出售房产如何控制企业所得税(继续的房产出售时个人所得税如何避税)

在企业的经营经常会发生企业将企业拥有的房产销售给个人，这种业务一般是顶账的时候较多，还有就是企业将房产赠予股东或者员工。无论是采取哪种形式对于企业来讲，都是视同将不动产进行销售，需要缴纳增值税、所得税、和土地增值税。下面结合税金的计算方式介绍一下节税的方法：

1、增值税，纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

假如A企业在2016年5月2日购入一套商品房，购入价格为300万元。现在顶账给B公司，共核销掉了债务350万元。则该笔业务需要向不动产所在地主管地税局（房产所在地的税务局）缴纳如下金额的税款：

（350-300）*5%=2.5万元

因为开具房产销售的发票税率是9%，所以要按照9%的税率向企业的主管税务机关申报，如果企业当月没有进项发票仍然需要向主管税务机关缴纳：（350-300）*（9-5）%=2万元。

通过上面的计算可以看出需要缴纳增值税的最大额度是4.5万元。

因为转让房屋是视同销售的行为所以会增加企业的净收入50万元，如果A公司是一家盈利的企业，则需要缴纳50*25%=12.5万元的所得税。

另外一个需要缴纳的税种是土地增值税是增值额的30%，需要缴纳的金额是50*30%=15万元。

通过上面的计算，我们得出A公司的这个顶账方式转让房产的业务，需要缴纳的税金为=4.5 12.5 15=32万元。

可见一个现在的价格为350万的房子从企业过户到个人，企业需要缴纳32万元的税金。如果企业想少交这部分税金，则需要进行交易价格的变化。

第一个办法是降低交易价格，上面的房产如果按照300万元顶账，则税金是0元。

第二个办法是需要改变交易模式，比如可以用该房产进行投资，可以享受一定的税收优惠。