转换日公允价值计量）
累计折旧（摊销）公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额）
固定资产（无形资产）减值准备、存货跌价准备（转换时已提减值准备）
贷：固定资产、无形资产或开发产品（转换日账面余额）
其他综合收益（公允价值大于账面价值的差额）
二、投资性房地产的 处置
1.成本模式下
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的 处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的 账面价值计入其他业务成本）。
（1）收到处置价款时：
借：银行存款
贷： 其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
（2）结转投资性房地产成本
借： 其他业务成本
投资性房地产累计折旧投
资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
2.公允价值模式下一般分录如下：
（1）按实际收到的款项借：银行存款
贷： 其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
（2）按当时投资性房地产的账面余额
借： 其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动（也可能在借方）
（3）将 累计公允价值变动转入其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本或反之。
（4）将 转换时原计入其他综合收益的部分转入其他业务成本
借：其他综合收益
贷：其他业务成本
充实自己，才能望得更远
【例题.多选题】采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的情况下，下列会计处理方法中，说法正确的有（）。
A将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产-成本”科目，按其已计提存货跌价准备，借记“存货跌价准备”，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷“其他综合收益 ”科目或借记”公允价值变动损益“科目
B资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产-公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益 ”科目
C将投资性房地产转为存货时，应按其在转换日的公允价值，借记“开发产品”等科目，结转“投资性房地产”的科目余额，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益 ”科目
D出售投资性房地产时，除结转成本外，还应将公允价值变动损益和其他综合收益 转入“其他业务收入”科目
『正确答案』ABC
『答案解析』选项D，应将其转入“其他业务成本”科目
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