在房地产销售过程中，存在多种多样的营销模式，为促进销售，尤其是商业用房的销售，房地产企业通常采用售后回租的促销方式，那么，这种销售方式，都有哪有涉税风险呢？

一、经营性售后回租的特点：

一般提到售后回租，我们都可能会想到融资性售后回租业务。融资性售后回租是指承租方以融资为目的，将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。它是国际上通用的一种融资方式,它集融资和销售为一体,是企业筹资的新方法。它有两个显著的特点：

1、融资性售后回租的融资方必须是经批准从事融资租赁业务的企业；

2、融资性售后回租业务中，承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。

而我们这里的售后回租不是为了融资，销售行为与租赁行为均为实际发生，企业同购房者签订销售协议的同时，再签署一份租赁合同，承诺在购买后的苦干年内，给予购房者稳定租金作为回报，开发商将租回的房屋再进行转租或者运营。

二、经营性售后回租的涉税处理：

例：某房地产企业A采用售后回租方式进行商铺销售，以每平方米2万元的价格将商铺出售给购房者，同时与购房者签署租赁协议，租赁期限10年，租赁价格为每月每平方米80元，同时房地产企业又将商铺以每平方米100元的价格向外租出。

本案例中房地产企业经营行为分为三个环节：

第一个环节：

商铺销售，按照每平方米2万元的价格确认销售收入，应当缴纳增值税、土地增值税、企业所得税等主要税种。

（一）增值税：

根据该商铺的新老项目认定情况，选择按适用税率（老项目5%、新项目9%）缴纳增值税。

（二）土地增值税：

根据该商铺所在项目土地增值税清算时，商铺单方成本计算出与每平方米2万元的售价的增值额，按照30%-60%的适用税率，计算缴纳土地增值税。

（三）企业所得税：

根据商铺售价减去相应的成本、费用及相关税费后的余额，应并入企业应纳税所额，按照25%税率（或企业享受的优惠税率）计算缴纳企业所得税。

第二个环节：

房地产企业从购房者手中租赁，房地产企业按约定支付租金每月每平方米80元，应当取得购房者开具的增值税发票作为税前扣除凭证，这个环节中，房地产企业无纳税义务。

这里，作为购房者，应当缴纳租赁环节的增值税、房产税和所得税等（其他小税种略）。

（一）增值税：

（1）购房者如果为一般纳税人出租其商铺，如果为2016年5月1日以前取得，可以选择简易计税办法，征收率为5%；如果为营改增之后取得，应按一般计税方法，税率为9%缴纳增值税。

（2）购房者如果为小规模纳税人，出租该商铺适用5%征收率。

（3）个人出租商铺，征收率为5%。

（二）房产税：出租商铺应当以租金收入12%计算缴纳房产税。

（三）所得税：这里的所得税，如果为自然人购房者，应当按照财产租赁所得缴纳个人所得税；如果为法人购房者，应当将租赁收益汇总至企业的应纳税所得额，汇总缴纳企业所得税。

这里需要特别注意：房地产企业虽然无纳税义务，但地产企业做为二房东，转租支付给购房者租金时，有两方面的涉税风险需要注意：

1.相应租赁成本票据的取得：这里房地产企业可以与购房者协议约定，回租的商品房由业主个人去税务机关代开发票做为地产企业租赁成本的入账票据，但实务中，这种售后回租业务，地产企业为了融资需要，往往会做出让步，一般不易取得业主个人代开的增值税发票，那么企业需要代业主承担相关的税费，且该部分在税前是无法扣除的。

2.个人所得税代扣风险：如果地产企业与自然人购房者签订售后回租协议，那么作为自然人，应当按照财产租赁所得缴纳个人所得税，如果由企业代业主承担相关税费，这里同时存在个人所得税代扣代缴的问题。

因此，地产企业要充分考虑售后回租的融资收益和转租的税费负担，保证企业的正常收益。

第三个环节：

房地产企业将商铺出租，经营户支付每月每平方米100元的租金，房地产企业应当缴纳转租业务的增值税、企业所得税。

（一）增值税：

房地产企业再将商铺转租，应按转租收入每月每平方米100元和适用税率（简易计税5%，一般计税9%）计算缴纳增值税。

（二）企业所得税：

在转租环节，房地产企业在确认每平方米100元其他业务收入的同时，确认每方米80元的其他业务支出，以差额每平方米20元作为利润并入当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

特别说明：根据《房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。由此可以看出，该规定明确房产税的纳税义务人为房产所有人，该案例中第一个环节房产税已经依法缴纳，而转租人对于转租房产不具有所有权，也仅有使用权，所以转租行为不应当征收房产税。

在房地产企业经营性售后回租模式下，财务人员要仔细梳理各业务流程，并重点关注可能存在的重复纳税环节，充分合理的利用税收政策，以此来获得更大的经济效益。

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