河南省土增税核定征收政策(土增税核定征收的几种方式)

税收征管三大类型浅析

(一)增值税

征收拆迁安置房的增值税应视为销售，这一点很清楚，但仍有两个问题有待解决。

1.销售状况的确定

关于如何确定回迁房应作为销售收入处理的问题，有的地区意见不一，直接一刀切，只能按市场价或按成本加成；有的地区则是没有明确的口径，税收不明。先来看看现有的文件规定：

在此之前，国家税务总局《关于纳税人自行开发回迁安置房营业税问题的通知》(国税发[2004]2号)规定：纳税人以自己的名义进行回迁安置房开发，但未缴纳土地出让价款的，其开发过程中发生的相关税费，以及向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，均应视为销售不动产征收营业税，应按成本利润率核定，但不包括回迁安置房所在地块的土地使用权价款。“营业税改征增值税试点实施办法”出台后，部分地区的配套解释基本上沿用了这一规定，如河南郑州，但国家没有专门的文件规定，可参照财税[2016]36号附件1第四十四条关于视同销售的一般性规定，按顺序确定销售额：

(1)以纳税人最近期间同类服务、无形资产或不动产的平均售价为基础；

(2)根据近期同类服务、无形资产或其他纳税人不动产的平均售价确定；

(3)构成税=成本*(1 成本利润率)=成本税。

这一争议的根源在于，营业税时代规定了直接按成本加成法，这似乎与上位法规定的顺序确定相矛盾，但仔细研究文件内容可以发现，直接适用成本加成法是有条件的：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上进行开发，实际操作中经常出现的是，在该纳税人不承担土地出让价款的情况下，在该纳税人不承担土地出让价款的情况下，对该回迁房进行开发，并提供代建服务，且没有明确的市场价格，因此，需要根据构成计税价格来确定其计税依据，而不包括土地使用权价款。除了这类特殊情况，红线内开发的回迁房销售应严格按36号文规定的顺序确定。对各种情况要分别处理，既不能一刀切，也不能任意选择。

处理实际安置费用

对于销售增值税，货币安置可以作为拆迁补偿费用扣除，而实物安置部分则没有明确规定，目前大多数主张不能扣除的依据是《财政部国家税务总局关于明确房地产开发中有关金融和教育辅助服务增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)第七条：纳税人应当提供可以扣除拆迁补偿费用的资料，如拆迁协议、拆迁当事人支付拆迁补偿费用的凭证等。

收支凭证必须在物资清单上提供，没有实物安置现金流量表的，不得在销售中抵扣。这种解读口径对开发企业影响很大，部分城中村改造拆迁安置成本高达数十亿元，增值税几个亿的不确定性直接影响了拿地决策。本文认为，实物安置和货币安置对企业来说都是实际发生的安置费用，由于形式不同而有区别，导致企业需要打包进行交易，以产生现金流，或影响企业参与“旧改”的积极性，这并非立法者的本意。

因此，我们急切希望能恢复商业实质，把实物安置也包括在销售抵减中。“广东省城市更新税收政策研讨会”也提出了类似要求。

(2)当地安置和异地安置税收的增加

对于拆迁中土增税的处理，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第六条明确规定：以本项目房地产安置回迁户的，以市场价格计算的安置房应作为销售收入，按市场价计算，增加的成本计入拆迁补偿费用；以自建房屋安置的，以市场价格计算；以自建房屋安置的，以购置房屋安置的，按实际购买房屋的成本计入拆迁补偿费用。

按照文件规定，以该项目房产安置的回迁居民属于当地安置，但如何界定“项目”？到底是以法人为单位，还是以使用许可或规划许可为单位，尚无明确的文件规定。

关于房地产开发企业土地增值税(以下简称土地增值税)清算管理有关问题的通知(国税发[2006]187号)第一条第(一)款关于清算单位的规定显示出了一些痕迹：土地增值税清算单位是由国家有关部门批准设立的房地产开发项目。整体而言，土增税清算单位与安置地同属一个项目，因此，在同一土增税清算单位内安置地属于本地，而不属于异地

由于安置地与被安置地税务处理存在差异，安置地与开发地是否属于同一项目，对税收收入影响较大。各地对于土增税清算单位的划分标准不一，主要有国家发改委的立项、规划、施工许可等。文章以发改委最常用的立项为例，分析了不同立项方式对税收的影响。

举例：房地产开发公司作为城中村改造的开发主体，取得了 A地块和 B地块，其中 A地块是开发用地， B地块是安置用地，其基础数据如下：

假设：

1.上述数据是免税价格，不包括增值税和附加税。

建筑面积共175万平方米，其中 A地块175万平方米， B地块50万平方米，均为普通住宅。

计算出本地及异地拆迁安置土地增值税额：

由于异地安置时，安置地块需视同销售，而对开发项目地块征收的拆迁安置费也应计入开发项目地块，导致安置地块增值额远远高于开发地块不能免税，两种情况土增税相差6.035亿元。实际上，拆迁安置成本可能比较高，地块数量较多，业态复杂，此时，不同地块是否合并立项，或选择哪个地块合并立项，从一开始就决定了土增税的税负。

三)所得税

在确认无偿搬迁回迁安置房收入时，应按非货币资产交换确认收入，确认收入的同时，将作为销售收入的土地成本以“拆迁补偿”的形式计入开发成本，对整个所得税没有影响，这里就不多说了。

无偿转让回迁房对企业税负的总体影响

财税人员很容易在大规模安置回迁房时产生极端情绪，或者感到税收成本增加了，或者仅仅是作为一种分配方式而处理，但实际的税收影响需要纳入到特定的衡量标准中，例如，假定市场价格为10亿元(不含税)，其对各税种的影响(单位：亿元)如下：

据表格数据显示，拆迁安置房的税收效应并不一定是负数，尤其是在适用40%以上的税率时，考虑到加、减因素，拆迁安置房反而会带来较大的税收减幅。因此对于旧改中普遍存在的拆迁安置房，红线内或红线外，本地安置或异地安置，高毛利或低毛利，不同情况对税收的影响有差异，需要在拿地前进行全面测算，才能从拿地、立项阶段选择适合企业的处置方式。