房屋代持协议可以撤销吗(有房产代持协议书,可以过户吗)

【基本案情】

【本案案由】

初步核查相关证据后，代理人认为徐某在民间借贷诉讼期间无偿将房产过户给儿子小徐的行为，严重影响到了裴某债权的实现，符合原《合同法》第74条第1款规定“因债务人放弃到期债权或无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该庆幸的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”因此可以以债权人撤销权之诉向具有管辖权的法院提起诉讼，撤销房产过户行为，后续由借贷案执行人员来对该房产进行处置。

【本案涉及两个过户行为，是否均能行使撤销权？】

撤销权属于形成权，适用除斥期间的规定，而不论是原《合同法》及相关司法解释、还是现行《民法典》，均规定撤销权自债权人知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使，自债务人的行为发生之日起五年内没有行使的，该撤销权消灭。

本案中，徐某2007将房产过户至陆某名下的行为至今早已逾五年的最长期限，因此裴某无法针对该过户行为提起债权人撤销权的诉讼。但徐某和陆某之间存在房产代持协议，载明实际产权人为徐某，陆某仅为代持、代为申请抵押贷款，代持协议系两人真实意思表示。虽然协议为两人内部协议，但债务人及名义持有人均签字认可，协议若经司法确认，则房产即使登记在陆某名下仍然可以执行，不会影响裴某的权益。故即使该转让行为仍在撤销权除斥期间内，也并非必须行使撤销权才能实现裴某债权。

徐某指示陆某将房产过户至小徐名下的行为发生在2018年6月份，至委托之日尚未超五年，且裴某实际知晓该转让行为是在2020年6月份陆某在公安接受调查询问之后，至委托之日也不满一年，仍在除斥期间内，可以行使撤销权。同时该过户的行为将徐某实际所有和陆某的名义持有全都隔断，房产归小徐所有，其与徐某之间没有代持协议，若不撤销该转让，无法对房产进行强制执行。因此本次诉讼所要撤销的是2018年6月份房产由陆某名下过户至小徐名下的行为。

【诉讼主体的地位及身份该如何定】

本案的相对人涉及徐某、陆某、小徐三人。

原《合同法》及现行《民法典》对于债权人撤销权的法条规定均表述为“债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”，可知债权人撤销权行使对象为债务人，因此徐某作为债务人，在本案中应列为被告。

另外根据最高院《关于适用合同法若干问题的解释（一）》（以下简称《解释》）第24条规定“债权人依照合同法第74条规定提起撤销权诉讼时，只以债务人为被告，未将受益人或受让人列为第三人的，人民法院可以追加该受益人或受让人为第三人。”可以看出最高院认为撤销权诉讼中的受益人、受让人的诉讼地位应当是第三人。因此小徐作为受让人，在本案中应列为第三人。而他对于原被告之间的债权债务并不享有独立的实体请求权，因此属于“无独三”。

本案中，陆某身份角色比较特殊，其作为涉案房产的名义持有人，与原告裴某并无债权债务关系，不属于债务人，同时其也不是最终的受让人或收益人。对于原被告之间的债权债务也不享有独立的请求权，也属“无独三”。

综上，代理人在提起本案诉讼时，列裴某为原告，徐某为被告，陆某、小徐为第三人。

另，就本案各当事人诉讼地位确定的问题，代理人经查询相关撤销权案件判决，也有法院将债务人、受让人均列为被告的判决。最终考虑《解释》的表述，仅将债务人列为被告，其他人列为第三人。后与承办法官沟通，法官告知分列被告与第三人没有问题（上海地区）。

【涉案房产上已经设立了抵押权，债权人能否行使撤销权】

涉案房产过户后小徐立即办理了抵押贷款，还款方式为按约付息，到期还本，至起诉时仍未到期。抵押合同双方未就抵押财产的转让作出约定。《民法典》第406条规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”本案抵押设立于2020年6月份，法律事实发生在民法典生效之前，但《最高院关于适用《民法典》时间效力的若干规定》第2条规定：“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷，当时的法律、司法解释有规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”代理人认为本案中徐某伪造房产证押给裴某、二审期间指示陆某将房产过户给小徐、以及小徐无偿受让房屋后立即办理抵押贷款的行为，均是串通恶意逃避及帮助逃避法院执行、逃避债务履行，因此适用民法典第406条之规定更有利于保护民事主体合法权益，也更有利于维护社会和经济秩序、弘扬社会主义核心价值观，应当适用民法典之规定。

案件经过庭前证据交换及两次开庭后，代理人在与审判长沟通交流过程中，审判长告知如果撤销过户行为，需要债权人一方提供认可房产上所存抵押权，并同意在抵押权人主张权利时主动偿还或以该房产拍卖所得款用以优先偿还抵押债务的书面承诺。

【律师评析】

由债务人实际所有、第三人代持的房产也可以作为撤销权行使的客体对象，债权人如能够查明权属关系，也可提起撤销权之诉。但在现实中此类对于举证责任要求较高，需要查明第三人代持情况、实际过户情况以及对价支付情况。