核定征收和等额征收(核定征收和定额征收的区别)

文/大寒

9月27日晚间，中国人民银行官网公开了货币政策委员会2021年第三季度例会的会议内容。

从会议内容来看，货币政策总基调没有太大变化，即稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。

引起大家关注的是本次例会自2003年以来首次提及房地产，会议明确“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

这表明央行已关注到目前房地产行业的相关风险以及住房消费者的合理诉求，同时也表明政策最紧的时刻或已过去。

受此消息影响，昨日（9月28日）开盘房地产板块就开始走高，截至收盘，广宇发展、铁岭新城涨停，金科股份、金地集团、招商蛇口、万科A、保利发展、阳光城等均收涨5%以上。

港股方面同样涨幅喜人，融创中国收涨14.81%，美的置业、佳兆业集团收涨8%以上。

维护房地产市场的健康发展，“测试”或告一段落

自去年8月份“三道红线”政策实施以来，房地产行业降负债效果明显。刚满一年，便有超过三成房企成功降档，净负债率下降，现金短债比持续向好。

但是在需求端限购限贷，在供给端实施“三条红线”、“贷款集中度管理制度”以及“集中供地”等政策，双向收紧的情况下，过去习惯了“高杠杆高周转高负债”的部分房地产出现了明显的不适，融资收紧、销售下滑、拿地积极性下降，房地产企业面临着较大的财务和经营压力。

从融资端来看，据贝壳研究院统计，今年1-8月房地产企业累计发债约7万亿，同比下降21%。其中，仅8月份房地产企业境内外债券融资规模就同比大幅下降54.2%，减少了约500亿。

从销售端来看，自7月份以来我国商品房成交面积快速回落，直至9月份都没有像样的反弹。

国家统计局发布的房地产行业数据显示，7月份商品房销售面积和金额同比跌幅分别为-8.5%和-7.1%，8月份则扩大到-15.5%和-18.7%。

而据长城证券统计信息显示，上周（9.18-9.24）重点27城新房成交量同比降幅再度扩大，且跌幅创近两年新高，同比连降10周，成交量同样连续10周低于今年周均水平，连续3周低于去年周均水平，“金九银十”不再。

在这种情况下，房地产开发商投资的意愿明显下降。据国家统计局数据显示，1—8月份，我国房地产开发投资98060亿元，同比增长10.9%，虽然维持了两位数的正增长，但是同比增速高位连续回落的趋势已经非常明显。

这也直接导致多地二轮土拍流拍率上升。

成都第二批次集中供地土拍共拍出52宗地，最后成交价约345.5亿元，流拍6宗，流拍率近12%；苏州第二轮集中供地竞拍，20宗地块总成交额达276.5亿元，另外有2宗终止出让及1宗流拍；杭州第二批集中土拍首批10宗竞品质地块全部流拍。

8月全国土地成交价同比下降10.5%，1-8月累计同比下降6.2%。

如今，已不仅是房企受到影响，对土地依赖程度高的地方政策同样苦不堪言，因此“压力测试”或许要告一段落了。

维护住房消费者的合法权益，刚需最不应“躺枪”

受《房地产贷款集中度管理制度》影响，半年来A股41家上市银行中有21家实现了个人住房按揭贷款余额占比降低，这直接导致购房者申请房贷的周期变得十分漫长，居民购房杠杆率也创下了自2013年一季度以来的新低。

据中国证券报记者调查，北京目前房贷利率是首套房5.2%，二套房5.7%，申请审评半个月就能完成，但是放贷时间和等待时间均无法确定；上海各大银行房贷都收紧了，最快也要6-8个月，且要求二手房贷款还款方式为等额本金。

放贷拖沓造成“卖一买一”的改善型需求释放受阻，楼市交易量快速下行，导致二手房价下跌，市场可能明显或大幅波动。

按照正常的流程，购房合同签约后借贷应该及时跟进，但是目前这种放贷时间和等待时间均无法确定的状态显然是侵犯消费者合法购房权益的。

另一方面，近期多家房企债务“暴雷”，开发的楼盘也随时有烂尾的可能。因此，各地住建局应严格监管开发资金，专项专用，避免让消费者一边偿还贷款，一边承受烂尾的风险。

“双底”是否已构筑完成？

房地产行业调控政策本意是为了实现房地产市场稳定发展，并避免发生金融风险。

但是在持续高压下却可能引发“暴雷”，因此在“房住不炒”的前提下，政策不会有大转向，而是正常化修复，特别是不能让刚需“躺枪”。

事实上，政策边际放松早有苗头，9月以来，国家税务总局惠州市税务局、肇庆市税务局、中山市税务局、珠海市税务局先后发布了相同的调整个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告，下调了二手房交易个税至 1%，并自11月起实施。

而从资本市场来看，7月底便有政策放松的预期。经过前期的大跌之后，保利发展、金地集团率先反弹，自7月30日至今分别涨幅达到46.72%、37.82%大幅跑赢大盘。

按照过往的经验，“市场底”通常会晚于“政策底”，那么为什么本次保利发展、金地集团能率先走出“市场底”呢？

这与房地产相关政策的持续打压有关，一般认为“政策底”怎么说也得是一个大利好，而房地产板块则不同，在持续打压之下“不继续收紧”就等于大利好，因此在政策高度收紧叠加房企债务“暴雷”的情况下，便有了政策边际放松的预期。

如今，央行罕见发声“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，政策不再有收紧的可能，“市场底”与“政策底”均已构筑完成。