企业所得税税前扣除办法税屋(企业所得税税前扣除办法 最新解读)

一般纳税人房地产开发企业，开发房地产项目取得预售收入，已经与客户签订了预售合同，在季度缴纳企业所得税时能否将预收账款换算为不含增值税的收入缴纳企业所得税？具体如何计算？

1.《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43 号）明确，营改增后契税、房产税、土地增值税和个人所得税计税依据均不含增值税。

2.《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31 号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。由于增值税是价外税，企业所得税的收入应不含增值税，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品取得款项虽然会计处理计入预收账款，但在企业所得税上属于收入的概念，应该要换算为不含增值税的收入缴纳企业所得税。

3.计算公式：企业销售未完工开发产品取得的收入=预售收入/（1 税率或征收率），并以此作为计算不含税收入。

因此，房地产开企业预收房款缴纳企业所得税时应将预收款换算为不含增值税的收入。

4.特别提醒：实务中有纳税人认为应按纳税人预收账款减去本期预缴的增值税的差额作为预缴企业所得税的依据。这种理解个人认为是不正确的，企业所得税是对收入征税，不应把增值税作为收入的一部分，预缴的增值税不完全等于企业应纳的增值税，因此应按企业销售未完工开发产品取得的收入=预售收入/（1 税率或征收率）这个公式计算。